L’asta immobiliare giudiziaria: cos’è e come funziona – indice:
Il procedimento dell’asta immobiliare e giudiziaria trova la propria compiuta disciplina nel codice di procedura civile, agli articoli 529 e seguenti.
L’asta immobiliare segue solitamente ad un procedimento di esecuzione forzata su diritti reali immobiliari, ma può attenere anche a procedimenti di fallimento o fallimentari.
Indice:
Cos’è l’asta immobiliare
L’asta immobiliare è un procedimento esecutivo attraverso il quale il giudice dell’esecuzione, su iniziativa dei creditori, dà modo a questi ultimi di soddisfare coattivamente il proprio credito, mediante la vendita, all’incanto o senza incanto, dei diritti reali immobiliari del debitore.
Ai sensi dell’articolo 2740 del codice civile infatti:
“Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri”.
Laddove il debitore non adempia spontaneamente alle proprie obbligazioni, il codice civile dà modo ai creditori di soddisfarsi su tutti i beni del debitore. L’asta giudiziaria è quindi uno degli istituti attraverso cui il creditore potrà ottenere quanto dovuto.
L’asta e vendita senza incanto
Il procedimento può fondamentalmente avere due modalità esecutive, con incanto o senza incanto. La vendita giudiziaria senza incanto è disciplinata dagli articoli 570 e seguenti del codice di procedura civile. Nella vendita senza incanto le offerte sono segrete, consegnate in cancelleria in busta chiusa e sigillata.
Ai sensi dell’articolo 571 del codice di procedura civile:
“Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579, ultimo comma (il suddetto comma disciplina l’offerta per persona da nominare, in forma “anonima”, tramite un terzo partecipante).
… L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’articolo 569 terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.
… L’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell’art. 591-bis e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. … Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza degli offerenti.”
Laddove ai sensi dell’articolo 573 del codice di procedura civile vi siano più offerenti, non si avrà aggiudicazione al migliore di essi. Sarà invece indetta una gara fra tutti gli offerenti, con base d’asta corrispondente all’importo offerto secondo le modalità già esposte, dal migliore degli offerenti.
L’asta immobiliare e la vendita con incanto
L’asta immobiliare con incanto trova invece la propria disciplina agli articoli 576 e seguenti del codice di procedura civile.
Si avrà vendita con incanto nel caso in cui i tentativi di vendita senza incanto siano risultati infruttuosi. Le modalità della vendita con incanto sono stabilite all’articolo 581 del codice di procedura civile, che stabilisce:
“L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita.
Allorché siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.
Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla.”
L’asta giudiziaria immobiliare con incanto è dunque una vera e propria pubblica gara al rialzo per l’aggiudicazione di un diritto reale immobiliare venduto all’asta.
Chi può partecipare all’asta immobiliare
Come precisato all’articolo 571 del codice di procedura civile, all’asta potrà partecipare chiunque, eccezion fatta per il debitore.
Per partecipare alle aste giudiziarie non è obbligatoria la presenza di un avvocato, sebbene si tratti di una procedura abbastanza complessa che richiede un ottimo livello di competenza nell’ambito del diritto immobiliare e contrattuale.
Gli effetti dell’aggiudicazione all’asta: trascrizione e cancellazione delle ipoteche
Una volta aggiudicato il bene immobile all’asta, il giudice procede con il decreto di trasferimento, così come stabilito all’articolo 586 del codice di procedura civile.
Il decreto di trasferimento sarà oggetto di trascrizione immobiliare (avrà quindi l’effetto di una compravendita immobiliare stipulata per atto notarile). Con lo stesso decreto saranno cancellate le trascrizioni dei pignoramenti, saranno cancellate le ipoteche. Anche le ipoteche iscritte successivamente alla data della trascrizione del pignoramento saranno dunque cancellate.
A proposito di queste formalità si parla quindi di effetto purgativo del decreto di trasferimento: con lo stesso l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario senza i pesi e le iscrizioni relativi al procedimento andato a buon fine.