Il contratto preliminare di compravendita immobiliare – indice:
Il contratto preliminare di compravendita è un importante (nonché, il principale e il più utilizzato) strumento contrattuale con quale le parti che intendono acquistare / vendere una proprietà immobiliare, si impegnano a regolare tale passaggio attraverso una serie di norme scritte che servono a obbligare giuridicamente le stesse parti ad alienare e ad acquistare l’immobile.
Indice:
Cos’è il preliminare di compravendita
In altri termini, con il contratto preliminare di compravendita promittente venditore e promittente acquirente assumono – rispettivamente – l’impegno di vendere e di acquistare la casa. La parti si obbligano poi a stipulare un nuovo contratto (contratto definitivo di compravendita) attraverso il quale avverrà il trasferimento di proprietà.
Chiarito ciò, ne deriva che la corretta redazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare è fondamentale per poter disciplinare correttamente la successiva compravendita. Ma come fare?
Redazione del contratto preliminare di compravendita
Per aver consapevolezza di quanto sia importante redigere correttamente il contratto preliminare di compravendita, si tenga conto che nella sua piena congruità tale preliminare non produrrà mai un trasferimento immediato della proprietà. Come abbiamo già rammentato, infatti, il trasferimento avverrà solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita. La funzione è di disciplinare i passaggi successivi e a vincolare le parti in un impegno scritto.
Tuttavia, se il contratto non è adeguatamente redatto, con le parti che magari si limitano a indicare genericamente che il soggetto A vende al soggetto B, invece di citare formalmente la promessa vendita, anche il contratto che avrebbe dovuto essere preliminare nelle intenzioni delle parti può trasformarsi in un contratto di compravendita definitivo. Si avrebbe così il trasferimento immediato della proprietà dell’immobile (si parla in questo caso di preliminare “improprio”.)
Anche in questo caso non mancano però le opportunità di “redenzione”. Considerato che il contratto preliminare è spesso una scrittura privata, non avrà efficacia in sede di trascrizione nei registri immobiliari: senza scendere troppo nei dettagli (le ipotesi sono numerose e ben diverse) bisognerà però ricorrere tempestivamente a un notaio per sanare la mancanza di forma, riproducendo in maniera più corretta la volontà delle parti nella forma pubblica o della scrittura privata autenticata.
Proposta e accettazione del contratto preliminare di vendita
Generalmente si arriva alla stipula del contratto preliminare solo al termine di una serie di trattative tra le parti. Le stesse terminano solitamente con la formulazione di una proposta scritta di acquisto. Con questa, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. Anche la proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita (oltre che quelli accessori). La proposta per avere effetto deve essere portata a conoscenza dell’altra parte.
Nel caso in cui la controparte accetti la proposta, dovrà sottoscriverla e portare l’accettazione a conoscenza del proponente. In questo caso il contratto diventa concluso e vincolante per le parti. Diversamente, se le condizioni della compravendita sono modificate dalla controparte, siamo dinanzi ad una controproposta, che dovrà essere portata a conoscenza della parte e quindi accettata, rifiutata o ulteriormente modificata.
Nel momento in cui le intenzioni delle parti arrivano ad essere pienamente concordi, e vi è accettazione e sottoscrizione delle proposte di acquisto e di vendita, ci si trova dinanzi a un documento con le caratteristiche di contratto preliminare di compravendita, nel quale una parte promette di acquistare e l’altra promette di vendere, cosi che, con l’accettazione, si conclude – appunto – un preliminare di compravendita.
Cosa deve contenere il preliminare di vendita
Ma che cosa deve contenere il preliminare? Soffermandoci per qualche istante su questo punto. Possiamo ben rammentare anche in questa sede come debba avere necessariamente una forma scritta e debba altresì includere tutte le clausole di un contratto di vendita completo ed efficace, ma nella già evidenziata intenzione della “promessa” a acquistare / vendere.
Quanto sopra sta a significare che nel contratto preliminare dovranno essere indicati tutti gli elementi minimi della compravendita immobiliare. Sarà necessario il consenso delle parti, l’esatta indicazione del bene immobile oggetto della vendita (indirizzo, caratteristiche, dati catastali – bene allegare al contratto preliminare anche le planimetrie), e il prezzo della vendita. Nell’ipotesi in cui gli elementi essenziali siano mancanti, anche con la forma scritta il contratto preliminare è considerato invalido.
Difficilmente però il contratto preliminare si “ferma” a tali requisiti essenziali. Le parti possono infatti personalizzare tale contratto con l’inserimento di varie clausole accessorie come un termine temporale entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, l’importo della caparra confirmatoria (è la somma di denaro che rappresenta l’impegno di una parte a stipulare la compravendita definitiva), la penale in caso di inadempimento totale o parziale.
Tra gli altri elementi, ai sensi di quanto stabilito dal dl 4 giugno 2013 n. 63, vi è anche l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica. Si tratta di un obbligo che dunque non riguarda solamente il contratto di compravendita, bensì anche la stipula di un preliminare di vendita. Si noti che il venditore dovrà rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all’avvio delle trattative, e poi consegnarlo alla fine delle stesse.
Preliminare di vendita e verifiche tecniche da effettuare
Collegate alla stipula del preliminare di compravendita sono una serie di verifiche tecniche, necessarie per evitare delle spiacevoli sorprese in seguito alla compravendita definitiva.
In particolare, al fine di evitare di incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare l’atto di compravendita, sarà necessario accertare che il venditore sia il vero proprietario e che non vi siano ipoteche o servitù che possano incidere sull’operazione.
Occorrerà inoltre accertare la regolarità edilizia, ovvero che la proprietà immobiliare sia stata edificata con un regolare permesso di costruire (o se eventualmente sono pendenti delle domande di condono), se vi sia agibilità e se vi siano irregolarità (o meno) condominiali.
Oltre a tali verifiche, risulterà altresì opportuno accertarsi, fin da tale ambito, che gli impianti siano conformi (elettrico, idraulico, di riscaldamento, ecc.) ed eventualmente come le parti intenderanno disciplinare eventualità difformità (l’acquirente potrà obbligare il venditore a mettere gli impianti a norma prima della compravendita, oppure dovrà impegnarsi in sede di compravendita a regolarizzare le incongruità a proprie spese), e se vi sia o meno il rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive o su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sull’immobile.