L’assegnazione della casa familiare: la prevalenza dell’ipoteca anteriore – indice:
Il recente orientamento della Cassazione, rimarcato con sentenza numero 7776 del 20 aprile del 2016 (con diversi precedenti, fra i quali Cassazione Civile, Sezione III, numero 15885 del 2014), non fa altro che richiamare i principi generali del nostro ordinamento, con specifico riguardo al caso di assegnazione della casa familare. Il titolo iscritto anteriormente prevale quindi sulla trascrizione posteriore, o, detto in latino, “prior tempore, potior iure” (chi è primo prevale).
Indice:
L’ipoteca come iscrizione anteriore rispetto all’assegnazione della casa familiare
Non è infrequente che per l’acquisto dell’immobile adibito poi a residenza familiare, l’acquirente debba contrarre un mutuo con l’istituto di credito al fine di veder finanziato parte dell’importo da corrispondere a titolo di prezzo al venditore. A garanzia dell’erogazione delle suddette somme, l’istituto di credito è solito richiedere l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato. Solitamente, l’ipoteca volontaria viene iscritta contestualmente all’acquisto, per una somma corrispondente a circa il doppio degli importi finanziati.
Successivamente, in sede di separazione dei coniugi, può capitare che lo stesso immobile acquistato ed ipotecato anteriormente, soprattutto in presenza di figli non autosufficienti, venga assegnato quale casa familiare ad uno dei due coniugi, non necessariamente a quello proprietario. I criteri di scelta per l’assegnazione sono quelli di cui all’articolo 337-sexies del codice civile.
Cosa succederà in questo caso nella circostanza in cui si verifichi un’insolvenza relativa al pagamento delle rate del mutuo alla banca? L’esecuzione forzata sull’immobile potrà essere eseguita sullo stesso come “libero” o come gravato dall’assegnazione a favore di uno dei due coniugi?
A far luce su questa circostanza la citata sentenza della Cassazione. La Suprema Corte chiarisce in modo inequivocabile come l’anteriorità del titolo, deve essere riferita all’iscrizione dell’ipoteca, non già del pignoramento. Il pignoramento potrà dunque essere effettuato successivamente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare. Anche in questo caso l’immobile, ove l’ipoteca sia stata iscritta prima dell’assegnazione, potrà essere sottoposto ad esecuzione forzata come “libero”. Non sarà quindi gravato dal provvedimento del Presidente del Tribunale sull’assegnazione.
Che cosa accade in riferimento all’immobile sottoposto ad esecuzione
Stante il predetto orientamento consolidato e nettamente maggioritario, l’immobile, benché assegnato come casa familiare, potrà essere sottoposto ad esecuzione forzata come “libero”. La banca potrà dunque attivare il procedimento di vendita forzata dell’immobile, ed il coniuge assegnatario sarà dunque tenuto a liberare l’immobile sottoposto a vendita forzata.
L’assegnazione della casa familiare, viceversa, è opponibile ai terzi acquirenti dell’immobile che lo acquistino direttamente dal coniuge proprietario.
I principi di diritto di riferimento: la trascrizione e l’iscrizione ipotecaria
Le norme di riferimento che hanno portato ad operare detta scelta sono quelle di cui agli articoli 2643, 2644 e seguenti del codice civile. L’opponibilità dell’iscrizione anteriore ai terzi è sancita infatti dall’articolo 2644 del codice civile, che chiarisce come gli atti trascritti od iscritti successivamente ad una precedente iscrizione (ipotecaria) o trascrizione, non hanno effetto con riguardo a chi, a qulunque titolo, abbia acquistato diritti in forza di atti iscritti o trascritti anteriormente.
Declinando detto principio con riguardo al caso in esame, è evidente come la trascrizione dell’assegnazione di un immobile quale residenza familiare, non sia opponibile all’istituto di credito che abbia, in forza dell’ipoteca iscritta anteriormente, acquistato il relativo diritto (l’ipoteca) prima che la casa fosse assegnata.
Perché prevale il creditore ipotecario
Un’interpretazione differente delle norme sulla trascrizione si preseterebbe del resto a molteplici e non indifferenti inconvenienti legati all’abuso di chi potesse “utilizzare” il provvedimento di assegnazione della casa familiare per eludere il pagamento dei propri debiti nei riguardi dell’istituto titolare dell’ipoteca. Si pensi al caso in cui il debitore utilizzi l’istituto della separazione al solo fine di ottenere il provvedimento di assegnazione della casa familiare in frode al creditore ipotecario, manifestamente leso nelle proprie ragioni aventi titolo anteriore.
Avv. Bellato – diritto di famiglia e matrimoniale, separazione e divorzio