Il contratto di permuta – indice:
- Cos’è
- Differenze con la vendita
- Permuta o vendita dell’auto
- Dazione in pagamento
- Cosa presente con cosa futura
- Garanzie per l’evizione
- L’inadempimento del contratto
- Un modello di permuta
Il contratto di permuta è uno dei principali contratti tipici di alienazione disciplinati dal codice civile.
All’articolo 1552 del codice civile è definito come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.
A parte alcune norme specifiche per la garanzia da evizione e sulle spese a carico dei contraenti la disciplina contrattuale applicabile a questo contratto è quella della compravendita. Il codice civile contiene infatti soltanto 4 articoli a dedicati alla permuta: quelli dal 1552 al 1555.
Cos’è la permuta
La permuta è un contratto di scambio che trae la sua origine dall’antica pratica del baratto. Consiste infatti nello scambio reciproco di beni o diritti fra soggetti senza l’uso di denaro. Si differenzia in via principale dalla vendita proprio per questo motivo. Nella compravendita infatti lo scambio riguarda cose e denaro.
In termini più tecnici comunque con il contratto di permuta si ha il trasferimento della proprietà di beni o diritti reciprocamente da un soggetto ad un altro.
Tale contratto si colloca nella categoria dei contratti consensuali con effetti traslativi in cui tali effetti si producono immediatamente salvo alcuni casi di cui si parlerà in seguito.
La permuta, come già si è detto, può avere ad oggetto beni o diritti. A titolo esemplificativo può trattarsi di beni mobili o immobili come terreni o fabbricati, ovvero di diritti reali, di credito, di contratti, di azioni e così via. Lo scambio può avere ad oggetto anche denaro con denaro.
Differenze con la vendita
Come già accennato, la permuta differisce dalla vendita per la diversa obbligazione nascente dai due tipi di contratto. La vendita dà origine ad un’obbligazione pecuniaria in quanto comporta sempre per una delle parti il pagamento di un corrispettivo in denaro.
Non si ha permuta né quando un contratto di vendita prevede la possibilità per il compratore di adempiere l’obbligazione con beni diversi dal denaro né quando alla vendita segue una dazione in pagamento ovvero l’accordo delle parti, successivo a quello originario, con cui le parti stabiliscono una modalità diversa di adempimento della prestazione originaria.
Spesso infatti si sollevano questioni sulla qualificazione della tipologia contrattuale quando non si ha permuta pura per la presenza di conguagli in denaro. L’esempio che seguirà nel successivo paragrafo chiarisce tale affermazione.
Ulteriori differenze tra la vendita e la permuta riguardano l’evizione e le spese. Dell’evizione si tratterà in apposito paragrafo mentre qui ci si limita ad individuare le differenze sulle spese. Ai sensi dell’articolo 1554 del codice civile “Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali”. Nella vendita invece le spese sono a carico del compratore se non è stato pattuito diversamente (articolo 1475 del codice civile).
Permuta dell’auto o vendita?
Un tipico esempio proposto dalla giurisprudenza, anche per spiegare la differenza tra contratto di permuta e vendita, è quello della vendita dell’auto nuova con pattuizione tra venditore e compratore che parte del prezzo dell’auto nuova può essere sostituito dal reso dell’auto vecchia in luogo del pagamento con denaro.
Si è nel caso in cui in un contratto di vendita, la vendita è seguita da una prestazione diversa da quella di pagamento dell’intero prezzo. La giurisprudenza più recente ritiene che per stabilire se si tratti di permuta o compravendita in ogni caso si debba valutare la volontà delle parti piuttosto che il valore economico del bene in natura o della somma di denaro.
L’orientamento della Cassazione
Nella sentenza n. 5605/2014 della Corte di Cassazione si legge infatti che “un contratto traslativo della proprietà, nel quale la controprestazione abbia cumulativamente ad oggetto una cosa in natura ed una somma di denaro, può realizzare tanto la fattispecie di una compravendita con integrazione del prezzo in natura, quanto quella di permuta con supplemento in denaro e, in tale ultimo caso, la questione dell’individuazione del negozio in concreto voluto e posto in essere dalle parti non può essere risolta con il mero richiamo all’equivalenza (o anche prevalenza) economica del valore del bene in natura o della somma di denaro che unitamente costituiscono la controprestazione, dovendo invece essere determinata in ragione della prevalenza giuridica dell’una o dell’altra prestazione”.
Nel concludere il ragionamento il Collegio giudicante ha affermato che “Agli effetti della qualificazione del contratto, è necessario ricostruire gli interessi comuni e personali, che le parti avevano inteso regolare con il negozio, ed accertare se i contraenti avessero voluto cedere un bene in natura contro una somma di denaro, che, per ragioni di opportunità, avevano parzialmente commutata in un altro bene, ovvero avessero concordato lo scambio tra loro di due beni in natura e fossero ricorsi all’integrazione in denaro, soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi”.
Dazione in pagamento e permuta
Nello stesso caso appena descritto della vendita dell’auto nuova con in parte il pagamento del prezzo dell’auto e in parte la sostituzione del denaro con l’auto vecchia, può configurarsi una permuta o una dazione in pagamento. Le due figure infatti presentano delle affinità ma anche delle differenze.
Si tratta di due negozi giuridici che differiscono per la causa e per il momento in cui sorgono gli obblighi derivanti dalle diverse prestazioni.
Nella permuta gli obblighi sorgono contestualmente alla conclusione del contratto (che è unico) mentre nella dazione in pagamento bisogna distinguere due momenti. Tale ultimo istituto si configura in diritto come “prestazione in luogo di adempimento“. Nel momento in cui pertanto si deve adempiere alla prestazione dell’obbligazione originaria si sostituisce quest’ultima con una nuova obbligazione il cui adempimento prevederà l’esecuzione di una diversa prestazione da cui scaturiranno gli obblighi.
Per quanto riguarda la causa la permuta è un contratto di scambio funzionalmente autonomo mentre la dazione in pagamento è un contratto estintivo di obbligazioni onerose che si concretizza nella conclusione di un nuovo accordo diretto a modificare una prestazione precedente.
Permuta di cosa presente con cosa futura
Gli effetti traslativi della permuta non si producono in maniera immediata nel caso di permuta di cosa presente con cosa futura. L’applicazione di tale forma di permuta si ha di frequente nel settore dell’edilizia. A titolo esemplificativo si ha tale ipotesi quando lo scambio di beni avviene tra il proprietario di un’area edificabile e un costruttore. L’oggetto dello scambio in tal caso è l’area edificabile in cambio del trasferimento della proprietà di una parte dell’edificio che verrà edificato sull’area.
Si precisa che gli effetti traslativi sono in tal caso differiti per colui cui spetta dallo scambio la cosa futura mentre sono immediati per la parte che riceve la cosa presente.
Si ha permuta di cosa presente con cosa futura quando si escluda invece l’esistenza di due contratti: uno di immediato trasferimento della proprietà (compravendita) ed uno avente ad oggetto la promessa di vendita di parte della proprietà dell’edificio.
Non si è in presenza di permuta ma di un contratto atipico con effetti obbligatori quando una parte si obbliga a costruire l’edificio in cambio della cessione di tutto o parte del suolo dove verrà eretto l’edificio come compenso della prestazione.
Secondo la giurisprudenza dominante infine, se il costruttore fallisce il soggetto che ha trasferito la proprietà del terreno edificabile potrà vantare nei suoi confronti soltanto un diritto di credito.
La garanzia per l’evizione
L’evizione è un fenomeno che si verifica nell’ambito di una compravendita quando il compratore viene privato della cosa acquistata da parte di un terzo che ha rivendicato un diritto su quella cosa. L’assenza di tale rischio dev’essere solitamente garantita dal venditore al compratore. Nella compravendita, ai sensi dell’articolo 1483 del codice civile “Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’articolo 1479″.
Anche nella permuta c’è il diritto per il permutante di ottenere il risarcimento del danno. L’articolo 1553 del codice civile tuttavia aggiunge che “Il permutante, se ha sofferto l’evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”.
Il permutante pertanto può:
- chiedere all’altra parte di restituirgli quando datogli in scambio oppure
- ottenere il valore della cosa che aveva ricevuto in scambio e della quale ha sofferto l’evizione.
L’inadempimento del contratto di permuta e la risoluzione
Ai sensi dell’articolo 1453 del codice civile “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.
La giurisprudenza ha individuato come ipotesi di inadempimento del contratto di permuta la condotta del permutante che dopo il trasferimento del bene lo vende ad un terzo impedendo l’esercizio del diritto di proprietà e di godimento in modo pieno ed esclusivo di quel bene a colui con il quale era avvenuto lo scambio. Tale ipotesi dà diritto a chiedere al giudice la risoluzione del contratto nonché al risarcimento del danno.
Un’altra ipotesi di inadempimento del contratto di permuta si può verificare nella permuta di cosa presente con cosa futura. Se infatti colui che si è obbligato a trasferire la proprietà della cosa futura, si pensi al caso del terreno edificabile, non adempie, l’altra parte ha diritto a richiedere la risoluzione per inadempimento, oltre al diritto al risarcimento del danno. Ottenuta con sentenza la risoluzione del contratto la proprietà del terreno tornerà all’originario proprietario insieme a quanto su di esso edificato. Ciò avviene in forza dell’accessione.
Un modello di contratto di permuta
L’anno……… il giorno…….. del mese di………….. il Sig…………….., nato a…………., il…………, residente in…………. via………………………. C.f…………………… e il Sig…………………., nato a……………….., il …………………………residente in………………… via…………………….. C.f…………………….;
convengono e stipulano quanto segue
il Sig……………………. dà in permuta al Sig…………………………., che accetta, i seguenti beni…………………………
A sua volta il Sig. ………………………… dà in permuta al Sig. ……………………… che accetta, i seguenti beni……………..
Le parti dichiarano che il valore dei beni dati in permuta reciprocamente è uguale e che pertanto non si dovrà procedere ad alcun conguaglio
oppure
Le parti dichiarano di attribuire al bene ceduto dal Sig…………………………. il valore di euro……………… e a quello trasferito dal Sig. ……………………. il valore di euro………………. per cui risulta un conguaglio di euro………………….. a favore del Sig………………. che il Sig…………………. qui paga nelle seguenti modalità…………………….al Sig………………….il quale ne rilascia corrispondente quietanza, liberandosi entrambe le parti e rinunciando ad ogni eventuale diritto sui beni.
Le parti si prestano le garanzie previste per legge garantendo che i beni dati in permuta spettano in esclusiva proprietà e sono liberi da vincoli e pesi, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli. Ciascuna parte in ogni caso garantisce per l’evizione a norma dell’articolo 1553 del codice civile.
Le spese del contratto e quelle accessorie sono a carico di entrambe le parti ai sensi dell’articolo 1554 del codice civile.
Letto, approvato e sottoscritto a …………………, il………………….
Firma ……………………………………….