Agevolazione prima casa e contratto a favore di terzo – guida rapida

Agevolazione prima casa e contratto a favore di terzo – guida rapida

• La soluzione prospettata dal contribuente
• Il parere dell’Agenzia delle Entrate
• L’acquisto di casa da parte dei minori

Con risposta n. 145/2024 l’Agenzia delle Entrate è intervenuta sul tema del contratto a favore di terzo e agevolazione prima casa, chiarendo un interessante aspetto fiscale.

Con istanza di interpello, infatti, due soggetti – Promittente e Stipulante – in un contratto a favore  di terzo, informavano come lo Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (cioè, il Terzo), con atto notarile avesse acquistato dal coniuge Promittente e ai sensi dell’art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio, la quota indivisa pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà di un appartamento.

Con stesso atto, e “senza che possa considerarsi atto di adesione ex art. 1411 2° comma c.c.”, il Terzo richiedeva l’agevolazione per la prima casa, tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.

La Stipulante intende poi revocare ex articolo 1411, terzo comma, del codice civile, la stipula a favore del Terzo, rimanendo così la sola titolare del diritto oggetto di cessione.

Domanda dunque se in questo caso la revoca determini o meno una causa di decadenza dall’agevolazione per la prima casa, richiesta dal Terzo nell’atto notarile.

La soluzione prospettata dal contribuente

Secondo i due istanti, la revoca “determina, con efficacia ex tunc, la risoluzione della prestazione traslativa a favore del terzo e quindi va equiparata ai fini fiscali agli atti con efficacia risolutiva di cui all’art. 28 del DPR 131/1986 con l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa”.

Ne consegue che, in seguito alla revoca, la Stipulante dovrà versare la maggior imposta di registro dovuta per effetto dell’acquisto dei diritti oggetto di vendita. La perdita degli stessi diritti da parte del Terzo secondo gli istanti non determina però la decadenza dall’agevolazione per la prima casa.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Nel rispondere all’interpello, innanzitutto l’Agenzia delle Entrate rammenta come l’indirizzo costante della giurisprudenza di legittimità in materia fiscale stabilisca che le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione. Non è dunque possibile ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni  dalle stesse espressamente considerati.

In particolare, l’agevolazione per la prima casa è disciplinata nel nostro ordinamento dalla Nota II­bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).

L’articolo prevede l’applicazione dell’aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nello stesso atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di legge.

L’obiettivo di tali disposizioni è evidentemente quello di rendere certa e trasparente l’applicabilità delle agevolazioni. In questo modo si rende anche possibile l’esercizio dell’ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti.

L’acquisto di casa da parte dei minori

Tutto ciò premesso, il Fisco ricorda come nel caso di acquisto da parte di minori, la circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, chiarisca che l’agevolazione per la prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nell’ipotesi in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell’agevolazione per la prima casa possono essere rese dal genitore che esercita la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio.

In relazione alla fattispecie di cui si parla oggi, si richiama anche la disposizione di cui all’articolo 1411 c.c. (Contratto a favore di terzi) secondo cui

È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse.

Salvo patto contrario, dunque, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa può però essere revocata o modificata dallo stipulante fino a quando il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.

Nell’ipotesi di revoca della stipula o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante. Fa eccezione l fatto che risulti diversamente dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto.

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con contratto a favore di terzo, insomma, il terzo consegue la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione. Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di volerne profittare, l’acquisto non è definitivo. È invece suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Le conclusioni dell’Agenzia delle Entrate sull’agevolazione prima casa

Conclude dunque l’Agenzia delle Entrate che ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 c.c., la dichiarazione del terzo di volerne profittare consolida l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante. Solamente in questo caso, verificandosi la definitività dell’acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

In altre parole, il Fisco rammenta che se il terzo intende fruire delle agevolazioni per la prima casa dovrà rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II­bis, anche la dichiarazione di voler profittare della stipulazione in proprio favore, in modo tale da rendere definitivo il proprio acquisto.