Le servitù prediali: sentenze – indice:
La Servitù prediale è disciplinata dall’articolo 1027 del codice civile, articolo che contempla il peso imposto su un fondo per il servizio e l’utilità di un altro fondo che appartiene ad un altro proprietario. Tale diritto viene infatti qualificato come “reale” e si differenzia dai diritti reali di godimento in quanto si tratta di un diritto gravante sul fondo indipendentemente dalle persone che facciano uso dello stesso. La servitù deve infatti costituire un vantaggio per il fondo dominante, indipendentemente da chi lo occupa. Le richieste di consulenza di un legale per fatti legati ai passaggi e alle servitù sui fondi sono diverse, in questa breve guida vogliamo riportare alcune novità anche in materia di costituzione coattiva di servitù di passaggio a seguito di recenti sentenze della Corte di Cassazione, non tralasciando la circostanza che la servitù possa essere anche costituita per contratto o per testamento.
Diritto reale e diritto personale di godimento: le differenze e la giurisprudenza
Veniamo alle definizioni di fondo dominante e fondo servente, sebbene i termini lo lascino già ampiamente intendere. Il fondo dominante è quello che gode del vantaggio, ad esempio l’uso del necessario passaggio per raggiungere la strada pubblica, il fondo dominante è quello intercluso, che gode del diritto di passaggio sul fondo servente. Parlando invece della definizione del “vantaggio” che la servitù deve rappresentare, la dottrina e la giurisprudenza hanno identificato come vantaggio un miglioramento o la realizzazione di una necessità per il fondo.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, ad esempio, con alcune discutibili sentenze ha ritenuto che non sussista un vantaggio per il caso di parcheggio, ma che, qualora le parti vogliano riconoscere il diritto di parcheggiare su un fondo servente, le stesse non costituiscano una servitù, ma un diritto personale di godimento. Di tutt’altro avviso la dottrina notarile che, secondo quanto argomentato dal notaio Busani, ritiene che la servitù di parcheggio rappresenti una vera e propria utilitas per un fondo e non per chi stia utilizzando lo stesso. Le contestazioni tra proprietari di fondi nascono sopratutto in merito all’esistenza.
Prova dell’esistenza e casi di litisconsorzio necessario. Servitù coattiva
Ad avviso di altra giurisprudenza, in caso di contestazione sull’esistenza o meno della servitù, quest’ultima deve essere dimostrata dal titolare del fondo servente, che avrà l’onere di verificare e portare ad evidenza la trascrizione della satessa nei pubblici registri immobiliari, così la Cassazione numero 12551 del 1992.
Infine, si parla di servitù di passaggio quando si costruisce su un fondo. Per tali casi, il Consiglio di Stato ha ritenuto illegittimo la servitù di passaggio su di un’area privata urbana, come riferimento segnaliamo la sentenza ° 2416 del 6 Maggio 2013.
Per i casi di passaggio su più fondi di diversi proprietari, la sentenza 9685 del 22 Aprile 2013 ha stabilito che le domande per la costituzione per le servitù coattive devono essere proposte contestualmente a tutti i proprietari dei fondi che si devono attraversare per raggiungere una strada pubblica: la domanda proposta nei confronti do uno soltanto dei proprietarie dei fondi deve essere respinta: si tratta dunque, ad avviso di tale giurisprudenza di litisconsorzio necessario. Tale recente orientamento ne ribalda uno precedente della stessa Corte che, con sentenza della Seconda sezione civile, numero 6069 del 2006, aveva invece sostenuto che le domante volte alla costituzione di una servitù coattiva a carico di più fondi poteva essere costituita con più domande giudiziali attivate anche in tempi diversi.