L’usucapione della servitù – indice:
L’articolo 1027 del codice civile definisce la servitù come “il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario”. La dottrina individua vari tipi di servitù in base al peso che il fondo servente deve sopportare, alle modalità di esercizio in riferimento al tempo o al fatto che il loro esercizio sia subordinato o meno all’esistenza di opere visibili ed infine in base alle modalità di costituzione della servitù. Si sono individuate cosi le seguenti categorie di servitù: positive o negative, continue o discontinue, apparenti o non apparenti, volontarie o coattive.
La legge ammette espressamente all’articolo 1031 del codice civile che la servitù possa essere costituita per usucapione. Si rammenta che l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà disciplinato dal codice civile agli articoli 1158 e seguenti. Possono essere costituite per usucapione tuttavia soltanto le servitù apparenti ovvero quelle per il cui esercizio sono necessarie opere visibili e permanenti.
Usucapione e servitù
La costituzione della servitù mediante usucapione può essere compresa soltanto facendo un passo indietro ai due istituti dell’usucapione e della servitù.
Cos’è l’usucapione
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si realizza mediante l’esercizio del possesso su un bene per un determinato arco di tempo ed in un certo modo. Può essere acquistata la proprietà tramite usucapione sia di un bene mobile che di un bene immobile con modalità diverse. La legge infatti prevede l’acquisto della proprietà tramite l’esercizio del possesso per 20 anni per i beni immobili e i diritti reali immobiliari. Mentre per i beni mobili e i diritti reali di godimento di tali è sufficiente, salvo l’esistenza di un titolo idoneo, l’esercizio del possesso acquistato in buona fede per 10 anni. Da qui la distinzione tra l’usucapione ordinaria e l’usucapione abbreviata. In ogni caso il possesso dev’essere esercitato in modo continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto ovvero con i requisiti suoi propri.
Questi sono i tratti generali della disciplina dell’usucapione sufficienti per proseguire con l’odierno approfondimento.
La servitù
Si è già proposta nell’introduzione una panoramica sull’istituto della servitù prediale che la dottrina ha inquadrato come diritto reale di godimento su cosa altrui. Si tratta di un diritto reale minore rispetto al diritto reale per eccellenza che è quello della proprietà. A differenza del secondo infatti, che è assoluto, cioè permette al suo titolare di esercitare poteri pieni sul bene di cui è proprietario, è minore in quanto consente di esercitare su un bene, altrui, dei poteri più ristretti.
Tornando alla definizione data dal codice civile all’articolo 1027 requisito per la costituzione di una servitù è l’esistenza di due fondi, appartenenti a diversi proprietari, che entrano in rapporto fra loro a causa della loro vicinanza. Tale rapporto da origine ad una limitazione subita da un fondo (quello che viene denominato servente) per l’utilità dell’altro (fondo dominante).
L’articolo 1031 del codice civile stabilisce che “Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia”. La legge dunque prevede diversi modi di costituzione della servitù e ne distingue espressamente due tipi: quelle volontarie e quelle coattive. La più nota e comune delle servitù prediali è quella di passaggio che può essere costituita coattivamente o volontariamente.
Come funziona l’usucapione della servitù: le servitù apparenti
L’articolo 1061 del codice civile stabilisce che “Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”.
Ai fini dell’odierno approfondimento tale norma è di particolare utilità in quanto:
- stabilisce che solo le servitù apparenti sono costituibili per usucapione;
- definisce, in negativo, le servitù apparenti ovvero quelle servitù al cui esercizio è necessaria l’esistenza di opere visibili e permanenti.
I requisiti della servitù apparente
Nulla dicendo più la legge, sulle servitù apparenti bisogna pertanto fa ricorso ai requisiti individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza. In particolare la Cassazione, nella sentenza n. 14292/2017, ha affermato che “L’apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell’oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocabilmente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro”.
Sulla questione della visibilità da parte del fondo servente il Supremo collegio ha inoltre precisato che “la visibilità delle opere deve far capo ad un punto d’osservazione non necessariamente coincidente con il fondo servente, essendo essenziale, allo scopo, che queste rendano obiettivamente manifesta, per chi possegga detto fondo, la situazione di asservimento“. In altra sentenza infine si legge che la visibilità delle opere deve escludere l’esistenza di un possesso clandestino.
Per quanto riguarda il concetto di opere, infine, si ritengono tali sia quelle di origine naturale sia quelle derivanti dall’operato dell’uomo.
Usucapione della servitù e servitù di passaggio
Si diceva sopra che l’ipotesi più frequente di servitù prediale è quella della servitù di passaggio. La costituzione della servitù di passaggio attribuisce al proprietario del fondo dominante il diritto di servitù mentre il proprietario del fondo servente si obbliga dunque a consentirgli il passaggio sul proprio fondo. È evidente l’insorgere della partita utilità-limitazione fra i due fondi tipico della servitù prediale.
La servitù di passaggio può essere costituita per usucapione se apparente. Con la sentenza n. 12362/2009 la Corte di Cassazione ha a tal proposito affermato che “Ai fini della sussistenza del requisito dell’apparenza non occorre necessariamente, in materia di servitù di passaggio, un opus manu factum (ossia un tracciato dovuto all’opera dell’uomo), potendo risultare sufficiente anche un sentiero formatosi naturalmente per effetto del calpestio, qualora esso presenti un tracciato tale da denotare la sua funzione – visibile, non equivoca e permanente – di accesso al fondo dominante mediante il fondo servente”.
L’usucapione della servitù negativa
Tra le varie categorie di servitù individuate dalla dottrina si sono individuate le servitù positive e quelle negative. Le seconde sono servitù prediali in cui il peso imposto sul fondo servente consiste in un non fare. Si pensi ad esempio al peso di non costruire o non sopraelevare.
La giurisprudenza non ha rivenuto in tali servitù i requisiti dell’apparenza e pertanto tali servitù non sono costituibili per usucapione. Nella sentenza 4816/2000 della Corte di Cassazione i giudici hanno infatti ritenuto che tali servitù non siano apparenti in quanto il diritto facente capo al proprietario del fondo dominante attribuisce allo stesso soltanto il potere di limitare al proprietario del fondo servente l’uso del fondo vietandone determinate attività.
Conclusioni: come si costituisce la servitù per usucapione
In conclusione e riepilogando il focus dell’argomento si può costituire una servitù mediante usucapione nei seguenti modi:
- ai sensi dell’articolo 1158 del codice civile, esercitando il possesso continuato per vent’anni;
- ovvero ai sensi dell’articolo 1159 del codice civile, per usucapione abbreviata decennale se la servitù è stata concessa da soggetto diverso dal proprietario del fondo servente ad un altro che la ha acquistata in buona fede e in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato trascritto;
- secondo i requisiti necessari all’esercizio del possesso.
La servitù dev’essere apparente ovvero:
- l’esercizio della servitù deve avvenire mediante utilizzo di opere visibili e permanenti in modo continuativo nel tempo previsto dalla legge per l’usucapione;
- la visibilità dell’opera serve a escludere l’esercizio di un possesso clandestino e la permanenza permette di esprimere il vero senso della servitù dando carattere di stabilità all’utilizzazione del fondo;
- l’attività sul fondo servente deve corrispondere e manifestamente mostrare l’esercizio della servitù.
L’onere probatorio e i termini per l’usucapione
L’acquisto della servitù per usucapione si ha soltanto in presenza del “corpus possessionis” ovvero quella relazione materiale che si instaura tra il possessore e il bene e che lo fa apparire come titolare di un diritto reale su quel bene.
Incombe pertanto sul soggetto che intende usucapire dimostrare l’esistenza di tale stato di fatto e precisamente dimostrando l’avvenuto esercizio del diritto di servitù per il tempo prescritto dalla legge sull’usucapione. Significa che deve ad esempio dimostrare l’utilizzo delle opere visibili e permanenti.
Si precisa inoltre che il termine dell’esercizio del possesso utile ai fini dell’usucapione decorre dal momento in cui vengono ad esistenza le opere visibili e permanenti. Ovvero nel momento in cui le opere acquistano il carattere della visibilità e della permanenza. Non conta il tempo precedente a tale momento in cui il possessore aveva già iniziato ad esercitare il diritto di servitù. In particolare se il possessore non doveva compiere atti particolari ai fini dell’esercizio del diritto di servitù il termine è il suddetto. Può invece decorrere da un momento successivo alla costituzione delle opere visibili e permanenti negli altri casi e precisamente dal momento in cui il possessore compie per la prima volta un’attività corrispondente all’esercizio della servitù.
Per concludere, la Cassazione nella sentenza 10481/1998 ha affermato che “il termine prescrizionale acquisitivo a titolo originario di un diritto di servitù, nel caso di modifica dell’opera per il suo esercizio rispetto ad altra precedente, decorre dall’effettuata trasformazione”.