Il settore degli affitti brevi e delle locazioni turistiche sta attraversando una fase di profonda incertezza normativa. La banca dati delle strutture ricettive, collegata al codice identificativo nazionale, ha infatti censito ben 398 diverse tipologie di alloggio turistico sul territorio italiano. Un numero che testimonia non tanto la ricchezza dell’offerta, quanto piuttosto la frantumazione di un quadro regolatorio che dovrebbe invece garantire uniformità e chiarezza.
La situazione affonda le radici nella riforma costituzionale che ha attribuito alle regioni la competenza esclusiva in materia di turismo. Se da un lato tale scelta risponde al principio di autonomia territoriale, dall’altro ha generato un mosaico di discipline locali spesso incompatibili tra loro, creando evidenti difficoltà agli operatori del settore che si trovano a dover navigare tra normative regionali profondamente diverse.
La qualifica fiscale dipende dal territorio
Le conseguenze di questa frammentazione non restano certo confinate nell’ambito amministrativo, ma si ripercuotono direttamente sulla sfera fiscale. Nonostante l’articolo 117 della Costituzione riservi allo Stato la competenza esclusiva in materia tributaria, infatti, le diverse qualificazioni attribuite dalle regioni alle strutture ricettive producono inevitabili effetti sul piano impositivo.
Un caso piuttosto rappresentativo è quello della Provincia Autonoma di Bolzano, dove la normativa locale stabilisce che l’attività di affittacamere assume carattere imprenditoriale già dopo cinque prenotazioni. Una previsione che si pone in contrasto con l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate, generando una zona grigia in cui l’operatore non sa con certezza quale regime fiscale applicare.
Particolarmente problematica è anche la situazione in Sardegna, dove l’attività di casa vacanze è sempre considerata imprenditoriale e può essere avviata esclusivamente disponendo di almeno tre unità immobiliari.
Restrizioni discutibili e obblighi retroattivi
Negli ultimi mesi, diverse amministrazioni locali hanno introdotto misure restrittive con l’obiettivo dichiarato di contrastare il fenomeno dell’overtourism. Alcune di queste previsioni appaiono tuttavia di dubbia legittimità e sollevano interrogativi circa la loro compatibilità con i principi costituzionali e comunitari.
La Regione Siciliana ha approvato una disciplina particolarmente rigida, imponendo adeguamenti obbligatori entro giugno 2026 a tutte le strutture esistenti. Tra le prescrizioni più contestate figurano l’obbligo di dotare gli spazi comuni di servizi igienici distinti per sesso con antibagno, l’imposizione di materassi ignifughi omologati per tutte le strutture (quando la normativa antincendio prevede tale obbligo solo oltre i 25 posti letto) e persino l’obbligo di installare televisori da almeno 32 pollici. Inoltre, gli affittacamere dovranno avere tutte le camere nella medesima unità immobiliare, una disposizione retroattiva che rischia di determinare la chiusura di numerose attività già operative.
L’intervento dei comuni e le modifiche urbanistiche
Anche alcune amministrazioni comunali stanno tentando di regolamentare il fenomeno attraverso modifiche alla disciplina urbanistica. Roma Capitale ha introdotto una nuova classificazione d’uso denominata “abitazioni ad uso ricettivo”, mentre Napoli intende creare una sottocategoria residenziale specifica e imporre un tetto del 30% alle abitazioni destinate a locazioni turistiche nei quartieri UNESCO.
Il Comune di Bologna ha adottato una variante che subordina l’attività ricettiva a un cambio di destinazione d’uso e impone requisiti dimensionali minimi. Il Consiglio di Stato,pur annullando la delibera per vizi procedurali legati alla mancata partecipazione pubblica, ha lasciato aperta la strada a una nuova approvazione delle medesime disposizioni, questa volta nel rispetto delle garanzie partecipative.
Il pronunciamento della Corte Costituzionale
La recente sentenza della Corte Costituzionale n. 186 del 2024, che ha confermato la legittimità del Testo unico del turismo della Regione Toscana respingendo l’impugnazione governativa, rappresenta un precedente significativo. È prevedibile che tale pronunciamento incoraggi molte altre realtà locali ad adottare regolamenti restrittivi simili, amplificando ulteriormente la complessità del panorama normativo.
Gli operatori del settore si trovano quindi stretti tra l’esigenza di rispettare normative regionali e comunali sempre più articolate e il rischio di incorrere in violazioni di principi costituzionali, come la tutela della concorrenza e la proporzionalità delle limitazioni all’iniziativa economica privata.
Hai bisogno di orientarti in questo scenario complesso?
La gestione di un’attività ricettiva o di locazione turistica richiede oggi non solo competenze imprenditoriali, ma anche una conoscenza approfondita del quadro normativo applicabile nel proprio territorio. Ogni regione, ogni provincia, ogni comune può prevedere obblighi e limitazioni differenti, con riflessi diretti sulla qualificazione fiscale dell’attività e sugli adempimenti amministrativi.
Contattaci per una consulenza personalizzata: ti aiuteremo a fare chiarezza nella babele normativa degli affitti brevi e a individuare le soluzioni più adatte alla tua situazione specifica.