Il diritto di superficie – indice:
- Introduzione
- Art. 952 c.c
- Legittimazione
- Oggetto
- Costituzione
- Modalità
- Diritti e obblighi
- Estinzione
- Sottosuolo
- Tutele
Introduzione: brevi cenni sull’accessione immobiliare
Il codice civile, all’articolo 934, prevede che “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo…”. Si tratta del principio omne quod inaedificatur solo cedit ovvero il principio generale dell’accessione immobiliare.
L’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario con cui un soggetto proprietario di un bene acquista la proprietà di un altro bene tramite attrazione nella sfera della proprietà del bene preesistente. L’accessione può avvenire tra un bene mobile e un bene immobile, tra beni immobili e tra beni mobili.
Il caso più frequente di accessione di mobile a immobile è quello delle costruzioni, piantagioni od opere realizzate sopra o sotto un suolo che per effetto dell’accessione vengono attratte nella sfera di proprietà del suolo e dunque acquistate dal proprietario del suolo.
L’accessione immobiliare opera sempre salvo la proprietà del suolo e del bene mobile sopra o sotto costruito vengano separate mediante la costituzione di un diritto di superficie.
L’unico caso in cui l’accessione non può essere derogata è quello delle piantagioni. L’articolo 956 del codice civile infatti afferma che “Non può essere costituita o trasferita la proprietà delle piantagioni separatamente dalla proprietà del suolo”.
Il diritto di superficie: l’articolo 952 del codice civile
L’articolo 952 del codice civile afferma che: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.
La norma scinde il fenomeno della superficie in due figure giuridiche distinte:
- un diritto di costruire e mantenere la proprietà (primo comma) e
- un diritto di proprietà su una costruzione già esistente acquistato separatamente dalla proprietà del suolo cui la costruzione accede (secondo comma).
Nel primo caso si ha il diritto di superficie vero e proprio che consiste nello jus ad aedificandum. Il diritto di costruire consiste nella concessione da parte del proprietario di un suolo a favore di un terzo di costruire su quel suolo un edificio e di mantenerne la proprietà.
Nel secondo caso, in cui il proprietario del suolo aliena a terzi la proprietà di una costruzione già esistente, si dà vita ad un diritto di proprietà. Su tale diritto di proprietà ci sono due distinti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali.
Proprietà superficiaria e proprietà separata
Un orientamento identifica tale diritto di proprietà in una proprietà piena pari a quella acquistata a titolo originario dal superficiario nell’esercizio dello jus aedificandi. Si parla in questo caso di proprietà superficiaria la quale contiene il diritto di costruire e dunque può avere ad oggetto una costruzione non preesistente. La proprietà superficiaria dunque nasce dal vero e proprio esercizio del diritto di superficie.
Altro orientamento dottrinale seguito da alcune pronunce della Cassazione identifica il diritto di proprietà come un diritto acquisito a titolo derivativo su una costruzione già esistente diverso dalla proprietà superficiaria e che definisce come proprietà separata.
Nel primo caso dunque si ha un diritto di proprietà acquisito a titolo originario per effetto dello jus aedificandi che attribuisce al suo titolare la facoltà di costruire e mantenere la proprietà della cosa costruita su suolo altrui. Con la conseguenza che tale diritto non sarà soggetto alla prescrizione ventennale prevista dal codice civile e non si estinguerà nel caso di perimento della costruzione. In altre parole il titolare della proprietà superficiaria può ricostruire l’edificio in caso di crollo.
Nel secondo caso invece si ha un diritto di proprietà acquisito a titolo derivativo non discendente dallo jus aedificandi bensì da un contratto di trasferimento della proprietà di una costruzione preesistente. Colui che acquista a titolo derivativo la proprietà nei termini anzidetti infatti gode di un diritto che si prescrive in 20 anni e che si estingue nel caso in cui la costruzione dovesse perire. È discussa, ma in linea teorica possibile, la possibilità in tale ipotesi di acquisto del diritto della facoltà di ricostruzione dell’edificio in caso di crollo.
La modalità di acquisto del diritto dunque ha dei risvolti pratici notevoli.
Chi può costituire il diritto di superficie
Il proprietario del suolo è legittimato a costituire un diritto di superficie. La disposizione normativa, ovvero l’articolo 952 del codice civile, non attribuisce a nessun altro soggetto il potere di impedire gli effetti dell’accensione immobiliare.
Qualora il suolo sia di proprietà di più soggetti si devono applicare le norme sulla comunione. Per costituire il diritto di superficie pertanto è necessario il consenso di tutti i comproprietari come stabilisce l’articolo 1108, terzo comma del codice civile secondo cui “È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
Possono costituire il diritto di superficie anche il superficiario titolare della proprietà superficiaria, l’usufruttuario e l’enfiteuta.
Il diritto di superficie può essere costituito nei confronti di chiunque, anche se già titolare di un diritto reale minore sul suolo o comproprietario del suolo. La legge non prevede limiti in tal senso. Il diritto di superficie rimane indipendente dagli altri diritti reali sul bene ed estende la facoltà di godimento del soggetto che ne è titolare.
Cosa può avere ad oggetto il diritto di superficie
Oggetto del diritto di superficie può essere:
- il solo suolo nudo oppure
- il suolo più la costruzione su di esso eretta. In questa seconda ipotesi si parla di sopraelevazione.
La costruzione a sua volta deve rispettare i seguenti requisiti:
- essere un’opera umana;
- identificarsi nella categoria dei beni immobili come previsto dall’articolo 812 del codice civile;
- essere suscettibile di accessione ex articolo 934 del codice civile.
Non possono dunque formare oggetto del diritto di superficie le parti sospese degli edifici come ad esempio terrazze e balconi né i beni elencati al secondo comma dell’articolo 812 del codice civile sebbene equiparati ai beni immobili.
Come viene attribuito il diritto di superficie
Come già esposto nei paragrafi precedenti il diritto di superficie si acquista a titolo originario o a titolo derivativo.
Nel secondo caso, la convenzione che attribuisce il diritto di superficie sarà un contratto che costituisce modifica o trasferisce il diritto. Tale contratto dev’essere fatto sotto forma di atto pubblica o scrittura privata a pena di nullità e deve essere trascritto ai sensi dell’articolo 2643, numero 2) del codice civile.
Fra le modalità di acquisto a titolo derivativo il diritto di superficie può essere acquistato anche per disposizione mortis causa.
La dottrina e la giurisprudenza prevalenti ritengono possibile l’attribuzione del diritto di superficie anche tramite usucapione.
Diritto di superficie a tempo indeterminato e determinato
Il diritto di superficie può essere concesso a tempo indeterminato o determinato.
Se è concesso a tempo determinato l’articolo 953 del codice civile afferma che “Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”.
Diritti e obblighi delle parti
L’attribuzione di un diritto di superficie rende necessario la regolazione del rapporto tra proprietario del suolo e il superficiario.
In particolare il proprietario del suolo:
- deve tollerare ogni attività svolta dal superficiario finalizzata alla costruzione ed al godimento del suo diritto. Fino a che tuttavia il superficiario non inizia la propria attività sul suolo il proprietario può continuare a goderne salvo il titolo disponga diversamente e salvo non svolga su di esso attività incompatibile con l’esercizio del diritto del superficiario;
- può continuare a godere del sottosuolo purché l’attività su di esso svolta non entri in contrasto con l’esercizio del diritto del superficiario ovvero con la costruzione eretta sul suolo;
- deve cessare l’attività e il controllo sullo spazio aereo dove è stato edificato.
Il superficiario invece:
- può esercitare il suo diritto di costruire in qualsiasi momento. Non è tenuto a sostenere oneri per notificare al proprietario del suolo l’inizio dei lavori, sempreché il titolo non disponga diversamente;
- può accedere al suolo per iniziare a costruire, anche tramite il terreno che ancora compete al proprietario. Se si rende necessario il passaggio per fondi di terzi per accedere al suolo è possibile far costituire una servitù coattiva di passaggio;
- può depositare sul terreno tutti i materiali ed i macchinari necessari per intraprendere l’attività di costruzione, nonché effettuare la necessaria escavazione del suolo;
- deve sostenere gli oneri economici della costruzione, del consolidamento del suolo o del rinforzo della costruzione sottostante;
- deve adempiere l’obbligo di corrispondere al proprietario del suolo l’eventuale corrispettivo pattuito.
L’estinzione del diritto di superficie e i suoi effetti
L’articolo 954 del codice civile afferma che:
“L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell’articolo 2816.
I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano, se non per l’anno in corso alla scadenza del termine.
Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie.
Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni”
Il diritto di superficie si estingue per:
- scadenza del termine ex articolo 953 del codice civile. In questo caso si ripristina l’accessione immobiliare per cui la nuova proprietà viene acquistata automaticamente dal proprietario del suolo;
- perimento della costruzione e del suolo, caso in cui si estinguono tutti i diritti reali. Non si estingue invece il diritto di superficie nel caso di perimento della sola costruzione in quanto, in linea teorica, in entrambe le ipotesi di cui all’articolo 952 il superficiario ha diritto a ricostruire l’edificio;
- prescrizione per non uso protratto per vent’anni ex articolo 954, quarto comma, del codice civile. L’estinzione del diritto per non uso tuttavia opera, secondo la dottrina maggioritaria, per il solo titolare del diritto di superficie. La proprietà superficiaria non si estingue per non uso.
Tale diritto può inoltre estinguersi per altre cause. Ad esempio tramite espressa rinuncia al diritto di costruire e mantenere oppure per l’avverarsi di una condizione risolutiva. Il diritto di superficie può infine estinguersi per consolidazione ovvero trasformazione in diritto di proprietà.
Perimento della costruzione
Con riguardo al terzo comma la norma afferma che il diritto di superficie non si estingue se perisce la costruzione. Cosa significa che il diritto di superficie non si estingue? Significa che in caso di crollo della costruzione il superficiario ha il diritto di ricostruirla.
Si sono tuttavia sollevate in dottrina questioni circa la possibilità del superficiario di proprietà separata di ricostruire l’edificio. In linea teorica, non operando alcuna distinzione tra proprietà superficiaria e proprietà separata il terzo comma dell’articolo 954, anche il superficiario di proprietà separata può ricostruire l’edificio salvo il titolo attributivo del diritto disponga diversamente.
Per questo motivo e per evitare equivoci si rende opportuno indicare nell’atto con cui si attribuisce il diritto se la proprietà superficiaria o separata sono accompagnate dal diritto di ricostruire in caso di perimento.
Diritto di superficie e sottosuolo
L’articolo 955 del codice civile stabilisce che: “Le disposizioni precedenti si applicano anche nel caso in cui è concesso il diritto di fare e mantenere costruzioni al disotto del suolo altrui“.
Il proprietario del suolo infatti si considera anche proprietario del sottosuolo in virtù di quanto stabilito dall’articolo 840 del codice civile secondo il cui primo comma “La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino”.
Il diritto di superficie dunque è attribuibile anche per costruire e mantenere la proprietà di una costruzione al di sotto del suolo di proprietà del concedente. Si pensi ad esempio alla costruzione di un parcheggio sotterraneo.
Le tutele del diritto di superficie
Il titolare di un diritto di superficie può agire per tutelare il proprio diritto con gli strumenti che il codice civile mette a disposizione per la tutela della proprietà e del possesso.
In particolare il superficiario può agire con:
- le azioni petitorie;
- le azioni a difesa del possesso;
- il risarcimento dei danni ex articolo 2043 del codice civile;
- il risarcimento in forma specifica ex articolo 2058 del codice civile.