La prelazione agraria – indice:
L’art. 8 l. 590/65 disciplina le ipotesi di trasferimento a titolo oneroso, o di concessione in enfiteusi, di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione (esclusa quella stagionale), introducendo un diritto di prelazione legale agraria.
Ma come funziona? Chi sono i beneficiari di questo diritto? Quali i requisiti da rispettare?
Cerchiamo di affrontare il tema con ordine.
Indice:
Diritto di prelazione
La succitata norma disciplina la prelazione dell’affittuario coltivatore diretto, in maniera tale che in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione del fondo, lo stesso coltivatore diretto (o il mezzadro, il colono, il compartecipante) possano esercitare tale diritto.
Si tenga tuttavia in considerazione che, per poter esercitare il diritto, è necessario che il beneficiario:
- coltivi il fondo da almeno due anni;
- non abbia venduto, nei due anni precedenti, altri fondi rustici che abbiano un imponibile fondiario superiore a mille lire, salvo cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
- il fondo per il quale vuole esercitare la prelazione non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
Di contro, il diritto di prelazione non spetta se l’affittuario ha comunicato che non intende rinnovare l’affitto, e se il rapporto di affitto è venuto meno per un grave inadempimento o per recesso del conduttore.
La prelazione risulta altresì non essere consentita nelle ipotesi di permuta, di vendita forzata, di liquidazione coatta, di fallimento, di espropriazione per pubblica utilità, e nel caso in cui i terreni in base a piani regolatori, anche se non approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
I coltivatori di terreni confinanti
Una norma successiva, l’art. 7 della l. 87/71, ha inoltre esteso il diritto di prelazione al coltivatore diretto di terreni confinanti, a patto che il terreno oggetto della vendita non sia insediato da altri coltivatori diretti (in questo caso prevale la prelazione dell’affittuario coltivatore diretto).
In sintesi, la prelazione del confinante non spetta quando sul terreno vi sia già un coltivatore diretto, che sarà preferito a terzi acquirenti e a coltivatori confinanti. L’esistenza sul fondo offerto in vendita di un coltivatore diretto non attribuisce tuttavia a quest’ultimo la preferenza sui proprietari confinanti, bensì esclude il diritto di prelazione in favore di questi ultimi, anche se i coltivatori diretti del fondo non intendano esercitare il loro diritto di prelazione.
Da quanto sopra si evince come il diritto di prelazione del coltivatore diretto di terreni confinanti non è una prelazione di secondo grado, che scaturisce dal mancato esercizio del diritto di prelazione del coltivatore diretto che è insediato nel fondo. È invece un diritto che nasce solo se non esiste la presenza del coltivatore diretto. È dunque più chiaro, a questo punto, affermare che la sola esistenza dei coltivatori diretti insediati esclude il confinante dalla titolarità del diritto.
Si precisa, in conclusione di tale paragrafo, che il concetto di contiguità dei fondi non può limitarsi ad essere valutato solamente da un punto di vista fisico, bensì deve essere apprezzato dal punto di vista funzionale.
Scopo della prelazione agraria
Dalle scorse righe si potrebbe già evincere che lo scopo della prelazione agraria è quello di permettere la riunione nella stessa persona di due distinte qualità. La prima sarà evidentemente quella di proprietario del fondo. La seconda sarà quella di lavoratore della terra. È anche per questo motivo che autorevole dottrina ritiene che sia nulla la prelazione esercitata dal coltivatore diretto che poi decide di vendere, subito dopo e senza validi motivi, il fondo a terzi.
Naturalmente, vi è anche il caso di diritto di prelazione del coltivatore diretto confinante. In questo caso il fondamento della prelazione del confinante è legata alla possibilità di formare imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni e efficienti. Il tutto, ovviamente, accorpando i fondi agricoli con l’obiettivo di favorire la redditività dei terreni, anche attraverso l’insorgenza di economie di scala più notevoli.
Esercizio del diritto di prelazione agrario
La normativa stabilisce che il diritto di prelazione agraria debba essere esercitato entro 30 giorni dalla notifica della proposta di alienazione.
Dunque, l’iter è presto detto:
- il proprietario deve notificare, con lettera raccomandata, al coltivatore, la proposta di alienazione, unitamente al preliminare di compravendita in cui indicare nome dell’acquirente, prezzo di vendita e altre norme pattuite, compresa la clausola per l’eventualità della prelazione;
- il coltivatore diretto deve esercitare il proprio diritto entro e non oltre il termine di 30 giorni dal momento della notifica;
- il pagamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di 3 mesi. Il termine decorre dal 30mo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo diverse pattuizioni tra le parti.
Se il proprietario del fondo non provvede a tale notifica, o il prezzo indicato risulta essere superiore a quello che risulta dal contratto di compravendita, l’avente titolo al diritto di prelazione agraria entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita può riscattare il fondo dell’acquirente. Il riscatto può essere esercitato per ogni altro successivo avente causa.
Per la dottrina, il riscatto ha natura di diritto potestativo. Pertanto, il coltivatore diretto subentrerà con effetti retroattivi nel contratto con il terzo.
Inoltre, l’esercizio del riscatto è sottoposto alla condizione legale del pagamento del prezzo in favore dell’acquirente. Ha dunque il significato di un debito di restituzione a un creditore, della somma da questi versata per l’acquisto del fondo.
Concessione di mutuo
Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra – accompagnando la relativa comunicazione al certificato dell’Ispettorato provinciale dell’agricoltura competente – di aver presentato domanda ammessa all’istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell’art. 1 della norma succitata, il termine per il pagamento del prezzo viene sospeso fino a quando non viene disposta la concessione del mutuo. Ovvero fino a quando l’Ispettorato non ha espresso un diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno.
Vendita a più affittuari
Infine, rammentiamo che l’ipotesi di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni. In tale ipotesi, il diritto di prelazione deve essere esercitato da tutti congiuntamente.
Se uno degli affittuari rinuncia al diritto di prelazione, il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni. E’ tuttavia previsto che la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l’avente titolo che entro 15 giorni dalla notificazione non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.