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Il tema dell’evasione affittanze turistiche e Airbnb è sempre più discusso e sentito da parte di coloro che vorrebbero affittare la propria casa vacanze e, nel contempo, non hanno una piena consapevolezza di quello che si deve fare per poter rispettare la complessa normativa in materia.
Cerchiamo allora di semplificare il contesto, condividendo con voi come sia possibile affittare una casa vacanze seguendo le attuali regole in materia di adempimenti fiscali, e che cosa si rischia non rispettando l’attuale quadro legale.
Affitto case vacanza: è una professione o no?
La prima cosa che bisogna chiarire è la distinzione tra il comune affitto di una casa vacanze e l’affitto di una casa vacanze a livello professionale.
La legge prevede infatti che la casa vacanza sia intesa come un appartamento, una casa, una villa, da affittarsi in forma più o meno imprenditoriale e organizzata. Sebbene ogni Comune possa avere delle distinzioni in tal senso, il legislatore si è preoccupato di distinguere l’affitto occasionale da quello imprenditoriale, sancendo che se la locazione turistica riguarda immobili arredati e senza servizi centralizzati, per diversi periodi all’anno non inferiori a 7 giorni e non superiori a 3 mesi, e nel caso in cui l’attività sia svolta in maniera non occasionale di 3 o più case o appartamenti, l’attività sarebbe inquadrabile nella forma imprenditoriale.
Chiaramente, in questo caso occorrerà procedere a una serie di cautele specifiche: bisognerà infatti domandare specifica autorizzazione al proprio Comune, comunicare il listino prezzi alle autorità competenti (esattamente come potrebbe avvenire per un hotel!) e procedere al rispetto dell’obbligo di dichiarazione dei canoni percepiti della locazione turistica nel modello Unico.
Di contro – ed è questo l’oggetto del nostro focus – se la locazione o affitto della casa vacanze avviene in maniera sporadica e non continuativa, l’attività svolta è da intendersi non imprenditoriale. Quindi, un comune contribuente che dispone di una casa vacanza al mare o in montagna, e vuole metterla a frutto affittandola ogni tanto per qualche tempo, non è da qualificarsi come imprenditore del settore.
Obblighi della locazione turistica
Introdotto quanto sopra, precisiamo che se la locazione turistica ha una durata inferiore ai 30 giorni, il contribuente non ha nemmeno l’obbligo di registrare il contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI, e pagare conseguente la prevista imposta di registro con F24 Elide se non è possibile optare per la cedolare secca. Di contro, se il periodo supera un mese, oltre agli obblighi già accennati il locatore dovrà procedere alla denuncia all’autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore dall’avvio del rapporto (allegando il permesso di soggiorno nel caso in cui il cittadino conduttore sia extra comunitario).
Di qui, un’altra importante differenza che vi consigliamo di tenere a mente: affittare una casa vacanza per meno di 30 giorni è molto più semplice, mentre affittare una seconda casa per un tempo superiore a 30 giorni vi condurrà a dover registrare il contratto, pagare le imposte e comunicare alle autorità le generalità del conduttore.
Come fare un contratto di locazione turistica
Anche se non vi è una vera e propria precisa regolamentazione sulla realizzazione del contratto di affitto di una casa vacanze, è opportuno tutelarsi sottoscrivendo un apposito contratto di locazione turistica che possa indicare alcuni dati fondamentali come quelli del proprietario e dell’affittuario, l’indirizzo della casa, la composizione delle camere, l’importo del canone di locazione e dell’eventuale caparra, eventuali spese incluse o escluse, le modalità e i termini per la consegna dell’immobile e per il rilascio dello stesso.
Tenete altresì in considerazione che la redazione di un contratto è sempre opportuna per poter tutelare gli interessi delle parti, e anche nel caso in cui la durata sia inferiore ai 30 giorni (e dunque non richiede registrazione). Se invece si supera tale limite, i costi della registrazione e il pagamento delle imposte di locazione da versare dovranno essere equamente suddivisi tra il locatore e l’affittuario.
Affitto casa e dichiarazione dei redditi
Terminata la locazione, c’è ancora molto da chiarire (e da fare!). I canoni che sono percepiti dall’affitto di case vacanze hanno infatti un percorso ben delineato dal legislatore, ma differente a seconda della tipologia di locazione, della durata e della forma imprenditoriale o occasionale dell’attività.
In sintesi, se l’attività è imprenditoriale i redditi saranno redditi di impresa, mentre se la forma non è imprenditoriale i canoni andranno a concorrere i redditi diversi (e dunque assoggettati agli scaglioni Irpef 2018 tra il 23% e il 43%), o i redditi fondiari. In aggiunta a ciò, si tenga conto che il contratto legato alla locazione turistica, se registrato all’Agenzia delle Entrate (anche per affitto sotto i 30 giorni), po’ essere soggetto a cedolare secca.
Una recente manovra correttiva ha poi stabilito che anche alle locazioni brevi come Airbnb può essere applicata per opzione la cedolare secca al 21%: se poi il contratto di locazione è concluso con gli intermediari immobiliari (sia agenzie che portali internet come Airbnb, Expedia, Booking), gli intermediari diventano sostituti di imposta e sono obbligati a trattenere la ritenuta del 21% al momento del pagamento, per poi riversarla al Fisco italiano.
Rischi e sanzioni per affitti turistici evasi
In conclusione del nostro approfondimento vogliamo dedicare attenzione specifica all’evasione delle affittanze turistiche: che cosa si rischia? Quali sono le sanzioni previste dal legislatore italiano? Diverse sono le conseguenze per proprietario e inquilino.
Cominciamo con il ricordare che il contratto di locazione sottoposto a registrazione obbligatoria deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua stipula, pagando la relativa imposta. La mancata registrazione si considera un’evasione fiscale e implica l’applicazione di sanzioni che avremo modo di vedere tra breve.
Fortunatamente, il legislatore prevede anche la possibilità di procedere a registrazione tardiva del contratto di affitto pagando delle sanzioni fortemente ridotte:
- entro 30 giorni di ritardo la sanzione è pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta) con un minimo di 20 euro;
- entro 90 giorni di ritardo la sanzione è pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
- entro 1 anno di ritardo la sanzione è pari al 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
- oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo la sanzione è pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
- oltre 2 anni di ritardo la sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta).
Conseguenze pesanti sono previste anche nel caso in cui non sia prevista registrazione del contratto, ma non si dichiarino i redditi conseguiti mediante gli affitti turistici. Il proprietario della casa vacanza rischia infatti di ricevere una richiesta di pagamento con sanzione dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro), e dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).