Sfratto per morosità: una guida rapida

Lo sfratto per morosità – indice

• Cos’è
• I presupposti
• Come si richiede
• Ipotesi per il conduttore
• Quando non si presenta
• Tempi e costi della procedura
• Assistenza legale a Padova e in tutta Italia
• Domande frequenti

Cos’è lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento che permette al locatore (spesso, il “padrone di casa”) di poter ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore (l’affittuario, o inquilino) in seguito alla morosità nel pagamento del canone pattuito. Si tratta di un procedimento speciale, tendenzialmente più rapido rispetto alle altre procedure, attivabile nel caso di persistente carenza nei pagamenti degli affitti.

È disciplinato dall’art. 658, comma 1 c.p.c. La norma stabilisce che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. Necessita di alcuni presupposti e del rispetto di un procedimento che, in sintesi, andremo a riepilogare, chiarendo anche tempi, costi e le conseguenze pratiche per il locatore che si trovi a dover gestire un inquilino moroso.

Quando si può ricorrere allo sfratto per morosità: i presupposti

Come anticipato, per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità è necessario il rispetto di alcuni presupposti essenziali. I più importanti sono due: vediamoli separatamente.

Contratto di locazione e sfratto per morosità

Il primo dei due presupposti fondamentali per l’attivazione della procedura di sfratto per morosità è legato alla presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale. Ne deriva che, di contro, non è possibile ricorrere all’azione di intimazione di sfratto di cui all’art. 658 c.p.c. sulla base – ad esempio – di un mero accordo verbale sussistente tra il proprietario e il conduttore.

Mancato pagamento dei canoni e sfratto per morosità

Il secondo dei due presupposti che sopra abbiamo definito come “fondamentali” per poter avviare la procedura di sfratto per morosità è legato al mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura viene stabilita – per gli immobili ad uso abitativo – dalla legge sull’equo canone, la l. 392/1978, nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o – nel termine previsto – dal mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

Ribadiamo ancora una volta come tale criterio trovi applicazione tuttavia per le sole locazioni ad uso abitativo, mentre non sia valido per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, come quelle commerciali. Per queste, invece, rimane operante il criterio dell’inadempimento di “non scarsa importanza”, di cui all’art. 1455 c.c., secondo il quale

Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.

Trattandosi di una definizione varia e non quantitativamente declinata, come nel caso delle locazioni abitative, dovrà essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento da parte del conduttore. La giurisprudenza oramai consolidata indica tuttavia che lo stesso principio già visto per le locazioni abitative, di cui alla l. 392/1978, può essere un parametro orientativo anche per le locazioni non abitative.

Procedimento sfratto per morosità: come richiederlo

Chiarito che cosa si intenda per sfratto per morosità e quali sono i suoi principali presupposti, cerchiamo di comprendere chi possa ricorrere al procedimento, e come si possa attivare lo sfratto per morosità.

Per quanto attiene la legittimazione alla procedura, appare chiaro come la legittimazione attiva spetti al locatore. La figura di questi può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità sulla base di un titolo o di un rapporto giuridico. La posizione del locatore deve però includere anche la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Sono legittimati ad agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario del bene. È escluso il caso in cui vi sia un manifesto dissenso da parte degli altri comproprietari. Di contro, come intuibile è il conduttore la parte cui spetterà la legittimazione passiva.

Per quanto concerne il procedimento di sfratto per morosità, generalmente il primo passo consiste nell’invio di una lettera di diffida da parte del locatore, una volta valutata la persistente morosità del locatario. L’invio di questa comunicazione è di solito effettuato per raccomandata con ricevuta di ritorno (o strumento equiparabile, anche digitale, come la PEC), nella quale si sollecita il pagamento dei canoni oggetto di morosità, ponendo un termine di riferimento trascorso il quale il locatario è invitato a lasciare libero l’immobile, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Nel caso in cui la diffida non sortisca gli effetti sperati dal locatore, costui agirà con un atto di intimazione di sfratto per morosità, e contestuale citazione in udienza per la convalida (il tribunale competente è quello nella cui circoscrizione si trova la cosa locata), e con ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Le ipotesi per il conduttore

A questo punto, il conduttore può presentarsi all’udienza e fare opposizione, presentarsi e saldare la morosità, presentarsi e domandare al giudice il termine di grazie o, infine, non presentarsi. Cosa accade in ognuna di queste ipotesi?

Se il conduttore si presenta all’udienza e fa opposizione alla convalida, il giudice rinvierà l’esame delle cause di opposizione al giudizio ordinario. Sceglierà dunque se concedere o meno al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile.

Quando invece il conduttore si presenta e salda la morosità, il procedimento si concluderà – come presumibile – con la migliore soddisfazione da parte del locatore e con la chiusura della stessa procedura.

Se il conduttore si presenta e domanda al giudice il termine di grazia (cioè un periodo entro il quale saldare il proprio debito), il giudice valuterà se assegnare un termine non superiore a 90 giorni. L’udienza sarà rinviata ad altra data non superiore ai 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato (termine, peraltro, valido solo per le locazioni abitative). Vi è inoltre l’opportunità che il locatore possa ricorrere all’apposito fondo per le morosità incolpevoli, di cui parleremo in separato approfondimento.

Quando non si presenta il conduttore

Se infine il conduttore non si presenta, o si presenta all’udienza ma sceglie di non fare opposizione, il giudice verificherà la sussistenza dei presupposti di cui sopra abbiamo brevemente riassunto. Emetterà quindi una ordinanza di convalida di sfratto. Sarà in tal sede stabilita la data entro la quale si potrà ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante intervento dell’ufficiale giudiziario.

Una volta che è stata emessa l’ordinanza, che costituisce un titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro la data che è stata stabilita dal giudice, il locatore – previa notifica dell’atto di precetto – e decorso un termine non inferiore a 10 giorni, potrà procedere con la monitoria di sgombero. Si tratta di un intervento di esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario. Questi, nel termine indicato al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per poter eseguire lo sfratto e immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.

Tempi e costi della procedura di sfratto per morosità

Uno degli aspetti che più preoccupa i locatori è la durata complessiva della procedura. Sebbene i tempi effettivi dipendano dal carico giudiziario del tribunale competente e dal comportamento tenuto dal conduttore, è possibile individuare alcune fasi tipiche:

• la fase di diffida stragiudiziale, che può durare da pochi giorni ad alcune settimane, a seconda del termine concesso all’inquilino per adempiere;
• la fase di convalida, che si conclude generalmente nel corso della prima udienza se il conduttore non compare o non si oppone, salvo la concessione del termine di grazia fino a 90 giorni;
• la fase esecutiva, che comprende la notifica del precetto e l’esecuzione dello sgombero da parte dell’ufficiale giudiziario, con tempi che variano molto in base alla disponibilità del tribunale e, in alcuni contesti, alla presenza di occupanti con particolari fragilità sociali.

Se il conduttore propone opposizione, la causa prosegue con il rito ordinario e i tempi si allungano sensibilmente, potendo durare anche diversi mesi o anni a seconda della complessità della vicenda. Per quanto riguarda i costi, oltre al contributo unificato e alle spese di notifica degli atti, vanno considerati gli onorari del legale e le spese dell’ufficiale giudiziario per l’esecuzione dello sgombero; nella maggior parte dei casi tali costi possono essere posti a carico del conduttore moroso in sede di condanna alle spese di lite.

Assistenza legale a Padova e in tutta Italia

Il nostro studio legale, con sede a Padova, assiste locatori e proprietari immobiliari nella gestione degli sfratti per morosità, dalla redazione della lettera di diffida fino alla notifica dell’atto di intimazione, alla fase di convalida in udienza e, se necessario, all’esecuzione forzata tramite l’ufficiale giudiziario. Seguiamo sia locazioni abitative sia locazioni commerciali, valutando in ogni caso la strategia più rapida per il recupero dell’immobile e dei canoni non pagati.

Pur avendo sede a Padova, lo studio assiste proprietari e locatori in tutta Italia, tramite consulenze in videochiamata, predisposizione degli atti da remoto e, quando necessario, la collaborazione con colleghi domiciliatari presso il tribunale competente per la circoscrizione in cui si trova l’immobile locato. È possibile richiedere una prima valutazione della propria situazione indipendentemente dalla città in cui si trova l’appartamento o il locale commerciale.

Domande frequenti sullo sfratto per morosità

Dopo quante mensilità non pagate si può avviare lo sfratto?

Per le locazioni abitative è sufficiente il mancato pagamento di una mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori se superano l’importo di due mensilità di canone. Per le locazioni commerciali si valuta invece la “non scarsa importanza” dell’inadempimento.

Serve un contratto scritto per avviare lo sfratto per morosità?

Sì. La procedura speciale prevista dall’art. 658 c.p.c. presuppone l’esistenza di un regolare contratto di locazione scritto; un accordo puramente verbale non consente di ricorrere a questo strumento.

Cosa succede se l’inquilino non si presenta in udienza?

Se il conduttore non si presenta, o si presenta senza opporsi, il giudice, verificati i presupposti, emette l’ordinanza di convalida dello sfratto, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.

Il conduttore può chiedere altro tempo per pagare?

Sì, presentandosi in udienza può chiedere al giudice un termine di grazia, non superiore a 90 giorni, per saldare la morosità; questa possibilità è prevista solo per le locazioni ad uso abitativo.

Cosa succede se l’inquilino non lascia l’immobile dopo l’ordinanza di convalida?

Il locatore può procedere con la notifica dell’atto di precetto e, decorso un termine non inferiore a 10 giorni, richiedere l’esecuzione forzata tramite l’ufficiale giudiziario, che si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sgombero.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale