La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Latina ha confermato un principio di fondamentale importanza per chi stipula contratti preliminari di compravendita: anche gli accordi non registrati possono essere soggetti a tassazione quando vengono richiamati in una sentenza civile.
La pronuncia n. 1011/2025, depositata lo scorso settembre, chiarisce come funziona il meccanismo dell’enunciazione e quali conseguenze comporta per i contribuenti. Proviamo a riassumerlo insieme.
Cosa significa atto enunciato e perché genera obblighi fiscali
Quando una sentenza civile fa riferimento a un contratto preliminare stipulato tra le parti in causa, quel contratto viene considerato dalla legge come atto enunciato. In pratica, anche se in origine non è registrato presso l’Agenzia delle Entrate, il semplice fatto di essere menzionato nella decisione del giudice fa scattare l’obbligo di pagare l’imposta di registro.
Il meccanismo trova la sua base normativa nell’articolo 22 del DPR n. 131/1986, che stabilisce una regola precisa: se un atto pubblico o una sentenza richiama disposizioni contenute in contratti scritti o verbali non registrati, stipulati tra le medesime parti, l’imposta deve essere applicata anche a questi accordi precedenti. L’obiettivo del legislatore è evidentemente quello di evitare che i contribuenti possano sottrarsi al pagamento delle imposte semplicemente omettendo la registrazione di contratti rilevanti.
Il caso esaminato dalla Corte di Giustizia Tributaria
La vicenda riguardava una contribuente che aveva ricevuto un avviso di liquidazione dall’Agenzia delle Entrate di Latina. L’ufficio fiscale aveva infatti rilevato che in una sentenza civile, che vedeva coinvolta la contribuente, era stato menzionato un contratto preliminare di compravendita mai registrato, che prevedeva il versamento di un acconto di 49.000 euro.
La donna aveva contestato la richiesta di pagamento dell’imposta, sostenendo che si trattasse di un semplice accordo sull’acconto e che, in ogni caso, la stessa sentenza aveva dichiarato risolto quel contratto preliminare. Inoltre, le spese erano a carico dell’acquirente e non della venditrice, quindi a carico della controparte e non suo.
La decisione del giudice: irrilevanti la risoluzione e gli accordi tra le parti
Il giudice monocratico ha respinto tutte le argomentazioni della contribuente, confermando la legittimità dell’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate. La sentenza chiarisce alcuni punti fondamentali che è importante comprendere.
Innanzitutto, la risoluzione del contratto preliminare dichiarata nella sentenza non elimina l’obbligo di pagare l’imposta di registro. Il presupposto impositivo sorge infatti nel momento in cui l’atto è enunciato nella decisione giudiziaria, indipendentemente dal fatto che il contratto è poi venuto meno o è stato dichiarato inefficace.
In secondo luogo, l’accordo tra le parti sulla ripartizione delle spese non ha alcun valore nei confronti dell’amministrazione finanziaria. La Corte ha precisato che eventuali pattuizioni che prevedano che le spese siano a carico di una sola parte hanno esclusivamente valore inter partes, cioè nei rapporti interni tra i contraenti. Di fronte al fisco, invece, l’obbligazione tributaria ha natura solidale: questo significa che l’Agenzia delle Entrate può rivolgersi indifferentemente a una qualsiasi delle parti per ottenere il pagamento dell’imposta dovuta. Chi paga potrà poi rivalersi sull’altra parte in base agli accordi presi, ma questo è un aspetto che riguarda i rapporti privati e non quelli con l’amministrazione.
Le implicazioni pratiche per chi stipula contratti preliminari
La pronuncia è un importante richiamo alla prudenza per chiunque sottoscriva un contratto preliminare di compravendita. Spesso si tende infatti a sottovalutare l’importanza della registrazione di questi accordi, considerandoli atti preparatori e quindi meno rilevanti rispetto al contratto definitivo. Tuttavia, come dimostra questa vicenda, omettere la registrazione può comportare conseguenze fiscali significative, soprattutto se il contratto è successivamente citato in una causa giudiziaria.
Ricordiamo anche che la tassazione applicata dall’Agenzia delle Entrate sui contratti preliminari prevede un’imposta proporzionale del 3% sul valore dichiarato, che nel caso specifico si applicava sull’acconto di 49.000 euro. A questi importi si aggiungono poi le sanzioni per l’omessa registrazione, che possono aggravare notevolmente il carico fiscale complessivo.
L’importanza di una corretta gestione degli aspetti fiscali
La sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Latina sottolinea dunque quanto sia importante prestare attenzione non solo agli aspetti civilistici dei contratti, ma anche alle loro implicazioni fiscali. La registrazione di un contratto preliminare, pur comportando un costo immediato, consente di mettersi al riparo da contestazioni future e di avere certezza sugli importi dovuti.
Inoltre, è fondamentale essere consapevoli che gli accordi interni tra le parti sulla ripartizione degli oneri fiscali non sono opponibili all’amministrazione finanziaria. Ciascun contraente rimane esposto alla richiesta di pagamento dell’intera imposta, con la possibilità di rivalersi successivamente sull’altra parte solo attraverso i normali strumenti civilistici.
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