La servitù prediale – indice:
La servitù prediale rappresenta un diritto reale di godimento su cosa altrui. Disciplinato dall’art. 1027 c.c., rappresenta un “peso” imposto sopra un determinato fondo, per l’utilità di un altro fondo, appartenente a diverso proprietario.
Una ipotesi discretamente frequente, conosciuta principalmente per quella di “passaggio”, e che oggi andremo ad approfondire con questo focus sul tema.
Indice:
Cos’è la servitù prediale
Come abbiamo già rammentato nelle righe che precedono, il legislatore ha disciplinato la servitù nell’art. 1027 c.c., nel quale la definisce come il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Da quanto appena espresso ne deriva che per potersi costituire, necessitano di due requisiti come la presenza di due fondi legati da un rapporto di vicinanza (ma non necessariamente confinanti) tale per cui sia possibile l’esercizio del diritto relativo, e l’obiettiva utilità che un fondo può trarre dalla limitazione imposta al fondo vicino. Il riferimento al “diverso proprietario” si riferisce al principio per il quale il proprietario di due fondi vicini non può costituirla a favore dell’uno e a carico dell’altro.
Come avremo modo di approfondire, la servitù prediale istituisce una ipotesi di cooperazione fondiaria. Il diritto fa sì che un fondo (servente) possa servire un altro fondo (dominante), garantendo nel contempo la soddisfazione dell’interesse generale dell’aumento della produzione. Dalla disciplina introdotta emerge come questo diritto reale di godimento, in capo a una persona, induca il proprietario del fondo servente a una condizione di diminuzione della propria possibilità di godimento del fondo, ai fini della realizzazione di un’utilità a vantaggio del fondo dominante.
L’utilità
Il successivo art. 1028 c.c. introduce il concetto di utilità della servitù prediale, che dovrebbe peraltro già essere intuibile da quanto abbiamo già scritto.
Il legislatore afferma infatti che l’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. L’utilità può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.
Si tenga conto, in tal proposito, che il concetto di utilità non opera in termini assoluti, ma ha come primo limite quello di implicare un bisogno durevole e non occasionale, e come secondo limite quello che deve evincersi in modo diretto e oggettivo dalla sostanza e dalla finalità del fondo dominante.
Per quanto poi concerne il riferimento espresso alla destinazione industriale del fondo, opinione prevalente è questa utilità non possa riferirsi all’attività in sé e per sé, prescindendo dalla connessione dell’industria con uno specifico fondo. È dunque possibile distinguere tra servitù aziendali (non ammissibili perché l’utilità riguarda l’azienda e non il fondo) e quelle industriali in senso stretto (ammissibili se si riscontra lo stretto legame tra industria e fondo).
Costituzione
La costituzione di una servitù può avvenire in diversi modi, a seconda della tipologia stessa . L’art. 1058 c.c. rammenta che le quelle prediali possono essere costituite per contratto o per testamento, cui dovrà far seguito la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Più nel dettaglio, tra vivi l’unico fatto negoziale costitutivo è dunque il contratto, a titolo oneroso o gratuito. La semplice promessa unilaterale di costituirla non può rappresentare un titolo costitutivo, ma solamente fonte di un’obbligazione di costituire.
Di contro, è possibile costituirela anche per atto mortis causa, e cioè per testamento, con cui può essere disposto non solamente il semplice obbligo a carico dell’erede o di un legatario di costituire la servitù, quanto anche può esserne effettuata direttamente la costituzione reale.
Le servitù coattive
Alle ipotesi di cui sopra si aggiunga poi il caso delle servitù coattive, come quella coattiva di passaggio. Quella di passaggio è costituita anche a prescindere dal consenso del proprietario del fondo servente. La legge riconosce il diritto alla costituzione di una servitù coattiva al semplice verificarsi di alcune condizioni, come ad esempio – nel caso di fondo intercluso – il mancato accesso del proprietario del fondo alla pubblica via, e la conseguente opportunità di costituirne una di passaggio.
In altri termini, se non viene costituita mediante accordo tra le parti, con contratto, in alcune situazioni sarà possibile costituirà anche mediante sentenza.
Oltre al passaggio coattivo di cui si è già detto ex art. 1051 c.c., rappresentano altre ipotesi di servitù coattiva quella dell’acquedotto coattivo (il diritto di far passare le acque attraverso fondi altrui), le servitù di elettrodotto e di linee telefoniche, la somministrazione di acqua (il diritto di prelevare l’acqua dal fondo servente).
La servitù di passaggio
Il caso più conosciuto e più diffuso di servitù prediale è certamente rappresentato dalla servitù di passaggio. Con questa il proprietario del fondo servente è tenuto a consentire il passaggio al proprietario del fondo dominante.
Come dovrebbe esser chiaro dalla lettura di quanto precede, il rapporto di servitù tra fondi vicini si incentra sull’utilità che il fondo dominante può ottenere sul fondo servente, che subirà una limitazione. È palese anche nel caso di servitù di passaggio la correlazione esistente tra questa e il fondo, tale che l’alienazione della stessa non potrà che avvenire solo congiuntamente con l’alienazione del fondo.
Rammentato ciò, e con la promessa che torneremo ad occuparci di ciò in un approfondimento apposito, la servitù di passaggio potrà essere costituta con atto volontario oppure in maniera coattiva, con sentenza del giudice cui il proprietario del fondo dominante si sarà presumibilmente rivolto per poter esercitare il proprio diritto, in caso di mancanza di accesso a una via pubblica.
Come vedremo in un nostro successivo approfondimento, quella di passaggio può anche essere costituita per usucapione e per destinazione del padre di famiglia.