Stralcio divisionale – guida rapida

Stralcio divisionale – guida rapida

• Cos’è lo stralcio divisionale
• Lo stralcio divisionale nel codice civile
• Il ruolo del notaio nello stralcio divisionale
• Lo stralcio divisionale parziale
• La tassazione dello stralcio divisionale
• Le menzioni urbanistiche nello stralcio divisionale
• Procedura e fac-simile di stralcio divisionale
• Esempio delle clausole fondamentali dell’atto di stralcio divisionale
• Il conguaglio nello stralcio divisionale
• Quando e come utilizzare lo stralcio divisionale

Lo stralcio divisionale è un istituto giuridico molto rilevante nel diritto civile italiano e spesso utilizzato nella pratica notarile e forense per risolvere situazioni di comproprietà immobiliare.

In questa guida allo stralcio divisionale vedremo insieme quali sono i suoi principali aspetti, offrendo una nostra panoramica sul tema, dal significato giuridico alle implicazioni fiscali, dalle procedure notarili alle problematiche urbanistiche, fornendo altresì indicazioni pratiche sulla redazione dell’atto e sulla gestione dei conguagli.

Cos’è lo stralcio divisionale

Lo stralcio divisionale, o divisione parziale o divisione per stralcio, è una particolare tipologia di divisione mediante la quale uno o più condividenti escono dalla comunione ricevendo una porzione di beni proporzionale alla propria quota, mentre gli altri comproprietari rimangono in comunione sui beni residui.

In sostanza, è una divisione non totalitaria che determina lo scioglimento parziale della comunione limitatamente ad alcuni beni o ad alcuni condividenti.

La base giuridica dello stralcio divisionale è rinvenibile nell’autonomia negoziale delle parti, sebbene la sua disciplina si ricavi per estensione dalle norme generali sulla divisione contenute nel codice civile. L’effetto principale consiste nella trasformazione del diritto di comproprietà, indiviso e astratto, in proprietà esclusiva su determinati beni per i condividenti che fuoriescono dalla comunione.

La differenza con la divisione ordinaria

Tutto ciò premesso, lo stralcio divisionale si distingue dalla divisione ordinaria sotto vari profili: anzitutto, esso comporta lo scioglimento solo parziale della comunione. Inoltre, poiché non produce l’attribuzione di tutti i beni a tutti i condividenti, non opera retroattivamente ai sensi dell’art. 757 c.c.

Le assegnazioni effettuate con lo stralcio divisionale hanno pertanto natura traslativa, non meramente dichiarativa, con rilevanti conseguenze sia sul piano civilistico che fiscale.

Anche per queste caratteristiche, l’istituto trova frequente applicazione in diversi contesti pratici:

• successioni ereditarie quando solo alcuni eredi intendono definire le proprie posizioni;
• comunioni tra coniugi conseguenti alla separazione;
• comunioni ordinarie protrattesi per lungo tempo quando emerge l’esigenza di assegnare determinati beni ad alcuni comunisti.

Lo stralcio divisionale nel codice civile

Sebbene il codice civile non disciplini espressamente lo stralcio divisionale, il suo inquadramento giuridico deriva dall’applicazione analogica delle norme generali in materia di divisione, contenute negli articoli 713-768 c.c., integrate dai principi generali in materia contrattuale.

Per esempio, l’art. 713 c.c. stabilisce il principio fondamentale secondo cui “i coeredi possono sempre domandare la divisione“, riconoscendo il diritto potestativo di ciascun comunista di ottenere lo scioglimento della comunione. Il diritto è disponibile e può essere esercitato anche parzialmente mediante lo stralcio divisionale.

L’art. 720 c.c. riveste invece particolare importanza nella disciplina dello stralcio divisionale, prevedendo che “se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili […] essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione“. La norma costituisce dunque il fondamento delle assegnazioni non proporzionali con conguaglio, frequenti nell’ambito degli stralci divisionali.

L’art. 757 c.c. sancisce invece l’effetto dichiarativo della divisione ordinaria, ma può trovare applicazione limitata anche allo stralcio divisionale, che per la natura parziale non realizza una vicenda successoria universale ma determina comunque degli effetti traslativi.

Tra gli altri richiami citiamo anche quello dell’autonomia negoziale delle parti ex art. 1322 c.c., in quanto lo stralcio divisionale è diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela, quali la cessazione parziale dello stato di comunione, la semplificazione dei rapporti giuridici e la valorizzazione dei beni comuni, e ancora i richiami alla forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c., e alla trascrizione ai sensi dell’art. 2643 c.c. per l’opponibilità ai terzi.

Il ruolo del notaio nello stralcio divisionale

Quando si parla di stralcio divisionale, frequenti sono i richiami al ruolo del notaio, un professionista che può svolgere un ruolo fondamentale per predisporre e stipulare l’atto, grazie alle sue funzioni di consulenza, controllo e garanzia.

Il notaio può dunque intervenire in diverse fasi dell’operazione, a cominciare da quella preliminare, quando svolge un’accurata indagine sulla situazione proprietaria dei beni oggetto di divisione, verificando i titoli di provenienza, l’esistenza di eventuali vincoli o gravami, e la legittimazione dei condividenti, mediante analisi delle visure catastali ed ipotecarie, nonché della verifica della corrispondenza tra stato di fatto e risultanze dei pubblici registri.

Si passa poi alla fase di determinazione delle quote e alla formazione delle porzioni da assegnare ai condividenti che escono dalla comunione. Il notaio garantisce qui il rispetto del principio di proporzionalità tra quote di diritto e porzioni assegnate, e calcola con precisione gli eventuali conguagli necessari per compensare le disuguaglianze.

Le verifiche urbanistiche e catastali

Nell’ambito dello stralcio divisionale, il notaio presta poi particolare attenzione alle verifiche urbanistiche e catastali degli immobili. La regolarità urbanistica costituisce infatti presupposto essenziale per la commerciabilità dei beni, e il notaio è tenuto a verificare la conformità edilizia degli immobili, la presenza di eventuali autorizzazioni o concessioni, nonché l’esistenza di vincoli di natura paesaggistica o ambientale. Ricordiamo poi che il notaio è responsabile della corretta qualificazione giuridica dell’operazione, distinguendo lo stralcio divisionale da istituti affini quali la divisione ordinaria, la cessione di quota o la transazione.

Infine, nella fase redazionale, il notaio predispone l’atto pubblico di stralcio divisionale, garantendone la conformità alle norme di legge e alle volontà delle parti. Il documento deve contenere tutti gli elementi essenziali: l’identificazione precisa dei soggetti e dei beni, l’indicazione delle quote di diritto, la descrizione delle porzioni assegnate, la determinazione degli eventuali conguagli, le dichiarazioni urbanistiche e catastali, le menzioni fiscali.

Anche dopo la stipula il suo ruolo non cessa: il notaio provvede infatti agli adempimenti pubblicitari necessari, in particolare alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e alla voltura catastale, garantendo così l’opponibilità ai terzi delle modificazioni giuridiche intervenute.

Lo stralcio divisionale parziale

Dal concetto generale di stralcio divisionale, di cui abbiamo parlato nelle scorse righe, si può tenere distinto lo stralcio divisionale parziale, che riguarda non solo alcuni condividenti, ma anche una frazione soltanto del patrimonio comune.

In questa configurazione, dunque, la divisione opera limitatamente ad alcuni beni determinati, mentre la comunione persiste non solo tra i condividenti che non partecipano allo stralcio, ma anche, rispetto agli altri beni, tra tutti i comunisti originari.

L’istituto è per esempio spesso utile nelle comunioni ereditarie complesse, che sono contraddistinte dalla presenza di numerosi beni disomogenei o dalla difficoltà di procedere ad una divisione totalitaria immediata. Lo stralcio divisionale parziale consente in questo caso di procedere gradualmente alla liquidazione delle quote, iniziando dai beni più facilmente divisibili o da quelli rispetto ai quali sussiste un interesse specifico di alcuni condividenti.

La natura giuridica dello stralcio divisionale parziale

Peraltro, sottolineiamo in questa sede come diversi studiosi si siano soffermati da tempo nell’evidenziare la particolare natura giuridica dello stralcio divisionale parziale, che può essere configurato come una fattispecie negoziale “a doppia parzialità“:

• soggettiva, in quanto coinvolge solo alcuni condividenti
• oggettiva, in quanto ha ad oggetto solo alcuni beni.

Una duplice parzialità che determina una significativa complessità operativa, richiedendo particolare attenzione nella determinazione delle quote residue dei partecipanti alla comunione sui beni non divisi.

Per quanto poi concerne l’analisi procedurale, lo stralcio divisionale parziale richiede l’unanime consenso di tutti i condividenti, non potendosi dunque imporre per via coattiva. La giurisprudenza ha chiarito in tal merito che – diversamente da quanto avviene con la divisione ordinaria, rispetto alla quale ciascun condividente ha un diritto potestativo – lo stralcio parziale, modificando la composizione qualitativa delle quote, necessita dell’accordo di tutti i comunisti.

Duplice valutazione

Un’altra caratteristica dello stralcio divisionale parziale consiste poi nella necessità di procedere ad una duplice valutazione:

• da un lato, quella dei beni oggetto di divisione immediata
• dall’altro, quella dell’intero patrimonio comune, necessaria per determinare l’esatta proporzione tra quanto assegnato e le quote di diritto.

Anche per questo l’operazione valutativa richiede spesso il ricorso a perizie estimative, particolarmente quando i beni oggetto di divisione hanno natura eterogenea.

Infine, sotto il profilo fiscale, lo stralcio divisionale parziale segue il medesimo regime tributario dello stralcio divisionale ordinario, con l’ulteriore complessità derivante dalla necessità di determinare con precisione il valore proporzionale dei beni divisi rispetto all’intero patrimonio comune, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro nelle corrette misure.

La tassazione dello stralcio divisionale

Rimaniamo ora in ambito fiscale sottolineando come il trattamento dello stralcio divisionale presenta peculiarità che lo distinguono sia dalla divisione ordinaria sia dai trasferimenti a titolo oneroso, configurandosi come un regime misto che riflette la natura giuridica composita dell’istituto.

In particolare, ai fini dell’imposta di registro, lo stralcio divisionale è soggetto all’aliquota dell’1% sul valore dei beni assegnati, ai sensi dell’art. 3 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro). Tuttavia, qualora l’assegnazione dei beni non sia proporzionale alle quote di diritto e sia previsto un conguaglio in denaro, sull’eccedenza si applica l’aliquota propria dei trasferimenti (9% per gli immobili, salvo agevolazioni specifiche). Una duplicità di trattamento che riflette la natura composita dello stralcio divisionale, che combina effetti dichiarativi ed effetti traslativi.

Passando poi all’analisi dell’impatto dell’imposta ipotecaria e catastale, trovano qui applicazione le aliquote ordinarie del 2% e 1% sul valore dei beni immobili assegnati (salvo agevolazioni), ai sensi del D.Lgs. 347/1990. Anche in questo ambito, la base imponibile deve essere determinata tenendo conto della proporzionalità tra quote di diritto e beni assegnati.

Trattamento fiscale per le comunioni ereditarie

Merita poi una particolare attenzione il trattamento fiscale dello stralcio divisionale nell’ambito delle comunioni ereditarie. In questo scenario, le imposte ipotecarie e catastali possono beneficiare di agevolazioni specifiche, come l’applicazione in misura fissa per le divisioni tra coeredi entro cinque anni dall’apertura della successione, ai sensi dell’art. 10, comma 3, del D.Lgs. 347/1990.

Ricordiamo in questa occasione che l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 2014, ha fornito alcuni chiarimenti sul regime fiscale dello stralcio divisionale, precisando che esso costituisce “un’operazione intrinsecamente mista, contenente sia elementi riconducibili alla divisione sia elementi propri del trasferimento a titolo oneroso“. Ne deriva che ai fini dell’applicazione delle imposte, occorre distinguere la quota di valore proporzionale alla quota di diritto (soggetta all’imposta di divisione) dalla quota eccedente (soggetta all’imposta di trasferimento).

Infine, sotto il profilo degli adempimenti di natura fiscale, lo stralcio divisionale comporta l’obbligo di registrazione dell’atto entro 30 giorni dalla stipula, con liquidazione e versamento delle imposte dovute. Il notaio rogante, in qualità di responsabile d’imposta, provvede alla presentazione della richiesta di registrazione e al versamento delle imposte, salvo rivalsa nei confronti dei condividenti.

Le menzioni urbanistiche nello stralcio divisionale

Le menzioni urbanistiche sono un elemento essenziale dell’atto di stralcio divisionale che riguarda i beni immobili, in conformità al principio generale della commerciabilità giuridica dei beni, che presuppone la loro regolarità sotto il profilo edilizio e urbanistico.

In questo ambito la normativa di riferimento è contenuta principalmente nel D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), il cui art. 46 sancisce la nullità degli atti di trasferimento aventi ad oggetto edifici o loro parti privi delle necessarie menzioni urbanistiche. Sebbene lo stralcio divisionale abbia natura parzialmente dichiarativa,

pertanto, nell’atto di stralcio divisionale devono essere indicati, per ciascun fabbricato oggetto di assegnazione:

• gli estremi del titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire);
• gli estremi degli eventuali titoli successivi relativi a interventi di ristrutturazione o ampliamento;
• la dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto ai titoli edilizi;
• l’eventuale presentazione di domande di condono edilizio e il relativo stato di definizione.

Per gli immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della legge “ponte” n. 765/1967), è sufficiente dichiarare che la costruzione è iniziata in data anteriore, ferma restando l’opportunità di verificare l’assenza di successive modifiche rilevanti che avrebbero richiesto specifici titoli abilitativi.

Difformità urbanistiche nello stralcio divisionale

È poi utile soffermarsi, pur brevemente, sul trattamento delle difformità urbanistiche nell’ambito dello stralcio divisionale. La prassi notarile ha elaborato diverse soluzioni per gestire le situazioni di irregolarità: in caso di difformità sanabili mediante accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. 380/2001, è possibile procedere allo stralcio subordinatamente all’ottenimento del titolo in sanatoria; in caso di difformità non sanabili ma riguardanti porzioni non essenziali dell’immobile, può essere valutata l’applicabilità della c.d. “doppia conformità”, che consente la commerciabilità del bene previa esclusione delle parti abusive.

In aggiunta alle menzioni relative alla legittimità edilizia, l’atto di stralcio divisionale deve contenere le dichiarazioni relative alla conformità catastale degli immobili, ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985. La norma prescrive, a pena di nullità, l’attestazione della conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto allo stato di fatto degli immobili.

Un ulteriore profilo urbanistico rilevante nello stralcio divisionale riguarda il trattamento dei terreni. Per i terreni che, in base agli strumenti urbanistici vigenti, hanno destinazione edificatoria, l’atto deve contenere le dichiarazioni previste dall’art. 30 del D.P.R. 380/2001, in particolare l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune competente, contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata.

Procedura e fac-simile di stralcio divisionale

La redazione di un atto di stralcio divisionale richiede particolare attenzione alla struttura e al contenuto del documento, che deve riflettere la complessa natura giuridica dell’operazione e rispettare i requisiti formali previsti dalla legge. Di seguito si delinea un modello di riferimento, articolato nelle sezioni essenziali che compongono il documento.

La parte introduttiva dell’atto contiene l’indicazione dell’autorità rogante (generalmente il notaio), l’identificazione completa delle parti (condividenti che escono dalla comunione e condividenti che vi permangono), la specificazione delle rispettive quote di diritto nella comunione originaria, nonché il titolo da cui la comunione è derivata (successione ereditaria, acquisto congiunto, comunione legale tra coniugi, ecc.).

Segue la premessa narrativa, nella quale si espongono i fatti e le ragioni che giustificano lo stralcio divisionale: ad esempio, l’interesse di alcuni condividenti ad ottenere la proprietà esclusiva di determinati beni, l’impossibilità di procedere nell’immediato ad una divisione totalitaria, la presenza di esigenze particolari di alcuni comunisti. La sezione, sebbene non abbia valore dispositivo, riveste notevole importanza per la corretta interpretazione della volontà delle parti e per la qualificazione giuridica dell’operazione.

La parte dispositiva costituisce il nucleo centrale dell’atto e contiene le pattuizioni essenziali: la descrizione dettagliata dei beni oggetto di stralcio, con indicazione dei dati catastali e dei confini; la formazione delle porzioni da assegnare ai condividenti che escono dalla comunione; la determinazione di eventuali conguagli in denaro necessari per compensare le disuguaglianze tra quote di diritto e valore dei beni assegnati; la precisazione dei diritti e delle obbligazioni che permangono in capo ai condividenti che restano in comunione relativamente ai beni residui.

La disciplina dei conguagli

Nell’ambito della parte dispositiva, particolare rilevanza assume la disciplina dei conguagli, che devono essere quantificati con precisione e accompagnati dall’indicazione delle modalità e dei termini di pagamento. È prassi comune prevedere che il pagamento dei conguagli avvenga contestualmente alla stipula dell’atto, con dichiarazione di quietanza inserita nel documento stesso, al fine di evitare l’insorgere di crediti garantiti da ipoteca legale.

La sezione relativa alle dichiarazioni urbanistiche e catastali contiene le menzioni prescritte dalla normativa vigente: per i fabbricati, gli estremi dei titoli edilizi e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto; per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica e le relative prescrizioni urbanistiche; per tutti gli immobili, l’attestazione di conformità catastale e la dichiarazione di corrispondenza tra stato di fatto e planimetrie depositate.

Le clausole finali riguardano gli aspetti complementari dell’operazione: la definizione del momento di trasferimento del possesso dei beni assegnati; la precisazione delle garanzie prestate dai condividenti per evizione e vizi; la regolamentazione delle spese relative all’atto e agli adempimenti conseguenti; le dichiarazioni fiscali rilevanti ai fini dell’applicazione delle imposte indirette.

Esempio delle clausole fondamentali dell’atto di stralcio divisionale

Di seguito, riportiamo un breve estratto esemplificativo delle clausole fondamentali di un atto di stralcio divisionale

“I comparenti, nelle rispettive qualità indicate in premessa, dichiarano di voler procedere allo stralcio divisionale della comunione esistente sui beni descritti, mediante assegnazione al signor [nome e cognome] della piena ed esclusiva proprietà dei seguenti beni: [descrizione dettagliata con dati catastali], il cui valore complessivo ammonta a Euro [importo].

Poiché il valore dei predetti beni eccede la quota di diritto spettante al signor [nome e cognome], quest’ultimo si obbliga a corrispondere agli altri condividenti, a titolo di conguaglio divisionale, la somma complessiva di Euro [importo], ripartita come segue: al signor [nome e cognome] la somma di Euro [importo]; alla signora [nome e cognome] la somma di Euro [importo].

I comparenti dichiarano che il pagamento dei conguagli sopra indicati viene effettuato in data odierna, mediante [indicazione del mezzo di pagamento], rilasciando ampia e liberatoria quietanza.

Gli altri beni in comunione, e precisamente [descrizione dei beni residui], rimangono in comproprietà tra i signori [nomi e cognomi dei condividenti che permangono in comunione], nelle proporzioni derivanti dal ricalcolo delle rispettive quote, tenuto conto delle assegnazioni effettuate con il presente stralcio, e precisamente: al signor [nome e cognome] la quota del [percentuale]; alla signora [nome e cognome] la quota del [percentuale].”

Il conguaglio nello stralcio divisionale

Passiamo ora a occuparci del conguaglio, che costituisce un elemento frequente e caratterizzante dello stralcio divisionale, rappresentando lo strumento mediante il quale si compensano le inevitabili disuguaglianze tra il valore dei beni assegnati e le quote ideali di diritto spettanti ai condividenti. La disciplina giuridica del conguaglio nello stralcio divisionale deriva dall’applicazione analogica dell’art. 728 c.c., che regola i conguagli nella divisione ordinaria, integrata dai principi generali in materia di obbligazioni pecuniarie.

Tutto ciò introdotto, la determinazione del conguaglio richiede preliminarmente la valutazione complessiva dei beni oggetto di comunione, al fine di quantificare con precisione le quote spettanti a ciascun condividente.

Solo dopo, si procede alla valutazione dei beni specificamente assegnati ai condividenti che escono dalla comunione. La differenza tra il valore della quota astratta e il valore dei beni concretamente assegnati costituisce il conguaglio, che può essere positivo (quando il valore dei beni ricevuti eccede la quota di diritto) o negativo (nel caso opposto).

La natura

Dal punto di vista prettamente giuridico, il conguaglio configura un’obbligazione pecuniaria accessoria all’assegnazione dei beni, che trova la propria causa nella necessità di riequilibrare le posizioni economiche dei condividenti. L’obbligazione sorge contestualmente alla stipulazione dell’atto di stralcio e può essere adempiuta immediatamente o in via differita, secondo le pattuizioni delle parti.

Particolare rilevanza assume il regime delle garanzie associate al conguaglio. L’art. 2817, n. 2, c.c. prevede infatti che i coeredi, i condividenti e gli assegnatari di beni in sede divisionale hanno ipoteca legale sui beni assegnati ai condividenti per il pagamento dei conguagli. Tale ipoteca, che sorge automaticamente per effetto della legge, garantisce il credito da conguaglio ma deve essere iscritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.

Nella prassi notarile, al fine di evitare l’iscrizione dell’ipoteca legale, si preferisce generalmente prevedere il pagamento immediato dei conguagli, con relativa quietanza inserita nell’atto stesso. In alternativa, qualora si pattuisca un pagamento differito, è possibile prevedere la rinuncia espressa dei creditori all’ipoteca legale, eventualmente sostituita da altre forme di garanzia (fideiussione bancaria, deposito cauzionale, ecc.).

Sotto il profilo fiscale, i conguagli in denaro previsti nell’ambito dello stralcio divisionale sono soggetti ad un regime particolare: la parte proporzionale alla quota di diritto è assoggettata all’imposta di registro con aliquota dell’1%, mentre l’eventuale eccedenza viene tassata come trasferimento a titolo oneroso, con applicazione dell’aliquota propria dei trasferimenti immobiliari (generalmente il 9%, salvo agevolazioni).

Quando e come utilizzare lo stralcio divisionale

Come abbiamo visto nel nostro odierno approfondimento, lo stralcio divisionale rappresenta uno strumento giuridico di notevole utilità pratica, che consente di rispondere a specifiche esigenze dei condividenti offrendo soluzioni flessibili e graduali per lo scioglimento delle comunioni. La sua corretta applicazione richiede un’approfondita conoscenza degli aspetti civilistici, fiscali e procedurali, nonché una valutazione attenta dell’opportunità del ricorso a tale istituto nelle circostanze concrete.

Lo stralcio divisionale risulta particolarmente indicato in alcune situazioni tipiche: nelle comunioni ereditarie complesse, caratterizzate dalla presenza di numerosi beni eterogenei, quando solo alcuni eredi intendono definire immediatamente la propria posizione; nelle comunioni tra coniugi conseguenti alla separazione o al divorzio, quando è opportuno attribuire determinati beni ad uno dei coniugi mantenendo altri in comproprietà; nelle comunioni ordinarie in cui alcuni comunisti hanno interesse specifico all’acquisizione di determinati beni mentre altri preferiscono mantenere la situazione di indivisione; nelle situazioni in cui la divisione totalitaria risulterebbe eccessivamente onerosa o tecnicamente complessa nell’immediato.

L’opportunità

Nella valutazione dell’opportunità di ricorrere allo stralcio divisionale, occorre considerare attentamente alcuni fattori critici: anzitutto, il regime fiscale, che può risultare meno vantaggioso rispetto alla divisione ordinaria qualora siano previsti conguagli significativi; inoltre, le complessità procedurali legate alla determinazione delle quote residue e alla valutazione proporzionale dei beni; infine, le problematiche urbanistiche e catastali, che assumono particolare rilevanza nelle operazioni divisionali parziali.

Dal punto di vista operativo, la predisposizione di uno stralcio divisionale richiede un’accurata fase preparatoria, nella quale è opportuno: verificare i titoli di provenienza e la situazione proprietaria attuale; accertare la regolarità urbanistica e catastale degli immobili; procedere ad una valutazione professionale dei beni per determinare l’entità degli eventuali conguagli; analizzare il regime fiscale applicabile e valutare le possibili agevolazioni; predisporre un progetto divisionale che tenga conto delle esigenze di tutti i condividenti.

Il ruolo del professionista legale, sia esso avvocato o notaio, risulta decisivo nella gestione dello stralcio divisionale, dovendo garantire la correttezza formale e sostanziale dell’operazione, la tutela equilibrata degli interessi di tutte le parti coinvolte, nonché l’ottimizzazione del regime fiscale applicabile nel rispetto delle norme vigenti.

Con tali premesse, lo stralcio divisionale costituisce un valido strumento di pianificazione patrimoniale e di gestione delle comunioni, che, se correttamente applicato, consente di rispondere efficacemente alle esigenze degli interessati.