Acquisto di immobili dal costruttore: le tutele di legge

L’acquisto di immobili da costruire – indice:

• La ratio
• Quando si applica
• La fideiussione
• La polizza assicurativa
• Il contenuto del contratto
• Frazionamento e cancellazione ipoteche

Il Decreto Legislativo numero 122 del 2005 prevede una particolare tutela per il caso di acquisto di immobili da costruire. La legge in questione è anche individuata come “Tutela degli acquirenti di immobili da costruire” o, in abbreviazione con “T.A.I.C.”. L’articolo 1 del citato provvedimento legislativo prevede infatti che, a tutti i contratti che abbiano l’effetto anche non immediato di trasferire un diritto reale o personale di godimento di un immobile in corso di costruzione da un imprenditore, “costruttore”, ad una persona fisica, siano soggetti all’applicazione delle norme in esame. Ai fini dell’applicazione della presente normativa, inoltre, è necessario che il costruttore abbia richiesto il permesso di costruire o altro idoneo titolo abilitativo.

La ratio ispiratrice del D.Lgs. T.A.I.C.

Questa legge prevede dunque delle particolari forme di tutela per quello che viene individuato come contraente debole: la ratio ispiratrice è simile a quella del Codice del Consumo o del Testo Unico Bancario. I rischi che sono connessi a questo tipo di contratti, vengono infatti individuati dalla stessa legge nella “situazione di crisi” dell’impresa che esporrebbe l’acquirente a seri rischi legati all’insolvenza dell’imprenditore. Il cosiddetto acquisto di immobili “su carta” non può infatti, nemmeno in diritto, considerarsi sicuro come l’acquisto di un immobile già edificato. Sorgono infatti vari problemi legati alla trascrizione del diritto acquistato. La trascrizione sarà infatti scissa in due momenti: al momento della stipula dell’atto verrà trascritto lo stesso (come preliminare ove sia un preliminare), ma solo con la successiva venuta ad esistenza dell’immobile od alla stipula del definitivo potrà effettuarsi l’atto di identificazione catastale con cui la formalità pubblicitaria avrà la propria realizzazione compiuta.

A che contratti e che soggetti si applicano le tutele

L’applicazione di questa disciplina si estende a svariate fattispecie contrattuali. Si applicherà senza dubbio a tutti i casi di compravendita immobiliare aventi ad oggetto un immobile “futuro” (perché in corso di costruzione). Non è affatto escluso da tale ambito di applicazione il preliminare di compravendita immobiliare che avrà l’effetto mediato di trasferire la proprietà od altro diritto reale immobiliare in capo alla persona (fisica) acquirente. In egual modo non sono esclusi da tale ambito di applicazione i contratti di permuta di terreno con porzione di fabbricato da costruire (futuro), di vendita con riserva di proprietà e tutti quei contratti che, appunto, abbiano l’effetto immediato o mediato di trasferire un diritto reale o personale si godimento su un immobile in corso di costruzione.

Per quanto invece attiene ai requisiti soggettivi, sarà necessario che da un lato ci sia un imprenditore od una cooperativa ediliza, dall’altra parte invece una persona fisica.

La fideiussione che deve essere stipulata dal costruttore

L’articolo 2 del T.A.I.C. prevede, a pena di nullità che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente, la stipula di una fideiussione. Tale fideiussione deve coprire almeno gli importi corrispondenti ai corrispettivi corrisposti al costruttore o che quest’ultimo deve riscuotere in riferimento all’edificazione dell’immobile. Questa forma di tutela è chiaramente volta a limitare gli effetti dell’insolvenza del costruttore. Ogniqualvolta infatti il costruttore si renda insolvente, l’acquirente potrà essere tenuto indenne mediante l’escussione della relativa fideiussione. Anche in questo caso, come nel Codice del Consumo, ci troviamo davanti ad una nullità relativa: la nullità infatti può generalmente fatta valere da chiunque vi abbia interesse, non è così nel T.A.I.C.. Gli estremi della predetta fideiussione dovranno essere indicati nell’atto a pena di nullità.

La polizza assicurativa a vantaggio dell’acquirente

Non tanto in sede di acquisto di immobili da costruire, quanto al momento dell’effettivo trasferimento, il costruttore è tenuto a stipulare a vantaggio dell’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale. I rischi coperti dalla polizza dovranno decorrere dalla data di ultimazione dei lavori. Saranno coperti tutti i danni materiali e diretti dell’immobile anche a terzi, derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruittivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruizione.

Il Contenuto del contratto

L’articolo 6 del Decreto Legislativo 122 del 2005 individua il contenuto del contratto stipulato secondo la disciplina T.A.I.C., non dovranno quindi mancare:

1. Le indicazioni per effettuare la trascrizione ed i dati di identificazione catastale dell’immobile
2. La descrizione dell’immobile e di tutte le proprie pertinenze di uso esclusivo
3. Gli estremi degli eventuali atti d’obbligo e convenzioni stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi e l’elencazione dei vincoli previsti
4. Le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi, agli impianti
5. I termini massimi di esecuzione della costruzione
6. L’indicazione del prezzo o del corrispettivo complessivo ed i termini e le modalità per il pagamento dello stesso
7. Gli estremi della fideiussione già citata
8. L’eventuale esistenza di iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli
9. Gli estremi del permesso di costruire o del titolo abilitativo
10. L’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici
11. Secondo quanto previsto dal quarto comma dell’articolo 2645-bis, ai fini dela trascrizione, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante all’acquirente sull’intero edificio espressa in millesimi

All’atto devono inoltre essere inclusi i seguenti allegati:

1. Il capitolato
2. Gli elaborati del progetto in forza del quale è stato rilasciato il titolo abilitativo (Permesso di costruire, DIA ecc.)

L’obbligo di frazionamento o di cancellazione dell’ipoteca preesistente

Un’ulteriore forma di tutela per l’acquirente è sancita all’articolo 8 del Decreto Legislativo 122 del 2005. Ove sul terreno su cui sia edificato un immobile da costruire preesista un ipoteca con relativo finanziamento, il notaio avrà l’obbligo di procedere al frazionamento dello stesso od al perfezionamento di un titolo per cancellazione o frazionamento dell’ipoteca. La norma è volta a far sì che l’acquirente non acquisti un bene gravato da ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento del costruttore. L’ipoteca iscritta sul terreno per il mutuo contratto dal costruttore, infatti, se non frazionata, graverebbe per l’intero anche sulle singole edificande unità abitative. Ciò esporrebbe oltremodo l’acquirente e l’unità acquistata in caso di insolvenza del costruttore in riferimento al finanziamento erogato per l’edificazione dell’intero fabbricato e per l’intero importo garantito.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale