La tassazione dell’acquisto della prima casa – una guida rapida

La tassazione dell’acquisto della prima casa – indice:

• “Prima casa”: requisiti
• Secondo acquisto
• Le agevolazioni fiscali
• Il calcolo delle imposte 
• Il ruolo del notaio 
• Per gli under 36

Per favorire l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale l’amministrazione finanziaria ha previsto delle agevolazioni fiscali nella tassazione dell’acquisto della prima casa. Le agevolazioni consistono nella riduzione delle imposte dovute sugli atti di acquisto e trasferimento della proprietà e di diritti reali minori. È ridotto, ad esempio, l’ammontare delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Ci sono dei requisiti oggettivi e soggettivi da possedere per avere accesso all’agevolazione. È prevista inoltre l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie connesse agli adempimenti notarili.

Allo stesso scopo il legislatore ha dato impulso al mercato immobiliare a scopo abitativo tra i giovani prevedendo ulteriori benefici fiscali per gli under 36. Si tratta della recente misura introdotta con il Decreto Sostegni bis per l’acquisto della prima casa.

Cosa significa acquisto della prima casa

Per acquisto della prima casa si intende l’acquisto di immobili destinati a costituire un’abitazione principale e appartenenti a determinate categorie catastali in presenza di determinati requisiti soggettivi e oggettivi.

L’acquisto dell’immobile rientrando in tali requisiti consente di beneficiare di agevolazioni fiscali tramite sistemi di calcolo dell’imposta, riduzione delle aliquote applicate alla base imponibile di calcolo nonché esenzioni d’imposta.

Requisiti oggettivi

I requisiti oggettivi, cioè quelli inerenti il fabbricato, riguardano la categoria catastale dell’immobile e il luogo in cui si trova. Rientrano nell’agevolazione prima casa le seguenti categorie e pertinenze (purché siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale):

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
•  A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);
• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Sono invece escluse dall’agevolazione le categorie:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

L’immobile deve trovarsi:

• nel comune in cui l’acquirente ha la residenza oppure
• qualora sia situato in comune diverso da quello di residenza nel comune dove tramite dichiarazione inserita nell’atto di acquisto l’acquirente cambierà entro i 18 mesi successivi all’acquisto;
• nel comune dove l’acquirente esercita l’attività lavorativa o nel comune in cui ha sede l’attività del proprio datore di lavoro se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro;
• se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.

Requisiti soggettivi

Per quanto riguarda i requisiti soggettivi l’acquirente non deve:

• essere titolare di un altro immobile nello stesso comune;
• non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Acquisto prima casa avendone già una

Se si è già acquistata una casa usufruendo delle agevolazioni dal 2016 è comunque possibile acquistarne un’altra avendo accesso ai benefici fiscali. Affinché ciò sia possibile tuttavia è necessario che la casa già posseduta venga venduta entro un anno dall’acquisto di quella nuova.

L’agevolazione in oggetto è stata estesa anche agli acquisti a titolo gratuito come in caso di donazione o successione.

Le agevolazioni fiscali nella tassazione dell’acquisto della prima casa

L’acquisto dell’abitazione principale è l’insieme di una serie di atti in cui sono coinvolti più soggetti: il venditore, l’acquirente, eventualmente gli intermediari di vendita e il notaio. La prima e l’ultima figura si possono dire coinvolte nella tassazione dell’acquisto della prima casa in quanto dalla tipologia della prima dipende la riduzione delle imposte, la seconda compie una serie di atti che sono funzionali al pagamento delle imposte.

Le principali imposta da pagare in sede di compravendita immobiliare sono:

• l’imposta di registro;
• quella catastale e
• l’imposta ipotecaria.

Possono aggiungersi l’iva se l’acquisto viene effettuato da un’impresa che effettua cessioni soggette ad iva, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Con l’accesso all’agevolazione prima casa gli atti soggetti a imposta di registro proporzionale sono esenti dall’applicazione dell’imposta di bollo, di tributi speciali catastali e di tasse ipotecarie.

L’abitazione principale può essere acquistata da un privato oppure da un’impresa. Con il primo si avrà un’operazione non soggetta ad iva con la seconda si può avere un’operazione soggetta ad iva o meno. La differenza rileva ai fini dell’agevolazione prima casa.

Si distinguano le seguenti ipotesi:

• il venditore è un privato o un’impresa che opera in regime di esenzione dall’iva;
• il venditore è un’impresa che opera in regime iva.

Tassazione dell’acquisto della prima casa da un privato o da un’impresa esente iva

Nel primo caso l’acquirente dovrà pagare le seguenti imposte:

• di registro proporzionale nella misura del 2% anziché del 9% (aliquota della compravendita senza agevolazioni);
• ipotecaria fissa di 50 euro;
• catastale fissa di 50 euro.

L’ammontare di tali imposte viene consegnato dall’acquirente al notaio che è obbligato al pagamento all’Agenzia delle entrate e verserà gli importi in sede di registrazione dell’atto di compravendita.

Con l’agevolazione prima casa dunque si paga l’imposta di registro in misura ridotta. È prevista tuttavia una soglia minima di imposta di registro pari a 1000 euro.

Tassazione dell’acquisto della prima casa da un’impresa soggetta ad iva

Nel secondo caso l’acquirente dovrà pagare:

• l’iva al 4% anziché al 10%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• quella catastale fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro.

L’iva viene corrisposta direttamente al venditore mentre le altre imposte indirette vengono versate dal notaio in sede di registrazione dell’atto notarile.

Con l’agevolazione prima casa dunque si paga l’iva in misura ridotta.

L’Agenzia delle entrate ha stabilito che se il venditore è un’impresa, la cessione è soggetta a iva nei seguenti casi:

• vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita);
• vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita).

Se la vendita è soggetta a Iva, l’aliquota applicabile quando non si hanno i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa” è pari al 10% (al 22% per le abitazioni classificati o classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno pari a 200 euro ciascuna.

Base imponibile della tassazione dell’acquisto della prima casa

La base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro è data, di norma, dal prezzo di vendita dichiarato in atto.

Sia nel caso di compravendita senza agevolazioni che di acquisto prima casa, tuttavia, è possibile fare richiesta, con apposita formalità presso il notaio da farsi in sede di compravendita e non con atto successivo, che la base imponibile da considerare per calcolo delle imposte sia il valore catastale dell’immobile e non il prezzo di vendita. Si parla in questo secondo caso del sistema prezzo-valore applicabile, come già accennato, anche in caso di acquisto con agevolazioni prima casa.

A tale sistema possono avere accesso gli acquirenti che siano persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e purché la cessione del fabbricato non sia soggetta ad iva. Se l’operazione è soggetta ad iva la base di calcolo dell’imposta di registro è il prezzo di vendita.

Il calcolo del valore catastale dell’immobile si effettua moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente. I coefficienti variano a seconda della categoria catastale cui appartiene l’immobile. Nel caso di acquisto di fabbricato e relative pertinenze con agevolazione prima casa il coefficiente è pari a 115,5. Tale base di calcolo può essere adottata a prescindere dal prezzo di vendita del fabbricato.

Il sistema del prezzo valore è vantaggioso in quanto la sua adozione da l’accesso ad una riduzione degli oneri notarili pari al 30%.

Il notaio e la tassazione dell’acquisto della prima casa

La figura del notaio è direttamente implicata nel calcolo delle imposte da versare all’Agenzia delle entrate e dunque nella tassazione dell’acquisto della prima casa. Il notaio infatti, dopo la stipula dell’atto notarile di compravendita, si occupa dei seguenti adempimenti:

• registrare l’atto all’Agenzia delle entrate e versare le relative imposte per conto del cliente;
• provvedere alla trascrizione ovvero al deposito dell’atto presso la conservatoria dei registri pubblici immobiliari per rendere l’atto opponibile e conoscibile a tutti. Chiunque può avere interesse a verificare se l’immobile è vincolato o gravato da ipoteche, operazione che in ogni caso il notaio esegue sempre prima di effettuare il rogito con l’ispezione ipotecaria;
• aggiornare i dati dell’immobile al Catasto tramite la voltura catastale. Questo adempimento è molto importante ai fini del calcolo dei tributi che andranno successivamente ad essere calcolati sui dati aggiornati come ad esempio l’Imu e la Tari.

Tutti questi adempimenti, come già accennato, comportano il pagamento di diversi tributi.

Tassazione dell’acquisto della prima casa per gli acquirenti under 36

Si conclude l’approfondimento dedicando un apposito spazio alla temporanea misura introdotta dal governo per agevolare l’acquisto dell’abitazione principale ai soggetti con meno di 36 anni di età.

Tale misura è stata introdotta con il decreto legge n. 73 del 25 maggio 2021, norma denominata decreto sostegni bis. Della disciplina si occupa l’articolo 64 del suddetto decreto.

L’agevolazione riguarda:

• l’acquisto della proprietà di un’abitazione principale in possesso dei requisiti di “prima casa” sia
• il trasferimento o la costituzione dei diritti reali di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su immobili che possiedono i requisiti di “prima casa”.

Gli immobili interessati da tale agevolazione dunque sono tutti quelli rientranti nelle categorie ammesse per le agevolazioni prima casa e quindi sono esclusi gli immobili rientranti nelle categorie A1, A8 e A9. L’acquisto dell’immobile può essere effettuato sia da un’impresa sia da un privato.

Per poter accedere all’agevolazione sono necessari i seguenti requisiti soggettivi:

• non aver ancora compiuto il trentaseiesimo anno di età nell’anno in cui avviene il rogito notarile;
• avere un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore ai 40.000 euro annui.

In presenza dei suddetti requisiti l’agevolazione consiste nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale ed è accessibile dalla data di entrata in vigore del decreto, ovvero il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022.

Acquisto da soggetti iva e acquisto con mutuo

La norma prevede alcune particolarità per chi acquista da impresa soggetta ad iva.

Il comma 7 dell’articolo 64 infatti afferma che “Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’ imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi”.

Per coloro che contraggono un finanziamento per l’acquisto della prima casa è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e delle tasse sulla concessione governativa dovuta nella misura dello 0,25%. Tale agevolazione è accessibile purché sussistano i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dal decreto e purché la sussistenza di tali requisiti risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

Se vengono meno i presupposti per il diritto all’agevolazione l’Agenzia delle entrate procede al recupero delle imposte dovute comprese sanzioni e interessi. Le imposte saranno dunque dovute nella misura integrale pari al 9% per l’imposta di registro e a 50 euro per le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di mutuo l’imposta sostitutiva sarà del 2%.

Avv. Tassitani Farfaglia – diritto tributario e previdenziale