La servitù di parcheggio – una guida rapida

La servitù di parcheggio – indice:

• Cosa sono le servitù
• Quali sono le caratteristiche
• La servitù di parcheggio
• Gli orientamenti giurisprudenziali
• Su area condominiale
• Diritto e servitù
• La servitù irregolare 
• Modi di costituzione

La giurisprudenza di Cassazione degli ultimi anni ha valutato in maniera positiva la possibilità di costituire servitù di parcheggio quando viene rispettato lo schema legale tipico della servitù.

Cos’è la servitù

Prima di approfondire la servitù di parcheggio è necessario definire la servitù e individuare le sue caratteristiche essenziali. Senza tali caratteristiche non sarebbe possibile raggiungere lo scopo per cui esiste l’istituto ovvero costituire un diritto reale su cosa altrui.

In tal sede, ai fini della costituzione di una servitù di parcheggio, si fa riferimento alle sole servitù volontarie ovvero quelle costituite per volontà delle parti.

Si parte con la definizione fornita dal codice civile all’articolo 1027: “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

In poche e semplici parole la struttura della servitù si può riassumere come segue:

• due fondi, cioè due beni immobili, uno dominante e uno servente;
• due diversi proprietari;
• il proprietario del fondo dominante acquista un diritto che attribuisce un vantaggio al suo fondo;
• il vantaggio deriva da un’utilitas specifica che è contenuto del diritto acquisito con la servitù. Tale vantaggio dà alla servitù una qualificazione giuridica che la inserisce nell’ambito delle servitù tipiche o atipiche;
• il vantaggio è immediato in quanto il titolare del diritto ne trae beneficio senza l’intervento di alcuno;
• allo steso tempo il proprietario del fondo servente concede tale diritto e subisce una limitazione del godimento del proprio fondo;
• si tratta di una servitù volontaria;
• l’esercizio della servitù può estendersi a tutto il fondo o ad una parte di esso – ciò è stabilito dal titolo di acquisizione.

Le caratteristiche

I caratteri che deve avere una servitù prediale sono:

• l’altruità della cosa (perché diritto su cosa altrui);
• l’assolutezza del diritto ovvero la possibilità per il titolare del diritto di farlo valere nei confronti di tutti in qualità di possessore;
• la immediatezza del vantaggio. Il titolare del diritto per esercitarlo non deve avere bisogno dell’intervento di un terzo tant’è che il codice civile all’articolo 1064 afferma al secondo comma che “Se il fondo viene chiuso, il proprietario deve lasciarne libero e comodo l’ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso”;
• la sua inerenza al fondo servente e a quello dominante. Ogni diritto vantato sul fondo servente e confliggente con la servitù può essere opposto in base al principio di inerenza della servitù al fondo servente. L’inerenza al fondo dominante è intesa nel senso che l’atto di accedere al luogo del parcheggio con l’autovettura e di parcheggiarla consente non solo il godimento del luogo adibito a parcheggio ma anche dell’immobile direttamente collegato al luogo di parcheggio;
• la specificità dell’utilitas. Il diritto di servitù di parcheggio dev’essere determinato nell’atto costitutivo quale diritto di parcheggio e non può vedere soltanto l’assegnazione di un luogo da cui il titolare del diritto può trarre un utilità. Senza tale specificazione non si avrebbe l’assolutezza del diritto ovvero la possibilità per il titolare di opporsi a tutte le attività altrui confliggenti con il suo diritto in qualità di possessore;
• la localizzazione, intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù;
• l’inscindibile accessorietà alle proprietà cui inerisce. Ciò determina che la servitù non può essere alienata separatamente dal fondo su cui insiste.

In particolare l’utilitas

Le parti stabiliscono l’utilitas della servitù dando contenuto al vantaggio del fondo dominante. Gli unici limiti che incontrano nel determinare tale utilitas sono di tipo strutturale ovvero affinché la servitù possa essere validamente costituita devono essere rispettati i caratteri che sono stati sopra esposti.

Ma non ci sono limiti all’autonomia privata nel determinare il contenuto della servitù. Le parole chiave nella definizione di cui all’articolo 1027 del codice civile sono peso e utilità. Le parti possono liberamente determinare il peso che grava sul fondo servente e dare vita a un diritto reale su cosa altrui. L’utilità che trae il fondo dominante da tale peso imposto può consistere secondo l’articolo 1028 “anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante”.

La servitù di parcheggio

La configurabilità della servitù di parcheggio è stato un tema particolarmente dibattuto in sede giurisprudenziale ed ha trovato sbocco in due importanti contrapposte sentenze. L’una, più recente, favorevole alla pratica di costituzione della servitù di parcheggio e l’altra più remota non favorevole.

Prima di affrontare il contenuto di tali sentenze tuttavia si può dare una definizione di servitù di parcheggio riprendendo quella fornita dal Consiglio nazionale del notariato nello studio 1094/2014-C.

“La servitù di parcheggio può essere definita come diritto di far stazionare uno o più veicoli, di un determinato tipo, sul fondo altrui, costituito allo scopo di dotare di detta utilità un altro immobile, cui sia connaturata una presenza umana per periodi continuativi (abitazione, ufficio, albergo, ecc.)”. 

Nella servitù di parcheggio, oltre ai caratteri necessari per la costituzione dello ius in re aliena, si possono individuare ulteriori specifici caratteri quali:

• la positività nel senso che il titolare della servitù trae un vantaggio a seguito di un’azione propria e non di un’astensione dal fare qualcosa del proprietario del fondo servente;
• la discontinuità in quanto il vantaggio si manifesta tramite singoli indipendenti atti di godimento;
• la non apparenza. La servitù esiste senza che vi siano opere permanenti visibili che ne permettano l’esercizio.

Tra i requisiti essenziali della servitù in generale viene in rilievo in quella di parcheggio il requisito della localizzazione.

Focus sulla localizzazione

Nello schema generale delle servitù è requisito essenziale il dato della localizzazione della servitù. Nella servitù di parcheggio tale dato assume un ruolo centrale.

L’articolo 1068 del codice civile onora il dato della localizza affermando al primo comma che “Il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente“.

Il titolo su cui si fonda la servitù di parcheggio infatti deve indicare il luogo in cui avviene l’esercizio del diritto sul fondo altrimenti l’indeterminatezza non consentirebbe al titolare del diritto di assumere la qualifica di possessore e il diritto non sarebbe né assoluto né attribuirebbe un immediato vantaggio. Si ricorda che tali suddette caratteristiche sono essenziali per l’esistenza di una valida servitù. Nel titolo perciò deve essere indicato esattamente il luogo di parcheggio. Il luogo esatto di parcheggio costituisce il fondo servente in senso proprio. Se il fondo servente in senso proprio non è determinato ovvero è generico l’accordo tra le parti può risultare nullo per indeterminatezza dell’oggetto.

La Cassazione sulla servitù di parcheggio

Come accennato nell’introduzione il tema della servitù di parcheggio è stato oggetto di notevole casistica giurisprudenziale che ha portato il delinearsi di due orientamenti successivi.

Il più remoto vede l’inconfigurabilità della servitù di parcheggio, il più recente la ammette. Le sentenze sono state anche di fondamentale spunto per ribadire i caratteri essenziali delle servitù prediali e gli strumenti per costituirle.

Dall’inconfigurabilità della servitù di parcheggio al riconoscere la possibilità di costituirla si è giunti mediante un’analisi dei caratteri fondamentali che deve avere la servitù che spesso non sono rispettati in concreto nelle convenzioni costitutive del diritto.

L’orientamento precedente

L’orientamento giurisprudenziale contrario alla possibilità di costituire un diritto di servitù di parcheggio si è affermato negli anni 2013-2014.

In una prima nota sentenza la n. 5769 del 07/03/2013 la Cassazione sosteneva che “Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la “realitas”, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso; pertanto, l’acquisto per usucapione della servitù di parcheggio è impedito oltre che dall’eventuale assenza delle opere richieste dall’art. 1061 cod. civ., anche dalla natura meramente personale dell’utilità”.

Sulla stessa linea d’onda si esprimeva la Cassazione nel 2014 con la sentenza n. 23708: “Il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell’oggetto, difettando la “realitas” propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera “commoditas” di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone”.

In sostanza la Cassazione riteneva che non potesse essere costituita una servitù di parcheggio ma solo un semplice diritto di parcheggio. L’oggetto del diritto infatti non consentiva di dare alla servitù uno dei requisiti fondamentali per la sua validità ovvero l’inerenza al fondo servente e al fondo dominante. Il più delle volte dando origine ad un vantaggio per una persona fisica e non per il fondo ma allora esulando dall’istituto della servitù prediale.

L’orientamento attuale

La sentenza che ha invece ribaltato l’orientamento che si era affermato negli anni 2013-2014 è stata la sentenza n. 16698/2017 in cui si è affermato per la prima volta che “In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione“. 

Da allora si affermò tale orientamento che fu seguito ad esempio dalla n. 7561 del 18/03/2019. In tale occasione la Cassazione ha affermato che “In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su un immobile di proprietà altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale “utilitas” di carattere reale“.

I giudici dunque ammettono la possibilità di costituire una servitù di parcheggio ai sensi dell’articolo 1027 del codice civile purché sia rispettato il requisito dell’inerenza al fondo dominante. L’utilità non deve essere meramente personale ma dev’essere un’utilità diretta a far conseguire un vantaggio in termini di migliore utilizzazione del fondo dominante.

Servitù di parcheggio su area condominiale

Un esempio di migliore utilizzazione del fondo si ha quando sul fondo è costruita un’abitazione e i proprietari dell’abitazione possono parcheggiare l’auto vicino alla stessa. Ciò può comportare una migliore utilizzazione del fondo. Bisogna tuttavia valutare in concreto ai fini della servitù se l’atto del parcheggiare costituisca una migliore utilizzazione del fondo o dei fondi dominanti o un diritto personale di godimento.

Il tema della servitù di parcheggio in area condominiale è stato affrontato dal Tribunale di Genova con sentenza n. 774/2018. L’attore, divenuto proprietario di un immobile a seguito di assegnazione all’asta, agiva in giudizio per domandare che venisse dichiarata la nullità delle clausole dell’atto con le quali era stato costituito un diritto di servitù. Tale diritto era stato costituito a vantaggio di 24 fondi dominanti con un peso imposto su un fondo servente di due posti di parcheggio. Tale proprietario non poteva godere di tali posti auto in quanto gli era stato opposto il diritto di servitù degli altri comproprietari costituito prima del suo acquisto.

Il tribunale ha dichiarato la nullità delle clausole dell’atto notarile con cui venivano costituite le servitù in  quanto difettavano i requisiti dello schema tipico della servitù ed in particolare assumeva rilievo la residua utilizzabilità del fondo servente da parte del titolare. Tale elemento, avvalorato dalla anche dalla Suprema Corte nella sentenza n. 16698/2017, difettava nel caso di specie. Il tribunale infatti affermava che “Se si configurasse il diritto di servitù di parcheggio sui fondi acquistati dallo ——– il diritto di proprietà dell’odierno attore risulterebbe irrimediabilmente svuotato di contenuto, essendogliene invero inibito qualsivoglia utilizzo. Il proprietario, infatti, non potrebbe né utilizzare personalmente i parcheggi né concederli in locazione a terzi, salvo escludere totalmente i convenuti dalla facoltà di utilizzarli a loro volta”. 

Diritto di parcheggio e servitù di parcheggio

Lo studio della servitù di parcheggio porta a sottolineare la distinzione tra il diritto di parcheggio e la servitù di parcheggio.

Diritto di parcheggio e servitù di parcheggio sono due istituti giuridici distinti.

Il primo è un diritto personale di godimento che si caratterizza per il dare un’utilità alla persona fisica titolare del diritto.

La servitù è diritto reale su cosa altrui che può essere costituito solo in presenza di determinati requisiti la cui esistenza va verificata di volta in volta sulla base del titolo e delle circostanze in concreto.

Tale distinzione ha assunto particolare rilievo e centralità nel dibattito sulla configurabilità della servitù di parcheggio.

Qualora infatti ci si trovi di fronte ad un’utilitas che migliora l’utilizzazione del fondo dominante si potrà parlare di servitù di parcheggio. Quando l’utilitas ricade esclusivamente nella sfera personale del soggetto titolare del fondo si dovrà parlare di semplice diritto di parcheggio.

La servitù di parcheggio irregolare

Quando infatti l’accordo di costituzione della servitù prevede la costituzione di un semplice diritto di parcheggio si parla di servitù irregolare di parcheggio. In tal caso manca la realitas e non si realizza il vantaggio per il fondo dominante bensì un’utilità puramente soggettiva.

Affinché vi sia un vantaggio per il fondo dominante il titolo costitutivo deve prevedere un rapporto di strumentalità e servizio tra gli immobili che incrementi l’utilizzazione di quello dominante in modo tale che chiunque ne sia il proprietario possa trarre un vantaggio e non soltanto il singolo.

La Cassazione ha ribadito con sentenza n. 5603 del 26/02/2019 che nel nostro ordinamento “Le convenzioni costitutive di servitù “personali” o “irregolari”, aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, sono disconosciute dal codice vigente, come da quello abrogato del 1865, essendo dirette a realizzare un interesse non meritevole di tutela perché concretizzantesi in una mera comodità, del tutto personale, di coloro che accedono al preteso fondo servente, ma non in un’utilità oggettiva, pur se indiretta, del fondo dominante“.

Come costituire una servitù di parcheggio

In generale una servitù può esistere per:

• atto derivativo-costitutivo. Si pensi ad esempio al trasferimento del diritto di proprietà su un bene immobile da un soggetto ad un altro. La servitù infatti essendo un diritto reale segue la res su cui insiste e non può essere trasferita separatamente ad essa. In tal caso l’atto di trasferimento si limita ad informare la parte negoziale del vincolo. Altro strumento può essere il contratto a favore di terzo;
• atto modificativo o estintivo del diritto.

Sulla proprietà tuttavia possono gravare altri diritti reali:

• nel caso della comunione tutti i contitolari del fondo servente devono essere presenti all’atto di costituzione della servitù. Nell’atto di costituzione su fondo dominante invece la dottrina prevalente ritiene necessario il consenso alla costituzione della servitù della maggioranza dei 2/3 dei contitolari;
• nel caso dell’usufrutto, il nudo proprietario può costituire una servitù sul fondo senza la presenza dell’usufruttuario. Lo stesso vale con i diritti di uso e abitazione o superficie. Non è invece legittimo il contrario.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale