Vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto – guida rapida

Vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto – guida rapida

• Natura giuridica e caratteristiche essenziali
• Diritti dell’usufruttuario
• Obblighi dell’usufruttuario
• Obblighi del nudo proprietario
• Durata dell’usufrutto e cause di estinzione
• Determinazione del valore economico
• Vantaggi e svantaggi dell’operazione
• Aspetti fiscali dell’operazione
• Confronto con altre soluzioni per la liquidazione del patrimonio immobiliare
• Tabella riassuntiva delle caratteristiche dell’usufrutto e della nuda proprietà
• La nostra opinione

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto è un’operazione giuridica che consente di “monetizzare” parte del valore di un immobile, pur mantenendone la disponibilità per un determinato periodo di tempo. L’istituto giuridico risponde a specifiche esigenze economiche e patrimoniali, permettendo al venditore di ottenere liquidità immediata senza rinunciare all’utilizzo del bene, che può continuare ad abitare o a sfruttare economicamente.

Nel nostro ordinamento, la nuda proprietà rappresenta il diritto di proprietà privato della facoltà di godimento del bene (usufrutto). Quando si vende la nuda proprietà con riserva di usufrutto, si trasferisce all’acquirente la titolarità formale del bene, mantenendo per sé il diritto di utilizzarlo. L’usufrutto, disciplinato dall’art. 981 del Codice Civile, consiste nel diritto di godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità che questo può dare, nel rispetto della sua destinazione economica.

L’operazione si differenzia dalla normale compravendita immobiliare poiché non comporta il trasferimento immediato del possesso del bene, che resta in capo al venditore fino all’estinzione dell’usufrutto. Al momento della cessazione della riserva, l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà per “consolidazione”, senza che siano dovute tasse o imposte per rendere effettivo questo passaggio.

Natura giuridica e caratteristiche essenziali

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto è caratterizzata da una natura aleatoria, poiché non è possibile determinare a priori se risulterà più o meno vantaggiosa per l’acquirente, specialmente quando l’usufrutto è vitalizio. La convenienza economica dell’operazione dipenderà dall’effettiva durata della vita del venditore/usufruttuario.

Questo tipo di contratto prevede una scissione tra la titolarità formale del bene (nuda proprietà) e il diritto di godimento dello stesso (usufrutto). Il venditore, riservandosi l’usufrutto, mantiene il possesso dell’immobile con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano, mentre l’acquirente diventa titolare di un diritto reale limitato, destinato ad espandersi automaticamente alla cessazione dell’usufrutto.

L’usufrutto può essere costituito anche per una durata predeterminata (per esempio, per cinque anni), ma nella maggior parte dei casi la vendita della nuda proprietà è accompagnata dalla riserva di usufrutto vitalizio, cioè per tutta la vita residua del venditore. Ciò consente al venditore di continuare ad utilizzare l’immobile per le proprie esigenze a tempo indeterminato, come se ne fosse ancora proprietario.

Diritti dell’usufruttuario

In base alla disciplina civilistica, l’usufruttuario gode di un ampio ventaglio di diritti che gli consentono di utilizzare il bene in modo pieno ed esclusivo, seppur con alcuni limiti. I diritti includono:

• Il possesso dell’immobile, che gli permette di utilizzarlo direttamente per le proprie esigenze abitative o economiche. Per entrare in possesso del bene, l’usufruttuario deve effettuare l’inventario, a meno che non ne sia espressamente dispensato. Tuttavia, il venditore con riserva di usufrutto è dispensato per legge dall’obbligo di prestare idonea garanzia sull’adempimento degli obblighi inerenti alla conservazione, alle spese e alla restituzione del bene.
• La facoltà di effettuare migliorie all’immobile, valorizzandolo secondo le proprie necessità, purché non ne alteri la natura e la destinazione economica. Le migliorie possono essere realizzate a spese dell’usufruttuario, che potrà eventualmente richiedere un’indennità al nudo proprietario al termine dell’usufrutto, nei limiti dell’aumento di valore conseguito dal bene.
• La possibilità di godere dei frutti naturali e civili che il bene produce. I frutti naturali possono essere, ad esempio, i prodotti agricoli di un terreno, mentre i frutti civili comprendono i canoni di locazione derivanti dall’affitto dell’immobile.
• La facoltà di concedere l’uso dell’immobile a terzi, mediante contratti di locazione, affitto o comodato. La possibilità rappresenta una significativa prerogativa dell’usufruttuario, che può decidere di non utilizzare direttamente il bene, traendo comunque un beneficio economico dalla sua concessione in godimento a terzi.

Se non è stato espressamente vietato al momento della sua costituzione, l’usufruttuario può anche cedere il diritto di usufrutto a terzi, per un certo tempo o per tutta la sua durata. Anche in caso di cessione, il diritto si estinguerà nel termine previsto nel titolo costitutivo, o comunque alla morte dell’originario usufruttuario.

È importante sottolineare che questi diritti differiscono da quelli previsti per il diritto di uso o di abitazione, che consentono soltanto l’utilizzo diretto dell’immobile per le esigenze del titolare e della sua famiglia, senza possibilità di locazione o cessione a terzi.

Obblighi dell’usufruttuario

A fronte dei diritti riconosciutigli, l’usufruttuario è gravato da specifici obblighi, finalizzati principalmente a tutelare la posizione del nudo proprietario e a garantire la conservazione del bene. Tra questi obblighi rientrano:

Il rispetto della destinazione economica dell’immobile, che implica l’utilizzo del bene secondo la sua naturale vocazione e in modo da non pregiudicarne il valore. L’obbligo rappresenta un limite fondamentale alla facoltà di godimento, impedendo all’usufruttuario di alterare la natura e la funzione dell’immobile.

La custodia e l’amministrazione diligente del bene, da esercitarsi secondo il criterio della “diligenza del buon padre di famiglia”. L’usufruttuario deve quindi adottare tutte le cautele necessarie per evitare danni o deterioramenti all’immobile, mantenendolo in buono stato di conservazione.

Gli altri oneri

L’onere delle spese e degli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile. Sono considerate manutenzioni ordinarie tutti gli interventi volti a mantenere in efficienza il bene, senza modificarne la struttura o la funzionalità. L’usufruttuario deve farsi carico anche delle riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Il pagamento delle imposte e delle tasse che gravano sulla proprietà, come l’IMU, la TARI e le altre imposte patrimoniali. L’obbligo rispecchia il principio secondo cui chi gode dei benefici di un bene deve sostenerne anche i relativi oneri fiscali.

In ambito condominiale, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non è tenuto a queste spese neppure in via sussidiaria. Inoltre, il diritto di voto nell’assemblea di condominio spetta all’usufruttuario nelle deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al godimento delle parti comuni e dei servizi comuni, mentre il nudo proprietario ha diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.

Obblighi del titolare della nuda proprietà

Il nudo proprietario, pur essendo privato del godimento del bene, mantiene alcuni obblighi relativi alla conservazione della sostanza dell’immobile. In particolare:

• Le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario. La legge dispone che sono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’usufruttuario deve però corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse sulle somme spese per le riparazioni straordinarie.
• Il nudo proprietario ha diritto di voto nelle deliberazioni condominiali relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, in quanto queste decisioni incidono direttamente sul valore e sulla struttura dell’immobile, e quindi sul suo diritto di proprietà.
• Il nudo proprietario non può in alcun modo impedire all’usufruttuario di esercitare il proprio diritto né può modificare lo stato dell’immobile in modo da pregiudicare l’usufrutto. Ogni atto o comportamento che ostacoli il godimento dell’usufruttuario può essere contrastato mediante apposite azioni a tutela dell’usufrutto.

Durata dell’usufrutto e cause di estinzione

La durata dell’usufrutto rappresenta un elemento essenziale di questo diritto reale, che per sua natura non può essere perpetuo. Le regole sulla durata variano in base alla natura del titolare:

Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona fisica, ove non si preveda una durata inferiore, il diritto si intende per tutta la durata della vita dell’usufruttuario. In questo caso, alla morte dell’usufruttuario, il diritto si estingue automaticamente e il nudo proprietario acquista la piena proprietà del bene senza necessità di ulteriori atti formali.

Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica o di un ente non personificato, la durata massima del diritto è di trent’anni. Allo scadere del termine previsto, si avrà l’estinzione dell’usufrutto e l’acquisto da parte del nudo proprietario della piena proprietà del bene.

È possibile costituire un usufrutto congiuntivo, attribuito cioè a più soggetti contemporaneamente, anche con diritto di accrescimento a favore del più longevo. Nella prassi, questa ipotesi è frequente nel caso di usufrutto costituito a favore di due coniugi, con la previsione che alla morte del primo, il diritto competerà integralmente all’altro. Solo alla morte dell’ultimo dei contitolari si avrà la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà.

Le altre cause

Oltre alla morte dell’usufruttuario (o alla scadenza del termine), l’usufrutto può estinguersi per altre cause:

• Il non uso del diritto per venti anni, che comporta la prescrizione dell’usufrutto;
• Il perimento totale della cosa su cui l’usufrutto è costituito;
• La riunione nella stessa persona delle qualità di usufruttuario e di nudo proprietario (consolidazione);
• La rinuncia dell’usufruttuario al proprio diritto;
• L’abuso da parte dell’usufruttuario, quando questi alteri o deteriori gravemente il bene.

Merita una riflessione particolare il cosiddetto usufrutto successivo, che si ha quando il costituente attribuisce il diritto di usufrutto a una determinata persona e, successivamente, alla morte di questa, ad altre persone. Il nostro ordinamento disciplina in modo differenziato l’usufrutto successivo nelle varie figure giuridiche: lo vieta negli atti mortis causa; lo limita nelle donazioni a una sola categoria di soggetti dopo il donante; mentre negli atti tra vivi diversi dalla donazione, dottrina e giurisprudenza prevalenti ritengono generalmente ammesso l’usufrutto successivo senza particolari limitazioni.

Si ritiene comunque valido il cosiddetto usufrutto successivo improprio, per tale intendendosi quello con cui l’alienante a titolo oneroso di un bene se ne riserva l’usufrutto con la previsione che alla sua morte lo stesso competerà ad un terzo (o a più terzi congiuntamente, ma non successivamente).

Determinazione del valore economico della nuda proprietà e dell’usufrutto

La determinazione del valore economico della nuda proprietà e dell’usufrutto rappresenta un aspetto cruciale di questa operazione, sia ai fini negoziali che fiscali. Il processo di valutazione si basa su criteri oggettivi, stabiliti dalla normativa vigente:

Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà è ricavato in base ai coefficienti periodicamente stabiliti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in relazione al tasso di interesse legale. Queste tabelle, pur essendo dettate ai fini fiscali, sono normalmente utilizzate anche nell’ambito della contrattazione privata, poiché esprimono le probabilità statistiche di durata residua della vita dell’usufruttuario.

Il calcolo tiene conto principalmente di due fattori: l’età dell’usufruttuario e il tasso di interesse legale vigente. In linea generale, quanto più giovane è l’usufruttuario, tanto maggiore sarà il valore attribuito all’usufrutto (e conseguentemente minore quello della nuda proprietà), in considerazione della sua maggiore aspettativa di vita.

In termini pratici, il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo dal valore della piena proprietà il valore dell’usufrutto. Quest’ultimo viene calcolato moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale e per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario.

È importante sottolineare che i coefficienti ministeriali sono soggetti a variazioni in funzione del tasso di interesse legale, quindi il rapporto tra il valore dell’usufrutto e quello della nuda proprietà può mutare nel tempo, anche in maniera significativa.

Nel contesto negoziale, le parti possono comunque concordare valori diversi da quelli risultanti dall’applicazione dei coefficienti ministeriali, sulla base di valutazioni soggettive o di specifiche esigenze. Tuttavia, ai fini fiscali, prevarranno i valori determinati secondo i criteri stabiliti dalla normativa fiscale.

Vantaggi e svantaggi dell’operazione

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto presenta vantaggi e svantaggi per entrambe le parti coinvolte, che devono essere attentamente valutati prima di procedere all’operazione.

Per il venditore/usufruttuario

Vantaggi

• La possibilità di ottenere liquidità immediata senza perdere il godimento dell’immobile, che può continuare ad essere utilizzato fino alla morte (nel caso di usufrutto vitalizio) o fino alla scadenza del termine pattuito.
• L’opportunità di mantenere il proprio standard abitativo, continuando a vivere nella propria casa, e al contempo di disporre di risorse finanziarie aggiuntive per far fronte a necessità personali, spese sanitarie o per integrare il reddito pensionistico.
• L’esenzione dall’obbligo di prestare garanzia al nudo proprietario, prevista specificamente dalla legge per il venditore con riserva di usufrutto.
• La possibilità di cedere l’immobile in locazione e percepirne i canoni, se questa facoltà non è stata espressamente esclusa nell’atto costitutivo dell’usufrutto.

Svantaggi

• La riduzione del patrimonio ereditario, con potenziali implicazioni successorie e possibili tensioni familiari.
• L’onere delle spese di manutenzione ordinaria e dei tributi relativi all’immobile, che restano a carico dell’usufruttuario nonostante la cessione della proprietà.
• La limitazione della libertà di disporre pienamente dell’immobile, poiché ogni modifica sostanziale richiede il consenso del nudo proprietario.
• Il rischio che il prezzo ottenuto per la vendita della nuda proprietà sia significativamente inferiore al valore di mercato dell’immobile, specialmente se l’usufruttuario è relativamente giovane.

Per l’acquirente/nudo proprietario

Vantaggi

• La possibilità di acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, con uno sconto tanto maggiore quanto più giovane è l’usufruttuario.
• Un investimento a lungo termine che si perfezionerà con l’acquisizione della piena proprietà dell’immobile alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine pattuito.
• La protezione dall’inflazione e dalla volatilità dei mercati finanziari, caratteristiche tipiche degli investimenti immobiliari.
• L’esenzione dalle spese di manutenzione ordinaria e dai tributi relativi all’immobile, che restano a carico dell’usufruttuario.

Svantaggi

• L’incertezza sui tempi di acquisizione della piena proprietà, nel caso di usufrutto vitalizio, che conferisce all’operazione una componente aleatoria.
• L’impossibilità di utilizzare o disporre dell’immobile fino all’estinzione dell’usufrutto, con conseguente immobilizzazione del capitale investito.
• L’onere delle spese di manutenzione straordinaria, che possono risultare significative soprattutto in caso di immobili datati o di particolare pregio.
• Il rischio di deprezzamento dell’immobile a causa di una gestione inadeguata da parte dell’usufruttuario, con conseguente diminuzione del valore dell’investimento.

Aspetti fiscali dell’operazione

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto presenta specifiche implicazioni fiscali che è opportuno conoscere per una corretta pianificazione dell’operazione.

Imposta di registro, ipotecaria e catastale

Per il calcolo dell’imposta di registro, la base imponibile è costituita dal valore della sola nuda proprietà, determinato applicando al valore della piena proprietà i coefficienti previsti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Le aliquote applicabili sono quelle ordinarie previste per i trasferimenti immobiliari: 9% per gli immobili non “prima casa”, con un minimo di 1.000 euro; 2% per gli immobili che godono delle agevolazioni “prima casa”, con un minimo di 1.000 euro; 15% per i terreni agricoli non posseduti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali.

Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna per gli immobili con agevolazione “prima casa”, mentre negli altri casi l’imposta ipotecaria è pari al 2% e quella catastale all’1% del valore della nuda proprietà.

Imposte sui redditi

Se il venditore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, la plusvalenza realizzata con la vendita della nuda proprietà è soggetta a tassazione solo se l’immobile è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni, o se si tratta di terreni edificabili.

L’usufruttuario, anche se ha venduto la nuda proprietà, continua ad essere soggetto passivo delle imposte sui redditi derivanti dall’immobile (ad esempio, reddito fondiario o canoni di locazione).

IMU e altre imposte locali

L’IMU e le altre imposte patrimoniali locali sono a carico dell’usufruttuario, in quanto soggetto che ha il possesso e il godimento effettivo dell’immobile.

Consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà:

La riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà per morte dell’usufruttuario non è soggetta ad imposta, in quanto si tratta di un effetto naturale dell’estinzione dell’usufrutto.

Nel caso di consolidazione per altre cause (ad esempio, rinuncia dell’usufruttuario o acquisizione dell’usufrutto da parte del nudo proprietario), potrebbe essere dovuta l’imposta di registro proporzionale sul valore dell’usufrutto che si ricongiunga alla nuda proprietà.

È importante sottolineare che il regime fiscale può subire modifiche in seguito a interventi legislativi, pertanto è sempre consigliabile verificare la normativa vigente al momento dell’operazione e, possibilmente, consultare un professionista qualificato per una pianificazione fiscale ottimale.

Confronto con altre soluzioni per la liquidazione del patrimonio immobiliare

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto rappresenta una delle possibili strategie per monetizzare il proprio patrimonio immobiliare. È utile confrontarla con altre soluzioni disponibili per valutarne la convenienza relativa:

Vendita della piena proprietà

La vendita tradizionale consente di ottenere il massimo valore di mercato dell’immobile, ma comporta la perdita immediata della disponibilità del bene.

Può essere preferibile quando non si ha necessità di continuare ad abitare nell’immobile o quando si intende reinvestire il ricavato in altre forme di investimento o in un immobile di minor valore.

Prestito vitalizio ipotecario

Introdotto nell’ordinamento italiano nel 2005 e riformato nel 2015, consente ai proprietari di immobili con almeno 60 anni di età di ottenere un finanziamento garantito da ipoteca, senza obbligo di rimborso fino alla morte.

A differenza della vendita della nuda proprietà, il prestito vitalizio ipotecario permette di mantenere la piena proprietà dell’immobile, ma comporta l’accumulo di un debito che andrà rimborsato dagli eredi o mediante la vendita dell’immobile stesso.

Rendita vitalizia

Con questo contratto, il proprietario cede la piena proprietà dell’immobile in cambio del diritto a ricevere una rendita periodica fino alla morte.

Rispetto alla vendita della nuda proprietà, la rendita vitalizia garantisce un flusso di reddito costante, ma implica la perdita immediata della disponibilità dell’immobile, a meno che non si stipuli contestualmente un contratto di locazione.

Donazione con onere

Consiste nella donazione dell’immobile (generalmente a un familiare) con l’imposizione di un onere al donatario, che può consistere nel mantenimento del donante o nell’erogazione di una somma di denaro.

A differenza delle soluzioni precedenti, ha natura liberale e risponde principalmente a esigenze di pianificazione successoria più che di monetizzazione del patrimonio.

La scelta tra queste opzioni dipende da molteplici fattori: l’età e lo stato di salute del proprietario, le sue esigenze finanziarie, la presenza di eredi e le relazioni familiari, la volontà di mantenere o meno la disponibilità dell’immobile, le considerazioni fiscali e le prospettive del mercato immobiliare. Una valutazione complessiva di questi elementi, possibilmente con l’assistenza di professionisti qualificati, consentirà di individuare la soluzione più adeguata alle specifiche esigenze del caso concreto.

Tabella riassuntiva delle caratteristiche dell’usufrutto e della nuda proprietà

Aspetto	Usufruttuario	Nudo Proprietario
Godimento del bene	Ha diritto di utilizzare l’immobile e di percepirne i frutti	Non ha diritto al godimento del bene fino all’estinzione dell’usufrutto
Possibilità di locazione	Può concedere in locazione l’immobile	Non può disporre del godimento dell’immobile
Vendita/cessione del diritto	Può cedere il diritto di usufrutto, se non espressamente vietato	Può vendere la nuda proprietà
Manutenzione ordinaria	A suo carico	Non a suo carico
Manutenzione straordinaria	A carico del nudo proprietario, ma deve corrispondere gli interessi sulle somme spese	A suo carico
Imposte e tasse	A suo carico	Non a suo carico
Diritto di voto in assemblea condominiale	Per ordinaria amministrazione e godimento parti comuni	Per innovazioni e manutenzione straordinaria
Durata del diritto	Temporanea (vita dell’usufruttuario o termine pattuito)	Perpetua, si espande automaticamente all’estinzione dell’usufrutto
Valore economico	Decresce con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario	Cresce con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario

La nostra opinione sulla vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto rappresenta una soluzione giuridica versatile per rispondere a specifiche esigenze patrimoniali e finanziarie. Consente al venditore di ottenere liquidità immediata mantenendo il godimento del bene, e all’acquirente di realizzare un investimento immobiliare a lungo termine con un esborso inferiore al valore di mercato dell’immobile.

Tuttavia, la complessità dell’istituto, i suoi risvolti fiscali e le implicazioni a lungo termine richiedono una valutazione attenta e possibilmente l’assistenza di professionisti qualificati. La componente aleatoria legata alla durata dell’usufrutto, specialmente quando vitalizio, aggiunge un elemento di incertezza che deve essere adeguatamente considerato da entrambe le parti.

In un contesto socio-economico caratterizzato dall’invecchiamento della popolazione e dalla crescente necessità di integrare i redditi pensionistici, la vendita della nuda proprietà può rappresentare una valida alternativa alla vendita totale dell’immobile o all’indebitamento, permettendo agli anziani proprietari di immobili di affrontare con maggiore serenità la vecchiaia, pur mantenendo il proprio ambiente abitativo.

D’altra parte, per gli investitori, l’acquisto della nuda proprietà può costituire un’opportunità di investimento immobiliare con caratteristiche peculiari, che richiede una prospettiva di lungo periodo e una attenta valutazione del rapporto rischio-rendimento.

La chiave per il successo di questa operazione risiede nella trasparenza e nella chiarezza dei termini contrattuali, nella corretta valutazione economica dei diritti oggetto di trasferimento e nella consapevolezza delle implicazioni giuridiche, fiscali e personali che essa comporta per tutte le parti coinvolte.