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Home » Civile » Contrattuale » Patto fiduciario con oggetto immobiliare: non è necessaria la forma scritta

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Patto fiduciario con oggetto immobiliare: non è necessaria la forma scritta

Avv. Beatrice Bellato consulenzalegaleitalia.it Patto fiduciario con oggetto immobiliare: non è necessaria la forma scritta
Patto fiduciario con oggetto immobiliare
Avv. Beatrice Bellato

Il patto fiduciario con oggetto immobiliare – indice:

  • Il patto fiduciario
  • Il caso
  • Il fenomeno fiduciario 
  • La forma fino ad oggi
  • Il nuovo orientamento

Il 6 marzo 2020 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che il patto fiduciario avente ad oggetti beni immobili non richiede necessariamente la forma scritta ad substantiam. Si ritiene, pertanto, che il patto fiduciario concluso oralmente sia idoneo a rendere valida la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di ritrasferire i beni immobili a carico del fiduciario. Quello attuale è un orientamento giurisprudenziale controcorrente rispetto a quello fin’ora dominante. Secondo il meno recente, infatti, era necessaria la forma scritta ad substantiam per la validità del pactum fiduciae avente ad oggetto beni immobili. Il nuovo orientamento ha avuto luogo nell’affrontare una questione tra due parti nell’ambito di un rapporto fiduciario. Fra le stesse era stato concluso soltanto un accordo verbale ed erano state scambiate delle dichiarazioni unilaterali come mezzi di assunzione dell’obbligo di restituire i beni immobili.

Cos’è il patto fiduciario

Il patto fiduciario è un negozio giuridico con cui due parti si accordano sul trasferimento di beni o di diritti dal fiduciante al fiduciario. Tale accordo si regge sulle diverse posizioni ricoperte dai due soggetti. Il fiduciante può essere ad esempio debitore del fiduciario e, nelle more della pendenza del debito, effettua tale operazione a vantaggio del fiduciario. Quest’ultimo tuttavia si obbliga, una volta estinto il debito, a ritrasferire la proprietà o i diritti al fiduciante. Si ricorda che il contratto fiduciario può essere di due tipi a seconda del tipo di fiducia alla base del contratto. In questa sede ci si riferisce a quel tipo di fiducia che scinde il contratto in due rapporti distinti: uno con effetti reali ed uno con effetti obbligatori. Con il primo si trasferisce la proprietà dal fiduciante al fiduciario, con il secondo atto il fiduciario assume delle obbligazioni nei confronti del fiduciante.

Con la stipula di un patto fiduciario viene in rilievo l’istituto dell’interposizione reale di persona. Il negozio traslativo facente parte dell’accordo, infatti, comporta che il fiduciario si veda intestare un determinato bene o attribuito un diritto nonché l’obbligo di conservarlo, esercitarlo o anche alienarlo.

Pactum fiduciae su beni immobili: il caso

Il caso affrontato dal Supremo collegio a Sezioni Unite lo scorso 6 marzo rivela un nuovo orientamento giurisprudenziale sulla forma del pactum fiduciae.

I protagonisti della vicenda, iniziata nel lontano 1984, sono due parti aventi un legame di parentela. A poco rileva tuttavia questa precisazione, essendo sufficiente individuare le figure del fiduciante e del fiduciario. Il fiduciante è la parte attrice della questione. Questo ha convenuto in giudizio il fratello, la moglie di questo e la moglie di un altro fratello defunto. Tali tre soggetti costituiscono la parte fiduciaria.

La questione di seguito viene esposta. La parte fiduciaria aveva acquistato, a suo tempo, un complesso immobiliare disponendo del denaro del fiduciante. Lo ha fatto in forza di un pactum fiduciae non recante forma scritta. Contestualmente le parti hanno convenuto che le proprietà immobiliari acquistate dal fiduciario si sarebbero dovute ritrasferire in capo al fiduciante. Gli unici documenti scritti prodotti che facessero testo di quanto convenuto tra le parti erano due scritture private. Con queste i due soggetti costituenti la parte fiduciaria dichiaravano unilateralmente di riconoscere al fiduciante il ruolo di unico proprietario degli immobili. Con le stesse inoltre si impegnavano a ritrasferire, su richiesta del fiduciante, tali immobili.

Il contrasto fra le parti nacque a causa del mancato rispetto del patto, ad opinione del fiduciante, da parte della parte fiduciaria. Il primo pertanto, come parte attrice, ha adito il giudice lamentando il suo dissenso. Chiese inoltre che venisse accertata e dichiarata l’interposizione reale di persona del fiduciario. Contestualmente a tale domanda il fiduciante chiese l’emissione di una sentenza costituente il titolo per ritrasferire la proprietà degli immobili a proprio vantaggio.

Il fenomeno fiduciario secondo la Cassazione

Stando così i fatti la Corte incomincia il proprio intervento illustrando cosa sia il fenomeno fiduciario prima di procedere con la questione centrale.  Si riporta di seguito un estratto della sentenza che vale la pena leggere per comprendere al meglio il fenomeno fiduciario.

Nell’apertura della fase decisoria la Corte inquadra il fenomeno fiduciario come “una operazione negoziale che consente ad una parte di far amministrare o gestire per finalità particolari un bene da parte di un altra trasferendo direttamente al fiduciario la proprietà del bene o fornendogli i mezzi per l’acquisto in nome proprio da un terzo, con il vincolo che il fiduciario rispetti un complesso di obblighi volti a soddisfare le esigenze del fiduciante e ritrasferisca il bene al fiduciante o ad un terzo da lui designato”.

Non si tratta, dunque, di una fattispecie unitaria in quanto di volta in volta si configurano scenari ed effetti differenti.  Nel caso di specie, ad esempio, il patto fiduciario si origina a seguito dell’atto di compravendita da parte del fiduciario in nome proprio, da un terzo, con il denaro del fiduciante. Si configura dunque una fiducia dinamica, derivante dall’atto traslativo, contrapposta alla fiducia statica che insiste quando invece l’atto traslativo non c’è. In quest’ultimo caso, infatti, la situazione di titolarità di un diritto o un bene è preesistente e fa acquisire ad un soggetto la qualità di fiduciario.

Chiarendo inoltre i concetti di fiducia cum amico e cum creditore, si individua nel caso in questione la seconda, ovvero quella in cui il fiduciante trasferisce al fiduciario suo creditore un diritto di proprietà su un suo bene a garanzia del credito da questi vantato nei suoi confronti. Il fiduciario tuttavia viene vincolato a restituire il bene qualora il fiduciante abbia adempiuto al suo debito.

La forma del patto fiduciario fino a tale sentenza

Dal momento che l’accordo fiduciario, come già accennato, si esprime in due negozi collegati fra loro, l’uno avente effetti nei confronti dei terzi e l’altro fra le parti del rapporto la Corte pone l’attenzione su questo secondo aspetto. Questo infatti costituisce il contenuto del pactum fiduciae, ovvero l’obbligo assunto dal fiduciario di ritrasferire al fiduciante la proprietà dei beni immobili.

Sulla forma di questo patto, prima della sentenza qui discussa, si era creato un orientamento dominante che ne richiedeva la forma scritta. L’opinione in tal senso si era formata sull’assunto che il negozio fiduciario del tipo in questione, avente ad oggetto beni immobili, sia assimilabile al contratto preliminare e pertanto necessiti della forma scritta ad susbstantiam. La Corte di questo orientamento aveva ritenuto, inoltre, insufficiente a dimostrare la volontà negoziale delle parti, la sola dichiarazione unilaterale di una di queste ritenendo necessario un atto bilaterale e dispositivo.

Un orientamento minoritario, invece, ammetteva sufficiente la dichiarazione unilaterale del fiduciario come strumento di espressione del pactum fiduciae. Sempre che questa indichi chiaramente l’impegno assunto e il contenuto della prestazione. A monte di tale dichiarazione può esserci stato soltanto un accordo tra le parti concluso oralmente in quanto la dichiarazione unilaterale sarebbe idonea a costituire la fonte dell’obbligazione assunta dal fiduciario.

Il nuovo orientamento della Corte sulla forma del patto fiduciario avente ad oggetto beni immobili

Dopo aver richiamato numerose sentenze la Corte afferma di accostarsi a quell’orientamento fin’ora minoritario. Tali sentenze valorizzavano la dichiarazione unilaterale definendola un atto avente una propria dignità e idoneo a far sorgere delle obbligazioni suscettibili di esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 del codice civile.

La Corte inoltre corregge l’orientamento di alcune di queste sentenze precedenti che assimilavano il pactum fiduciae al contratto preliminare. Ad opinione di questa Corte tale orientamento è sbagliato in quanto ritiene il pactum fiduciae assimilabile al mandato senza rappresentanza. I due istituti infatti condividono anche l’interposizione reale di persona. Il contratto di mandato non richiede la forma scritta ad substantiam per la sua validità e pertanto il Collegio estende tale conclusione al patto fiduciario. Non rileva che a monte vi fosse un accordo concluso verbalmente in quanto questo comunque, afferma la Corte, “è fonte dell’obbligo del fiduciario di procedere al successivo trasferimento al fiduciante anche quando il diritto acquistato dal fiduciario per conto del fiduciante abbia natura immobiliare“.

Il patto fiduciario, dunque, ad avviso di questa Corte è valido sebbene non vi sia un accordo scritto. La forma scritta ad substantiam è piuttosto richiesta nel contratto di compravendita iniziale e nell’atto di ritrasferimento degli immobili dal fiduciario al fiduciante.

La Corte conclude pertanto il suo elaborato con la seguente massima giurisprudenziale: “Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario”.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale

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