L’impugnazione delle delibere condominiali – indice:
La disciplina dell’impugnazione delle delibere condominiali si trova negli articoli 1136 e 1137 del codice civile. L’articolo 1137 approfondisce nello specifico le ipotesi di annullabilità della delibera. La giurisprudenza ha invece avuto modo di chiarire i casi un cui una delibera dell’assemblea di condominio debba ritenersi viziata da nullità e quindi priva di efficacia giuridica. Le ipotesi di annullabilità e nullità delle delibere hanno effetti radicalmente diversi. Mentre alla prima conseguono termini di impugnazione brevi, la seconda lascia ben più ampie possibilità al condomino dissenziente. Analizziamo dunque le due ipotesi separatamente.
Impugnazione delle delibere condominiali per annullabilità
L’articolo 1137 del codice civile disciplina le ipotesi di annullabilità. Come in tutte le ipotesi di annullabilità, le delibere annullabili sono efficaci fintantoché il giudice non ne decida l’annullamento. Le delibere sono annullabili quando “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. Il vizio che determina annullabilità è senza dubbio meno grave di quello che affligge le delibere nulle. La sentenza di annullamento sarà costitutiva: la delibera sarà annullata solo con pronuncia del giudice, prima di questa sarà infatti efficace benché viziata.
Chi può impugnare la delibera annullabile
La legittimazione all’azione di annullamento non spetta a tutti i condomini. Il secondo comma dell’articolo 1137 del codice civile come essa spetti ad ogni condomino “assente, dissenziente o astenuto”. La finalità della norma è senza ombra di dubbio quella di impedire impugnazioni dilatorie o pretestuose. Appare infatti evidente come sia un controsenso consentire al condomino che abbia votato favorevolmente consentire di impugnare la delibera annullabile. Il voto favorevole del condomino quindi “sana” a suo carico il vizio che determinerebbe l’annullabilità.
Il termine per impugnare una delibera annullabile
Il termine di impugnazione per annullabilità della delibera condominiale è di trenta giorni. A stabilirlo è il secondo comma dell’articolo 1137 del codice civile. I trenta giorni hanno decorrenza diversa a seconda che il condomino (o chi ha diritto) abbia partecipato all’assemblea o sia stato assente. Nel primo caso i termini decorrono dalla data in cui si è tenuta l’assemblea, nel secondo caso “dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. Per la delibera nulla invece non sono previsti termini di decadenza.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della delibera
Il terzo comma dell’articolo 1137 chiarisce però che l’azione di annullamento “non sospende l’esecuzione della deliberazione”. Il giudice tuttavia può disporre diversamente ove ravvisi subito come fondati i presupposti dell’azione di annullamento.
Omessa convocazione come ipotesi di annullabilità
Fra le ipotesi di annullabilità non disciplinate dal codice è importante citare l’omessa convocazione di un condomino. La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, risolvendo un precedente contrasto di giudicati, ha sancito con sentenza 4806 del 2005 l’annullabilità delle delibere non precedute da convocazione per uno o più condomini.
La nullità delle delibere dell’assemblea condominiale
L’azione di nullità delle delibere condominiali, più che trovare una compiuta disciplina nel codice civile, è stata frutto di un’attenta analisi giurisprudenziale. La nullità è quel vizio che non consente alla delibera dispiegare i propri effetti giuridici. Si tratta di un vizio più grave delle ipotesi di annullabilità. Nel caso di impugnazione delle delibere condominiali nulle, il giudice emetterà una sentenza di accertamento e non costitutiva. La delibera è già nulla, il giudice non fa altro che accertare tale circostanza.
Chi può impugnare la delibera nulla
L’azione di nullità prescinde dai requisiti soggettivi dell’articolo 1137 del codice civile. La legittimazione non sarà dunque limitata, come nelle ipotesi di annullabilità, ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, ma estesa a qualunque condomino vi abbia interesse. In questo senso si è pronunciata recentemente la Cassazione Civile con sentenza 15402 del 2013 e, allo stesso modo con numero 1510 del 1999.
Il termine per impugnare una delibera nulla
A differenza delle delibere annullabili, quelle nulle possono impugnarsi senza limiti di tempo. Non vi sono dunque termini da rispettare né decorrenze.
Quando una delibera è nulla e non annullabile
A far luce su questa distinzione è stata la Cassazione, con sentenza a Sezioni Unite numero 4806 del 2005. Le ipotesi di nullità sono quelle di un vizio radicale della delibera. L’impugnazione delle delibere condominiali nulle può conseguire all’illiceità dell’oggetto, all’invasione dei diritti soggettivi dei condomini, all’assenza dei requisiti essenziali. Ecco le ipotesi chiarite con alcuni esempi:
- Deve ritenersi nulla la delibera che abbia oggetto illecito. Per esempio quando l’assemblea deliberi di non rispettare la normativa di sicurezza in riferimento alla prevenzione degli incendi. Un altro esempio è rappresentato dalla circostanza in cui l’assemblea deliberi interessi a carico dei condomini in ritardo con i pagamenti.
- Allo stesso modo è nulla la delibera condominiale che interferisca sul diritto del proprietario come tale. Per esempio l’assemblea non potrà deliberare che il proprietario di un appartamento non abbia animali domestici.
- La delibera priva dei requisiti essenziali è allo stesso modo nulla. Deve ritenersi tale un’assemblea di cui non sia stato redatto il verbale o quando lo stesso sia privo dei requisiti essenziali per essere definito tale.
Quanto costa l’impugnazione delle delibere condominiali: le spese legali
I costi dell’impugnazione delle delibere condominiali devono in primo luogo tenere conto dell’obbligo di mediazione obbligatoria per le controversie di questo tipo. Questa prima fase ha un costo che parte da 40 euro oltre ad IVA fino a 112 euro oltre ad IVA, da sommarsi all’onorario dell’avvocato. Quest’ultimo può variare da 270 euro a salire a seconda del valore della controversia. Per la fase giudiziale, facendo fede ai parametri ministeriali, si va dai circa 1000 euro per il giudizio davanti al giudice di pace a salire per i procedimenti dal valore più alto (solitamente non oltre i 3500 – 4000 euro). Il costo come chiarito può variare di molto, ma al cliente spetta il diritto di chiedere ed ottenere un preventivo scritto.