La cancellazione dell’ipoteca – indice:
- Cancellazione di ipoteca volontaria
- Di ipoteca giudiziale
- Cancellazione di ipoteca legale
- L’estizione dell’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su beni immobili o mobili registrati, con lo scopo di assicurare al creditore l’adempimento dell’obbligazione mediante vendita forzata di tali beni, qualora il proprio debitore si riveli inadempiente.
Generalmente volontaria o giudiziale, cerchiamo di capire in che modo sia possibile procedere alla sua cancellazione.
Indice:
Cancellazione ipoteca volontaria
Per far ciò, cominciamo da una rapida definizione di ipoteca volontaria, inquadrabile come l’ipoteca sorta su volontà delle parti, in contrapposizione a quella giudiziale.
L’ipoteca volontaria può sorgere su contratto stipulato tra le parti, o con atto unilaterale tra vivi del debitore e terzo datore di ipoteca: in ogni caso sarà necessaria la forma scritta, a pena di nullità, e l’autenticazione o l’accertamento giudiziale della sottoscrizione.
Ebbene, l’ipoteca volontaria può essere cancellata in tre distinti modi.
Il primo è legato alla cancellazione automatica dell’ipoteca volontaria, prevista dalla legge n. 40/2007 (la c.d. Legge Bersani) e effettuata dietro comunicazione dell’istituto di credito agli uffici competenti, sull’estinzione del debito sottostante.
Questa comunicazione implica la cancellazione automatica dell’ipoteca, senza che vi sia necessità di coinvolgere il notaio, e senza oneri per il debitore.
Peraltro, dovrebbe trattarsi di una cancellazione altresì piuttosto rapida, visto e considerato che la legge prevede che gli istituti di credito debbano procedere entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo. Il fatto che non siano previste sanzioni per la mancata ottemperanza di tale obbligo, ha fatto sì che le banche assumessero dei tempi sempre più lunghi per procedere, e che molto spesso lo facciano solo su impulso del cliente (è dunque consigliabile che il mutuatario che estingue il debito si accerti che la banca abbia cancellato l’ipoteca).
La seconda modalità di cancellazione è invece quella dell’atto notarile, che contrariamente alla cancellazione automatica è immediata e definitiva, mediante atto unilaterale che sarà sottoscritto dal pubblico ufficiale e dal creditore, e poi trasmesso all’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, contrariamente alla cancellazione automatica, in questo caso la cancellazione determinerà delle spese (principalmente, quello dell’intervento del notaio) a carico del debitore.
Vi è poi una terza modalità di estinzione dell’ipoteca volontaria, effettuata mediante ordinanza del giudice.
Cancellazione dell’ipoteca giudiziale
Di fianco all’ipoteca volontaria è possibile individuare l’ipoteca giudiziale, ovvero quella la cui iscrizione deriva da una sentenza di condanna del debitore a pagare una somma o adempiere ad altra obbligazione o risarcire un danno.
L’ipoteca giudiziale può essere cancellata esclusivamente su domanda della parte interessata, e solo se si verifica un’ipotesi tra le seguenti:
- il bene oggetto di ipoteca perisce;
- l’obbligazione garantita si estingue;
- il bene ipotecato è oggetto di vendita forzata;
- il creditore rinuncia espressamente e per iscritto all’ipoteca.
Ipoteca legale
I più informati tra i nostri lettori potranno ben obiettare che oltre ai casi di ipoteca volontaria e di ipoteca giudiziaria, esiste anche una terza tipologia rappresentata dall’ipoteca legale, ovvero da una garanzia ipotecaria imposta direttamente dalla legge.
L’ipoteca legale è una garanzia che viene accordata dal legislatore in ragione della causa che ha fatto sorgere il credito, o della qualità o della posizione assunta dai creditori.
Ma chi sono i beneficiari di una simile garanzia?
A stabilirlo è l’art. 2817 del codice civile, che disciplina il tema rammentando come i soggetti che possono beneficiare dell’ipoteca legale sono tre:
- l’alienante sugli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dallo stesso atto di alienazione;
- i coeredi, i soci e gli altri condividendi, per il pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe questo obbligo;
- lo Stato sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile.
Cancellazione e estinzione dell’ipoteca
Da un punto di vista terminologico e sostanziale, la cancellazione dell’ipoteca è un’operazione ben distinta dalla sua estinzione, valutato che la seconda potrebbe avvenire anche senza la prima (e, cioè, l’ipoteca potrebbe estinguersi anche senza cancellazione).
A disciplinare questa possibilità è l’art. 2878 del codice civile, che ci ricorda come si verifichi estinzione nei casi in cui vi sia:
- cancellazione dell’iscrizione;
- mancato rinnovo dell’iscrizione entro i termini stabiliti dalla legge;
- estinzione dell’obbligazione;
- perimento del bene oggetto di ipoteca;
- rinuncia del creditore alla garanzia ipotecaria;
- spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata;
- verificarsi della condizione risolutiva;
- pronuncia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.