Il prestito vitalizio ipotecario – indice:
Una breve guida al contratto di prestito vitalizio ipotecario come disciplinato dalla legge 44 del 2015 e dal Regolamento del Ministero dello sviluppo economico.
Storia normativa del prestito vitalizio ipotecario
Il comma 12-quinquies dell’articolo 11-quaterdecies del decreto legge 203/2005 ha introdotto una nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario. Tale decreto legge è stato convertito in legge nello stesso anno con la legge 248 e successivamente modificata nel 2015 con la legge n. 44 del 22 aprile.
Fin dall’origine il legislatore ha demandato al Ministero dello sviluppo economico l’adozione di un regolamento al fine di regolare l’offerta al pubblico di prestiti vitalizi ipotecari e creare una normativa a garanzia delle parti contrattuali in determinati casi.
I soggetti coinvolti nell’adozione del regolamento sono stati, oltre al Ministero dello sviluppo economico, l’Associazione bancaria italiana e le associazione dei consumatori. Il regolamento è stato adottato dal ministro con proprio decreto il 22 dicembre 2015.
Cos’è il prestito vitalizio ipotecario
Il prestito vitalizio ipotecario è un contratto che ha ad oggetto la concessione di un finanziamento da parte di una banca o di un intermediario finanziario a persone fisiche che presentano determinati requisiti di età.
Il prestito può essere concesso a più soggetti purché persone fisiche rientranti nel limite di età previsto dalla norma che è pari ai sessant’anni. La normativa precedente sul prestito vitalizio ipotecario richiedeva invece un’età superiore ai 65 anni. Possono dunque richiedere un prestito vitalizio ipotecario le persone fisiche con più di sessant’anni di età.
Le parti del contratto sono l’istituto di credito che concede il finanziamento e i soggetti finanziati. Il soggetto finanziatore può essere una banca o un intermediari finanziario iscritto nell’apposito albo di cui all’articolo 106 del Testo unico bancario.
Il finanziamento può essere a medio o lungo termine.
Il rimborso dell’importo finanziato avviene in unica soluzione ed è a carico degli eredi del finanziato salvo, prima della sua morte, non si verifichino determinati eventi. Sugli eredi grava il rimborso della quota capitale più gli interessi maturati e le spese salvo diverso accordo tra le parti contrattuali.
Come funziona
La banca o l’intermediario finanziario possono richiedere il rimborso di quanto finanziato solo nei seguenti momenti:
- al momento della morte del soggetto finanziato;
- qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
- quando vengono compiuti atti che ne riducano significativamente il valore, ad esempio con dolo o colpa grave addebitabili al soggetto finanziato o al terzo datore di ipoteca, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;
- quando emerge da una perizia o da un documento del catasto che il finanziato ha apportato delle modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale senza l’autorizzazione del finanziatore anche se con le necessarie autorizzazioni delle autorità competenti. Ovvero nel caso in cui vengano apportate modifiche che riducano la libera circolazione dell’immobile;
- in caso di revoca del certificato di agibilità dell’immobile per incuria o non adeguata manutenzione;
- qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato;
- nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o, esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.
La dimostrazione del verificarsi di tali eventi è a carico del finanziatore nonché il sostenimento delle relative spese.
La norma puntualizza che…
Se il soggetto finanziato sono più persone fisiche il rimborso può essere richiesto alla morte del soggetto finanziato più longevo.
Nei casi di cui al secondo punto il rimborso può essere richiesto:
- nel caso in cui la proprietà dell’immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a qualsiasi titolo, fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota;
- salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un godimento d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile;
- nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento.
Nell’ipotesi contemplata al punto sei come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi.
Interessi e spese del prestito vitalizio ipotecario
Il rimborso dell’importo finanziato, come già accennato, non grava sul finanziato bensì sui suoi eredi salvo si verifichi uno degli eventi suddetti prima della sua morte.
Il finanziamento può essere a medio o lungo termine e prevede la capitalizzazione annuale di interessi e spese.
Il rimborso dell’importo finanziato avviene in un’unica soluzione. In assenza di volontà espressa del finanziato formalizzata nel contratto il finanziamento prevede la capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese. Le parti tuttavia possono accordarsi per il rimborso graduale degli interessi e delle spese prima che si verifichino uno degli eventi che determinano il rimborso. In tal caso si evita la capitalizzazione degli interessi e delle spese e gli eredi dovranno rimborsare solo la quota capitale del prestito.
Si chiama prestito vitalizio ipotecario perché il finanziamento è garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile residenziale del finanziato e sulle relative pertinenze. La banca o l’intermediario finanziario non possono iscrivere l’ipoteca su più di un immobile del finanziato.
Le tutele
La norma stabilisce una serie di tutele per il finanziatore in caso di inadempimento del finanziato. Si possono verificare due ipotesi:
- se entro dodici mesi dal verificarsi di uno degli eventi che determinano il rimborso questo non viene eseguito il finanziatore può vendere l’immobile al prezzo di mercato fatto determinare da un perito da egli stesso incaricato. In tal caso dunque il finanziatore ha facoltà di gestire in autonomia il rimborso del proprio credito e senza attivare una procedura giudiziaria. La norma inoltre stabilisce la decurtazione del valore dell’immobile del 15% ogni 12 mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile;
- il finanziato e il finanziatore possono accordarsi affinché l’erede si occupi della vendita dell’immobile purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi dal conferimento dell’immobile in successione.
Se il ricavato della vendita dell’immobile è superiore all’importo del credito l’eccedenza spetta al soggetto finanziato o ai suoi eredi. In ogni caso la norma afferma che “L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”. È a completo rischio della banca o dell’intermediario finanziario pertanto che il prezzo di vendita dell’immobile sia inferiore al debito residuo.
Se il finanziato e il finanziatore si erano accordati per il pagamento graduale degli interessi, il finanziatore, in caso di inadempimento del finanziato, non può chiedere la risoluzione del contratto e il pagamento dell’intero importo dovuto. Può farlo soltanto quando il mancato pagamento delle rate si verifichi per almeno sette volte anche non consecutive.
Le tutele per l’acquirente in caso di vendita dell’immobile
Ulteriori tutele sono previste per l’acquirente dell’immobile. L’ultimo periodo del comma 12-quater dell’articolo 1 della legge 44/2015 afferma che: “Nei confronti dell’acquirente dell’immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all’articolo 2652, primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto”.
Non hanno dunque effetto, se trascritte successivamente alla data di trascrizione dell’acquisto:
- le domande con le quali gli eredi contestano il fondamento di un acquisto a causa di morte;
- le domande degli eredi di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesioni di legittima.
Matrimonio o convivenza more uxorio nel prestito vitalizio ipotecario
Fra le regole stabilite nel regolamento è puntualizzato il caso in cui il soggetto finanziato sottoscrivente il contrato di prestito vitalizio ipotecario sia coniugato o convivente more uxorio. Il comma 7 dell’articolo 2 del regolamento stabilisce che se nell’immobile sul quale viene iscritta l’ipoteca risiedono entrambi i coniugi o i conviventi more uxorio che siano tali sulla base di un certificato di residenza storico da almeno 5 anni, entrambi i coniugi devono sottoscrivere il contratto di prestito vitalizio ipotecario anche se l’immobile è di proprietà di uno solo dei due. Si precisa che entrambi i sottoscrittori devono avere i requisiti di età richiesti dalla normativa.
Cenni al regime fiscale
Il contratto di prestito vitalizio ipotecario è esente da ogni imposta come stabilito dall’articolo 15 del D.p.r 601/1973. In luogo del pagamento delle imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale è previsto il pagamento di un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato.