Una riforma attesa da anni sta per modificare il mercato degli immobili ricevuti in donazione. Il disegno di legge sulle semplificazioni, già approvato dal Senato e ora in discussione alla Camera, introduce infatti alcune sostanziali modifiche al Codice Civile che renderanno gli acquisti di immobili donati molto più sicuri per i compratori e più appetibili per gli istituti di credito. Si tratta di un cambiamento piuttosto importante, che riguarda le circa 200.000 donazioni immobiliari che avvengono ogni anno nel nostro Paese.
Qual è il problema che ha bloccato il mercato per anni
Fino ad oggi, acquistare un immobile che era stato in precedenza oggetto di donazione era un’operazione a rischio. Il timore principale riguardava la possibilità che gli eredi legittimari del donante – cioè il coniuge, i figli ed eventualmente gli ascendenti – potessero in futuro rivendicare i propri diritti sull’immobile qualora la donazione avesse leso la quota di eredità loro spettante per legge.
Il meccanismo, noto come azione di riduzione, permetteva agli eredi di ottenere la restituzione fisica dell’immobile anche da chi lo aveva acquistato in buona fede dal donatario. Il risultato pratico era che le banche si rifiutavano di concedere mutui su questi immobili e i potenziali acquirenti preferivano orientarsi verso altre soluzioni, rendendo di fatto gli immobili donati quasi invendibili.
La previsione di una tutela solo economica per gli eredi legittimari
La riforma introduce un principio fondamentale che cambia questa situazione: quando il donante ha ecceduto la quota di cui poteva disporre liberamente, andando a intaccare la quota riservata per legge ai congiunti, i legittimari avranno diritto unicamente a un risarcimento in denaro e non più alla restituzione materiale dell’immobile.
Il cambiamento ha conseguenze decisive per chi acquista un immobile proveniente da donazione. Se l’acquirente ha trascritto il proprio atto di acquisto presso i registri immobiliari prima che i legittimari abbiano trascritto la domanda di riduzione, non dovrà mai restituire l’immobile. Gli eredi del donante potranno rivalersi esclusivamente sul donatario originario, chiedendogli un indennizzo economico corrispondente al valore della quota loro spettante.
Come funzionerà il nuovo sistema?
Per semplificare il cambiamento, il nuovo meccanismo previsto dalla riforma si basa su una distinzione temporale precisa. Chi acquista un immobile da un donatario deve verificare che non sia già stata trascritta un’azione di riduzione. Se la trascrizione dell’acquisto avviene prima della trascrizione di eventuali azioni dei legittimari, l’acquirente è completamente al sicuro e non corre alcun rischio di dover restituire il bene.
La responsabilità economica ricade interamente sul donatario, che dovrà compensare i legittimari per la quota di eredità che gli spettava. Una compensazione che deve tenere conto anche di eventuali diminuzioni di valore che l’immobile ha subito a causa di ipoteche o altri pesi che il donatario ha posto sul bene. Peraltro, i gravami rimangono validi e non vengono cancellati dalla riforma.
Un altro aspetto rilevante è la riduzione dei tempi: il termine per trascrivere la domanda di riduzione viene ridotto da dieci a tre anni dall’apertura della successione. Significa pertanto che il periodo di incertezza si accorcia notevolmente, rendendo più prevedibile la situazione per tutti gli operatori del mercato.
Si consideri inoltre che la disciplina introdotta non riguarda esclusivamente gli immobili, ma si estende anche ai beni mobili registrati, come automobili e imbarcazioni, e persino ai beni mobili non soggetti a registrazione. L’impostazione di fondo rimane la stessa: tutela economica per i legittimari e sicurezza giuridica per gli acquirenti che hanno agito in buona fede e nei termini previsti dalla legge.
Il punto critico: l’insolvenza del donatario
La riforma presenta però un aspetto che richiede particolare attenzione. Trasformando il diritto dei legittimari da un diritto reale sul bene a un diritto personale di credito verso il donatario, tutto dipende dalla capacità di quest’ultimo di pagare l’indennizzo dovuto.
Se il donatario risulta insolvente e non può corrispondere l’indennizzo ai legittimari, la legge prevede che si debba tentare di recuperare il valore non ottenuto dalla massa ereditaria complessiva. Tuttavia, questo passaggio potrebbe non essere sempre sufficiente a garantire il pieno soddisfacimento dei diritti degli eredi. In sostanza, la tutela del coniuge e dei figli diventa dipendente dalla solvibilità del donatario, un elemento di rischio che prima non esisteva.
È importante sottolineare che questo non significa che i congiunti possano essere “diseredati”: la quota di legittima rimane garantita per legge, ma la sua realizzazione concreta passa attraverso un indennizzo economico che potrebbe rivelarsi parzialmente inesigibile in caso di difficoltà finanziarie del donatario.
Quando entreranno in vigore le nuove regole
L’applicazione della nuova disciplina seguirà un percorso graduale e attentamente calibrato. Le modifiche si applicheranno innanzitutto alle successioni che si apriranno dopo l’entrata in vigore della legge. Per garantire una transizione equilibrata, la riforma prevede che, trascorsi sei mesi dall’entrata in vigore, le nuove regole si applichino anche alle successioni già aperte in precedenza, a condizione che non siano promosse opposizioni o cause da parte degli eredi.
Hai ricevuto o vuoi acquistare un immobile donato?
Le nuove regole sugli immobili donati aprono prospettive interessanti ma richiedono una valutazione attenta delle specifiche situazioni personali. Se hai ricevuto un immobile in donazione e vuoi venderlo, se stai valutando l’acquisto di un immobile proveniente da donazione, o se sei un erede che desidera comprendere come tutelare i propri diritti successori, è fondamentale affidarsi a una consulenza legale qualificata.
Il nostro studio è specializzato in diritto successorio e immobiliare e può assisterti in ogni fase: dalla verifica delle trascrizioni alla valutazione dei rischi, dalla redazione degli atti alla gestione di eventuali contenziosi con gli eredi legittimari. Contattaci per un’analisi approfondita della tua situazione: ti aiuteremo a comprendere come le nuove norme possono influire sui tuoi interessi e a muoverti con la massima sicurezza in questo scenario in evoluzione.