Fine della convivenza con casa e mutuo cointestati: cosa succede

Fine della convivenza con casa e mutuo cointestati – indice:

• Tipologie di mutuo
• Il mutuo cointestato
• La casa cointestata
• L’ipoteca sulla casa
• Fine della convivenza dei coniugi
• Mantenimento e mutuo cointestato
• Fine della convivenza coppia di fatto
• L’accollo del mutuo
• Le opzioni pratiche a confronto
• Assistenza legale a Padova e in tutta Italia
• Domande frequenti

L’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale può comportare l’accensione di un mutuo presso un istituto di credito. A seconda della destinazione che si dà all’immobile la banca può proporre l’accensione di un mutuo di credito fondiario o l’accensione di un mutuo ipotecario. Se l’acquisto avviene da parte di una coppia di coniugi o di una coppia di fatto è possibile che il mutuo venga cointestato al fine di dare alla banca maggiori garanzie e di equilibrare gli oneri finanziari nella coppia. Fatte queste brevi premesse l’odierno approfondimento vuole essere una breve guida su cosa succede in caso di fine della convivenza con casa e mutuo cointestati, un tema che riguarda un numero crescente di coppie, sposate e non, che hanno acquistato casa insieme.

Mutuo di credito fondiario e mutuo ipotecario

L’accensione di un mutuo fondiario o di un mutuo ipotecario non influisce sulle conseguenze derivanti dalla fine della convivenza con casa e mutuo cointestati. La scelta dell’uno o dell’altro mutuo infatti incide su altri fattori ed è vincolata al tipo di acquisto. Si vuole tuttavia in tal sede ricordare quali siano le differenze tra i due tipi di finanziamento.

Entrambi i mutui sono garantiti da ipoteca.

Il mutuo fondiario viene acceso solo nelle ipotesi di acquisto, ristrutturazione o costruzione di un immobile da adibire ad abitazione principale ed è garantito da un’ipoteca di primo grado.

Il mutuo ipotecario viene invece concesso anche per l’acquisto di immobili aventi altra destinazione ed è garantito da un’ipoteca di secondo grado.

Sia il mutuo fondiario che il mutuo ipotecario sono dei finanziamenti a medio lungo termine.

Il primo tuttavia consente di risparmiare sugli interessi, sulle spese notarili e sulle tasse rispetto al secondo.

La legge prevede un limite di importo finanziabile per il mutuo fondiario. Tale limite è dell’80% del valore del bene ipotecato.

Mutuo cointestato e fine della convivenza: come funziona

Il contratto di mutuo può essere cointestato cioè sottoscritto da più soggetti. Nel caso dell’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale è frequente la cointestazione del mutuo tra i coniugi o tra i conviventi. Quando il mutuo è cointestato tutti i soggetti che hanno sottoscritto il contratto sono obbligati in solido nei confronti dell’istituto di credito al pagamento del debito. L’istituto che ha concesso il credito dunque può agire per recuperare l’intero credito contro tutti i soggetti che hanno sottoscritto il contratto che sono suoi debitori.

Si instaura un unico rapporto tra la banca e i debitori: la prima non è tenuta a rispettare eventuali suddivisioni interne del debito nel recuperare il proprio credito né a rispettare un ordine di esecuzione.

Su altro piano giace il rapporto tra i cointestatari: la banca può pretendere l’estinzione dell’intero debito da parte di uno solo dei cointestatari. In tal caso questi potrà rivalersi sugli altri in base al principio secondo cui al debito i cointestatari partecipano per quote.

Casa cointestata

Quando i coniugi o i conviventi decidono di cointestare l’immobile che costituirà la loro abitazione principale avranno come effetto la pari proprietà e titolarità di diritti sull’immobile. In altre parole ciascun cointestatario sarà proprietario di una quota pari al 50% della proprietà dell’intero immobile. Si parla in questo caso di acquisto della proprietà indivisa.

Per la cointestazione della casa è necessario l’intervento del notaio: è sufficiente che al momento del rogito dell’atto di acquisto siano presenti entrambi i soggetti cui la casa dev’essere cointestata.

La casa può essere cointestata sia da una coppia sposata sia da una coppia di conviventi. La proprietà tuttavia può anche essere in capo ad uno solo, anche qualora vi fosse la cointestazione del mutuo. Viceversa è possibile cointestare la casa ma intestare il mutuo ad uno solo dei comproprietari.

Se la coppia è sposata bisogna richiamare alcune nozioni sul regime patrimoniale dei coniugi.

I regimi di comunione o separazione dei beni

Si ricorda che il regime patrimoniale della famiglia può essere in comunione o separazione dei beni.

Nel primo caso tutti i beni acquistati dopo il matrimonio cadono in comunione, eccetto alcuni indicati dalla legge. Ciascun coniuge cioè diventa proprietario al 50% di quei beni a prescindere dal fatto che abbia contribuito o meno alla spesa di acquisto. I coniugi che acquistano un immobile in regime di comunione dei beni dunque avranno la cointestazione automatica dell’immobile acquistato.

Nel secondo caso i patrimoni dei coniugi restano separati e ciascun bene acquistato dopo il matrimonio entra nella sfera patrimoniale di colui che ha effettuato l’acquisto al 100%. Con il regime di separazione dei beni dunque per condividere la proprietà dell’immobile da adibire ad abitazione principale è necessario procedere con la cointestazione del bene.

Ipoteca sulla casa

La garanzia reale che tutela la banca in caso di inadempimento del contratto di mutuo è l’ipoteca immobiliare. Si chiama infatti mutuo ipotecario perché la banca iscrive l’ipoteca sulla casa a garanzia del credito.

In tal modo, nel caso in cui il debitore non paghi le rate del mutuo, la banca può pignorare la casa ipotecata e metterla all’asta e riscuotere quanto ottenuto dalla vendita.

Fine della convivenza con casa e mutuo cointestati tra coniugi

Prima di optare per la cointestazione della casa e del mutuo la coppia deve ben informarsi su cosa succede nel caso in cui vada a terminare la convivenza e dunque separarsi.

Se si tratta di coppia sposata ci sarà una procedura di separazione consensuale o giudiziale che produrrà effetti sulla casa e sul mutuo cointestati.

Casa cointestata

Se i coniugi hanno avuto figli la proprietà della casa assumerà un ruolo centrale: se si tratta di figli minorenni o non autosufficienti, il giudice infatti valuterà a quale dei due genitori assegnare la casa familiare, potendo preferire il coniuge che si occuperà della loro cura a prescindere dalla titolarità del bene.

La coppia senza figli può procedere invece nei seguenti modi:

• optare per la divisione del bene, qualora la casa fosse caduta in comunione, in modo da imputare la proprietà della casa metà ciascuno;
• in caso di mancato accordo sulla proprietà della casa rimettere ad un giudice la determinazione delle quote di proprietà, anche eventualmente prevedendo la cessione della quota di un coniuge all’altro che ne acquista la titolarità al 100%;
• vendere la casa all’asta e distribuire il ricavato della vendita.

Mutuo cointestato

Le vicende familiari dei coniugi cointestatari del mutuo non vanno a modificare il rapporto che gli stessi hanno instaurato con la banca. Entrambi i coniugi che hanno sottoscritto il contratto di mutuo rimangono solidalmente responsabili nei confronti della banca anche a seguito di separazione o divorzio. La banca dunque può pretendere il pagamento delle rate residue ad entrambi. Se ad esempio ad obbligarsi a pagare le rate residue del mutuo è il marito e questo non provvede, la banca agirà contro la ex moglie per recuperare il credito.

Il rapporto coniugale, anche se regolato dalla sentenza di separazione o divorzio sotto il profilo del pagamento delle rate di mutuo, rimane estraneo e indipendente al creditore, il quale agirà indipendentemente dagli accordi personali dei cointestatari intervenuti a seguito della separazione o del divorzio. Ai fini dell’obbligazione solidale nei confronti della banca non rileva neppure l’assegnazione della casa familiare.

Per interrompere la responsabilità solidale bisogna svincolarsi dalla cointestazione del mutuo. Ciò è possibile con l’istituto dell’accollo del mutuo.

Mantenimento del coniuge e fine della convivenza con casa e mutuo cointestati

La sentenza o l’accordo di separazione o divorzio potrebbero prevedere che un coniuge provveda al mantenimento dell’altro con un assegno periodico o altre modalità.

In ragione di una difficile situazione economica di un coniuge il giudice potrebbe onerare l’altro coniuge del pagamento delle rate residue di mutuo quale forma di mantenimento dell’altro coniuge. In tal caso può essere prevista contemporaneamente la corresponsione di un assegno di mantenimento ridotto. L’organizzazione patrimoniale così descritta può essere determinata consensualmente tra i coniugi che trovano un accordo oppure, in mancanza di accordo, da un provvedimento del giudice.

In presenza di figli, minori o non autosufficienti, il giudice o l’accordo di separazione o divorzio possono prevedere che l’obbligo di pagamento delle rate di mutuo in capo ad un coniuge possa costituire una forma di mantenimento dei figli.

Lo ha confermato la Cassazione con sentenza n. 20139 del 03/09/2013 in cui è stato affermato che “In tema di separazione personale dei coniugi, il giudice può legittimamente imporre a carico di un genitore, quale modalità di adempimento dell’obbligo di contribuire al mantenimento dei figli, il pagamento delle rate del mutuo contratto per l’acquisto della casa familiare, trattandosi di voce di spesa sufficientemente determinata e strumentale alla soddisfazione delle esigenze in vista delle quali detto obbligo è disposto”.

Fine della convivenza con casa e mutuo cointestati nella coppia di fatto

La disciplina che si applica alla coppia coniugata si applica anche alla coppia non sposata.

Cosa succede al mutuo cointestato

Anche in questo caso dunque la separazione della coppia non inficia il rapporto della stessa con l’istituto che ha concesso il credito. I cointestatari sono solidalmente obbligati al pagamento delle rate residue del mutuo salvo accedano all’accollo del mutuo liberatorio con conseguente acquisto dell’intera proprietà dell’immobile da parte di uno dei due conviventi.

La Cassazione ha precisato che se un convivente ha contribuito in misura maggiore rispetto alla propria quota di proprietà dell’immobile in corso d’acquisto al pagamento degli oneri del mutuo, la parte eccedente si considera una liberalità nei confronti dell’altro convivente.

Tale orientamento si è affermato con la recente ordinanza n. 20062 del 14/07/2021 nella cui massima si legge che “In caso di acquisto “pro indiviso” di un immobile effettuato da due conviventi “more uxorio”, il maggior apporto di uno dei due co-acquirenti nella corresponsione, direttamente a mani del creditore, degli acconti e delle rate del mutuo, deve presumersi avvenuto, per la parte eccedente la sua quota, a titolo di liberalità nei confronti dell’altro, avente giustificazione nella stessa situazione di convivenza, sicché esso si configura quale donazione indiretta effettuata mediante negozio, quello dell’adempimento del terzo per spirito di liberalità, per il quale non è richiesta la forma scritta”.

Tale intento liberale, affermano i giudici, trova giustificazione nella stessa situazione di convivenza.

La casa cointestata

In presenza di figli può essere che il giudice assegni la casa familiare al genitore che si occuperà delle cure degli stessi. In questo caso tale genitore acquista un diritto di abitazione sulla casa anche se di proprietà dell’altro. Se invece la casa è cointestata il diritto di abitare nella casa discende direttamente dal diritto di proprietà.

Nel primo caso dunque si prende in considerazione l’ipotesi in cui la casa sia di proprietà esclusiva di un solo convivente. In questo caso, finché perdura il diritto di abitazione del genitore assegnatario della casa familiare il proprietario non potrà disporne fino alla cessazione di tale diritto.

Nel secondo caso entrambi i conviventi hanno un diritto di proprietà sull’immobile che grava per il 50% ciascuno e che tuttavia sarà limitato per il convivente non assegnatario della casa familiare finché sussiste il diritto di abitazione dell’altro.

Quando il diritto di abitazione dell’assegnatario della casa familiare cesserà la coppia dovrà decidere come regolare la proprietà dell’immobile se cointestato. Le strade percorribili sono tre:

• ci si accorda per la vendita dell’immobile e per soddisfarsi in quote uguali sul ricavato;
• si acquista la quota di proprietà dell’altro corrispondendogli il controvalore in denaro;
• in caso di mancato accordo si ricorre al tribunale e si rimette la questione al giudice.

Accollo del mutuo e fine della convivenza con casa e mutuo cointestati

L’accollo del mutuo è un’altra soluzione per regolare i rapporti interni tra la coppia che voglia cessare la convivenza e separarsi e i rapporti con la banca che ha concesso il mutuo.

In generale l’accollo del mutuo è l’istituto che nell’ambito di un negozio di compravendita immobiliare consente all’acquirente di acquistare l’immobile subentrando nel contratto di mutuo già in essere obbligandosi al pagamento delle rate residue fino alla scadenza. Tale operazione consente inoltre di beneficiare di alcuni vantaggi sia per la parte venditrice che per quella acquirente.

Su accordo tra i coniugi o su decisione del giudice è possibile che tra coniugi, nonché tra conviventi, si agisca con l’accollo del mutuo per regolare i rapporti personali e con la banca.

Un coniuge, o uno dei conviventi, acquista la quota di proprietà della casa dell’altro, diventandone proprietario esclusivo, e diventando unico titolare del mutuo. Tale operazione può essere effettuata solo su accordo con l’istituto di credito che, non è escluso, potrebbe anche negare il proprio consenso. In tale ultimo caso rimane in essere l’obbligazione solidale di entrambi i soggetti che restano dunque cointestatari del mutuo. Qualora invece la banca accettasse di liberare il coniuge accollato sarà rinegoziato e riscritto il contratto di mutuo con l’intera obbligazione in capo al coniuge accollante.

Le opzioni pratiche a confronto

Riassumendo, chi si trova ad affrontare la fine di una convivenza con casa e mutuo cointestati ha generalmente quattro strade percorribili, ciascuna con vantaggi e criticità diverse:

• accollo liberatorio del mutuo: uno dei due diventa proprietario esclusivo dell’immobile e unico debitore verso la banca, che però deve dare il proprio consenso valutando la solvibilità del richiedente;
• vendita della quota all’altro cointestatario: chi resta acquista la quota dell’altro corrispondendogli il controvalore, spesso in abbinamento a un accollo o a una surroga del mutuo;
• vendita dell’immobile a terzi: la soluzione più semplice quando nessuno dei due vuole o può tenere la casa, con estinzione del mutuo residuo e divisione del ricavato;
• mantenimento della cointestazione: entrambi restano proprietari e debitori verso la banca, ma questa opzione espone entrambi al rischio di dover rispondere per intero in caso di inadempimento dell’altro, anche a distanza di anni dalla fine della convivenza.

La scelta più adatta dipende da diversi fattori: presenza di figli e relativa assegnazione della casa familiare, capacità reddituale di ciascuno, disponibilità della banca a modificare l’intestazione del mutuo e, non da ultimo, dalla volontà effettiva delle parti di continuare a essere legate da un debito comune dopo la fine della relazione.

Assistenza legale a Padova e in tutta Italia

Il nostro studio legale, con sede a Padova, assiste coppie sposate e conviventi nella gestione di casa e mutuo cointestati al momento della fine della relazione, sia in sede di separazione consensuale o giudiziale, sia nella cessazione della convivenza di fatto. Ci occupiamo della negoziazione degli accordi relativi alla divisione dell’immobile, dell’accollo del mutuo con l’istituto di credito e della predisposizione degli accordi di mantenimento che coinvolgono il pagamento delle rate residue.

Pur avendo sede a Padova, lo studio assiste clienti in tutta Italia, tramite consulenze in videochiamata, revisione da remoto degli accordi patrimoniali e assistenza nei procedimenti giudiziari davanti al tribunale competente per territorio. È possibile richiedere una prima valutazione della propria situazione patrimoniale indipendentemente dalla città in cui si trova l’immobile.

Domande frequenti sulla fine della convivenza con casa e mutuo cointestati

Se l’ex partner non paga la sua parte di mutuo, devo pagare io tutto?

Sì. La banca può pretendere l’intero pagamento da uno solo dei cointestatari, indipendentemente dagli accordi interni alla coppia. Chi paga per intero potrà poi rivalersi sull’altro cointestatario per la quota di sua spettanza.

L’assegnazione della casa familiare mi libera dal mutuo?

No. L’assegnazione della casa familiare riguarda il diritto di abitare l’immobile nell’interesse dei figli, ma non incide sul rapporto di debito con la banca: chi ha sottoscritto il mutuo resta obbligato verso l’istituto di credito indipendentemente da chi vive nella casa.

Come posso uscire dal mutuo cointestato dopo la separazione?

Lo strumento principale è l’accollo liberatorio del mutuo, con cui uno dei due cointestatari diventa unico debitore e proprietario esclusivo dell’immobile. L’operazione richiede però il consenso della banca, che valuta la solvibilità di chi rimane obbligato.

Cosa succede se ho pagato più rate di mutuo rispetto alla mia quota?

Secondo la giurisprudenza più recente, il maggior contributo versato da un convivente rispetto alla propria quota di proprietà si presume una liberalità nei confronti dell’altro, giustificata dalla situazione di convivenza, e non dà automaticamente diritto a un rimborso.

Cosa succede se non si trova un accordo sulla casa cointestata?

In assenza di accordo, ciascuna delle parti può rivolgersi al tribunale chiedendo la divisione giudiziale del bene, che può portare alla vendita all’asta dell’immobile con ripartizione del ricavato tra i comproprietari.

Avv. Bellato – diritto civile e di famiglia