Il verbale di assemblea condominiale – indice:
Il settimo comma dell’articolo 1136 del codice civile, fa espressa menzione del verbale di assemblea condominiale, e prescrive:
“Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.”
La giurisprudenza e la Corte di Cassazione in particolare hanno poi chiarito che, in assenza di verbale di assemblea, la delibera approvata deve ritenersi nulla (così Cassazione con sentenza numero 24132 del 2009).
Cos’è il verbale di assemblea condominiale
Il verbale di assemblea è il documento formale dove sono riportate, riassuntivamente, le attività poste in essere nel corso dell’assemblea e quelle giuridicamente rilevanti. La disciplina di quello di assemblea condominiale è simile a quella del verbale di assemblea dei soci della società per azioni. Molte norme in tema di Società per Azioni (articoli 2370 e seguenti del codice civile) devono infatti ritenersi applicabili ove non ne sussistano di speciali per l’assemblea condominiale.
Requisiti minimi
Il contenuto minimo del verbale di assemblea condominiale può così essere riassuntivamente individuato:
- Data, ora e luogo in cui si è tenuta la riunione, e menzione del numero della convocazione (prima o successive, con menzione dell’eventuale mancata costituzione in prima convocazione);
- Indicazione delle modalità di convocazione;
- Menzione della nomina del presidente di assemblea e del segretario verbalizzante;
- Accertamento del presidente sulla regolarità della costituzione (in base ai quorum costitutivi: in prima convocazione i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti. In seconda convocazione un terzo del valore dell’edificio e dei condomini, così come disposto dall’articolo 1136, primo e terzo comma);
- Ora di inizio e di fine della riunione;
- Indicazione di nome, cognome e generalità di ciascuno dei partecipanti, con indicazione dei millesimi rappresentati e dell’eventuale potere rappresentativo esercitato per delega;
- Descrizione riassuntiva delle attività svolte e degli interventi dei singoli condomini;
- Testo preciso delle delibere con analitica indicazione dei risultati delle votazioni. Sarà riportata indicazione analitica dei voti favorevoli, di quelli contrari, degli eventuali astenuti e dei nomi, cognomi e millesimi di ciascuno di questi;
Pur in presenza del verbale, il difetto di alcuna delle predette menzioni potrà determinare l’annullabilità della delibera condominiale.
Il valore legale del verbale
Il verbale di assemblea condominiale ha natura di scrittura privata.
Come tale, non è quindi attribuita allo stesso pubblica fede. Secondo quanto stabilisce la Cassazione con sentenza numero 11375 del 2017, la scrittura costituisce prova legale soltanto in ordine alla provenienza delle dichiarazioni da parte di chi lo ha sottoscritto (il presidente ed il segretario).
Non vi è dunque alcuna attestazione di veridicità in ordine a tutto il contenuto della scrittura privata. Per contestare il contenuto del verbale dunque, sarà possibile ricorrere a qualsiasi mezzo probatorio e non sarà dunque necessario proporre “querela di falso”.
Laddove, ad esempio, uno dei condomini voglia far valere in giudizio la circostanza che le votazioni hanno avuto un esito differente da quello riportato nel verbale, sarà possibile darne prova con ogni mezzo.
Un esempio di verbale di assemblea condominiale
Ecco un esempio pratico di come è possibile scrivere, correttamente, un verbale di assemblea condominiale:
“VERBALE DI ASSEMBLEA STRAORDINARIA DEL CONDOMINIO …
L’anno …, il giorno …, del mese di …, in Via … numero … Comune di … .
Si è riunita in seconda convocazione l’assemblea straordinaria del condominio…, per discutere e deliberare sul seguente
ORDINE DEL GIORNO
– …
– …
Assume la presidenza il signor Caio, ai sensi dell’articolo … del regolamento condominiale, e viene eletto all’unanimità dei presenti il segretario, signor Sempronio.
Il presidente, verificata la regolarità della costituzione, accertata l’identità e la legittimazione dei presenti, dà atto di quanto segue:
L’assemblea è stata convocata a mezzo di raccomandate con ricevuta di ritorno inviate ai condomini in data … (L’avviso deve essere ricevuto almeno 5 giorni prima della prima convocazione, come prescritto dall’articolo 66 delle disposizioni attuative).
– È presente il signor Tizio (nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza o domicilio), nella sua qualità di pieno proprietario dell’interno … del fabbricato, e quindi titolare di … millesimi dell’edificio.
– È presente il signor Caio (generalità e millesimi come sopra).
Il presidente dichiara quindi tale assemblea validamente costituita nonché idonea a deliberare sul predetto ordine del giorno, essendo rappresentati i … millesimi del fabbricato (almeno un terzo del valore dell’edificio) e un numero di … condomini (almeno un terzo), sono le ore … e … minuti.
Prende la parola il presidente, il quale …(segue riassunto della discussione).
Le votazioni
Il presidente invita dunque i presenti a deliberare sui punti all’ordine del giorno.
Dà dunque atto lo stesso presidente di come l’assemblea condominiale del condominio …, secondo l’accertamento fattone dallo stesso, per voto espresso a mezzo di …, approvi e deliberi, con voti favorevoli di tutti i presenti condomini…, e percisamente di …, titolare di … millesimi e …(indicazione analitica dei nomi dei votanti e dei millesimi di ciascuno) rappresentanti complessivamente i … millesimi del fabbricato, nessun astenuto e nessun contrario, di:
- …
- …
Null’altro essendovi da deliberare il presidente dichiara chiusi i lavori assembleari alle ore … e … minuti
…(sottoscrizione del presidente e del segretario)”