La revoca dell’amministratore di condominio – indice:
- Il mandato dell’amministratore
- Cos’è la revoca
- Come funziona
- Il quorum assembleare
- La revoca giudiziale
- Gravi irregolarità
- Senza giusta causa
Ai sensi dell’articolo 1129, comma undicesimo, del codice civile: “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.
Come si evince dalla suddetta norma l’amministratore di condominio può essere revocato per giusta causa o senza una giusta causa, per volontà dell’assemblea condominiale oppure di singoli condomini che si rivolgano all’autorità giudiziaria nei casi previsti dalla legge.
Il mandato dell’amministrato di condominio
Propedeutico ad una più approfondita comprensione dell’argomento in esame è l’inquadramento giuridico del rapporto che si instaura tra l’amministratore e il condominio. Tale rapporto, sotto il profilo giuridico, nasce da un contratto di mandato ovvero il contratto con cui una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più att giuridici per conto dell’altra (mandante).
La particolarità di tale contratto, che interessa ai fini della revoca dell’amministratore di condominio, è la causa sottostante alle rispettive prestazioni tra mandante e mandatario. Il contratto di mandato tra amministratore e condominio è oneroso in quanto il condominio corrisponde un compenso all’amministratore. La prestazione del mandatario tuttavia, ovvero quella dell’amministratore, non trova la propria causa nel compensi bensì in un vincolo fiduciario.
Sulla base di quanto appena affermato la revoca dell’amministratore può avvenire sia per giusta causa che senza giusta causa. Il venir meno della fiducia che sta alla base del contratto legittima il condominio a revocare l’amministatore.
Cos’è la revoca
La revoca dell’amministratore di condominio è l’atto con cui si può interrompere il rapporto di collaborazione tra il condominio e il soggetto che si occupa della sua amministrazione. La revoca pertanto presuppone l’esistenza di un rapporto che viene interrotto prima della sua naturale scadenza per volontà dell’assemblea condominiale o su iniziativa di un singolo condomino. L’interruzione del rapporto infatti può avvenire in due modi:
- per decisione dell’assemblea condominiale;
- tramite statuizione del giudice, quando uno o più condomini depositano ricorso in tribunale.
La revoca dell’amministratore presuppone il sottrarsi da parte di tale figura ad obblighi e doveri propri del suo mandato. Può anche presupporre talvolta l’emergere di una responsabilità dell’amministratore. La legge, come si vedrà, individua con precisione i casi in cui l’amministratore è responsabile e quando può essere soggetto a revoca.
Come funziona: la revoca per giusta causa
Il comma undicesimo dell’articolo 1129 del codice civile individua tre ipotesi di revoca dell’amministratore:
- in ogni tempo, mediante delibera dell’assemblea condominiale;
- la revoca disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di un condomino quando l’amministratore non adempie all’obbligo di rappresentanza ed agli altri obblighi previsti dall’articolo 1131 del codice civile, quando non rende il conto della gestione ovvero compie le gravi irregolarità. Di queste si tratterà nel successivo paragrafro;
- nel caso in cui emergano gravi irregolarità fiscali a causa dell’amministratore o lo stesso non adempia all’obbligo di aprire o utilizzare un conto corrente condominiale. In tal caso i condomini possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
Ulteriore ipotesi individuata dall’ultimo periodo dell’undicesimo comma della norma è la seguente: “In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”.
Il quorum assembleare per la revoca dell’amministratore di condominio
Procedendo all’analisi dell’undicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile si legge che la revoca dell’amministratore, quando è convocata l’assemblea condominiale, viene deliberata con la stessa maggioranze previste per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento condominiale. Si sta trattando dunque del quorum assembleare necessario alla revoca dell’amministratore.
Nel primo caso la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio devono aver espresso voto positivo affinché la deliberazione sia valida. Ciò è quanto stabilito dal quarto comma dell’articolo 1136 del codice civile. L’interruzione del rapporto con l’amministratore inoltre può essere deliberata non solo nell’assemblea ordinaria convocata annualmente ma anche in sede di assemblea straordinaria convocata nelle modalità stabilite dall’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile.
Con il regolamento condominiale possono essere previste delle modalità particolari di revoca dell’amministratore.
La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio
Si è detto nelle righe precedenti che la revoca dell’amministratore può essere disposta su statuizione del giudice. E che ciò può avvenire quando un condomino deposita ricorso presso il tribunale anche in contrasto con quanto deliberato dall’assemblea condominiale. La revoca giudiziale dell’amministratore può avvenire solo quando c’è una giusta causa, la quale può essere:
- la mancata comunicazione all’assemblea dei condomini della ricezione di un atto di citazione o un provvedimento amministrativo che eccede l’esercizio delle sue funzioni;
- il mancato reso conto della gestione;
- la commissione di gravi irregolarità.
L’articolo 64 delle disposizioni attuative al codice civile stabilisce che: “Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell’art. 1129 e dall’ultimo comma dell’art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione”.
Il giudice pertanto procede all’audizione dell’amministratore e decide con decreto motivato.
Quando l’amministratore è revocato su statuizione del giudice l’assemblea condominiale non può rinominarlo.
I casi individuati dalla legge che consentono la revoca giudiziale dell’amministratore
L’articolo 1129, comma 11, del codice civile stabilisce che l’amministratore può essere revocato mediante ricorso al giudice quando non rende il conto della gestione oppure quando incorre in gravi irregolarità. Il successivo comma della norma determina quali sono le gravi irregolarità:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore e altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione di un conto intestato al condominio;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- la mancata tenuta dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea, della nomina e revoca dell’amministratore, della contabilità;
- l’inosservanza dell’obbligo di rendere comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- l’omessa o incompleta o inesatta comunicazione dei propri i propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, o, se si tratta di società, della sede legale e la denominazione, del locale ove si trovano i registri suddetti, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
La revoca dell’amministratore di condominio senza giusta causa
La legge ammette la revoca dell’amministratore di condominio anche in assenza di una giusta causa di interruzione del rapporto prima della sua scadenza naturale. Tale riconoscimento si trova nelle prime righe dell’unidicesimo comma dell’articolo 1129 quando afferma che “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.
La revoca dell’amministratore senza giusta causa può avvenire solo per volontà dell’assemblea condominiale. Non può invece essere disposta dal giudice: il condomino che vuole adire l’autorità giudiziaria per far revocare l’amministratore deve riportare una giusta causa di interruzione del rapporto.
L’ammissibilità della revoca senza giusta causa dell’amministratore si ha inoltre in ragione della natura del rapporto che lo lega al condominio. Come si diceva nel primo paragrafo ovvero stante il vincolo fiduciario derivante dal contratto di mandato. Il venir meno della fiducia legittima pertanto la revoca.
Non è esclusa la possibilità che l’amministratore che ritenga ingiustificata l’interruzione del rapporto ovvero che sostenga di aver da ciò subito un danno si rivolga all’autorità giudiziaria per chiedere il risarcimento del danno.