La responsabilità dell’amministratore di condominio – indice:
- Cos’è
- Obblighi e doveri dell’amministratore
- La responsabilità civile
- L’azione di responsabilità
- Prescrizione dell’azione
- La mala gestio
- La responsabilità penale
- Altre ipotesi di responsabilità penale
- La responsabilità amministrativa
Quando si parla di responsabilità in ambito giuridico ci si può riferire alla responsabilità civile o alla responsabilità penale. Si ha la prima quando vengono violate delle norme del codice civile ovvero quando vi è un inadempimento di obbligazioni assunte contrattualmente. E la si distingue in responsabilità contrattuale ed extracontrattuale. Si ha la seconda quando invece vi è una violazione di una norma del codice penale. L’emergere della responsabilità civile o penale o di entrambe contemporaneamente ha delle conseguenze sia sul piano sostanziale che processuale.
L’amministratore di condominio, nell’esercizio del suo mandato ovvero in un momento successivo, può rendersi responsabile civilmente o penalmente. Ciò accade se viola gli obblighi assunti contrattualmente con il condominio oppure quando tiene un comportamento che costituisce reato e che è dunque sanzionabile dalla legge penale.
Cos’è la responsabilità dell’amministratore di condominio
La responsabilità dell’amministratore di condominio può essere di due tipi:
- civile e
- penale.
Da alcuni fatti possono scaturire contemporaneamente entrambe le responsabilità.
Tutti conosciamo le norme che regolano la responsabilità civile che si divide in responsabilità contrattuale ed extracontrattuale. La prima, che riguarda i rapporti fra privati che hanno assunto obbligazioni regolate in un contratto, è regolata dall’articolo 1218 del codice civile secondo cui “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.
La seconda, che si riferisce in generale all’inosservanza di norme civile che prescrivono la tenuta di determinati comportamenti, è regolata dall’articolo 2043 del codice civile secondo cui “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.
La responsabilità penale deriva invece da un’azione o un’omissione di natura dolosa o colposa che costituisca reato ai sensi del codice penale.
Gli obblighi e i doveri dell’incarico di amministratore
Preliminarmente è opportuno ricordare quali sono gli obblighi e i doveri dell’amministratore nell’esecuzione del suo incarico ovvero al termine dello stesso. Sono conteuti nel codice civile in varie norme agli articoli 1130 e seguenti del codice civile. Ricordando i più importanti l’amministratore deve:
- con riguardo all’assemblea condominiale eseguire le delibere, provvedere alla convocazione almeno una volta l’anno per l’approvazione del redniconto annuale e tenere il registro dei verbali di assemblea;
- curare l’osservanza del regolamento condominiale;
- verificare la regolarità della contabilità condominiale, tenere i relativi registri e provvedere agli adempimenti fiscali;
- tenere e curare i registri di anagrafe condominiale e quelli della nomina e della revoca degli amministratori;
- con riguardo alle parti comuni, regolarne l’uso e il godimento ovvero la fruizione dei servizi comun, riscuotere i contributi e provvedere alle spese di manutenzione e a quelle per l’esercizio dei servizi comuni nonché compiere eventuali atti conservativi necessari;
- conservare la documentazione inerente al suo rapporto con il condominio ovvero alla gestione tecnico amministrativa dello stesso;
- redigere il rendiconto annuale della gestione e farlo approvare convocando l’assemblea;
- fornire ai condomini eventuali documenti richiesti;
- aprire ed utilizzare un conto corrente intestato al condominio nonché evitare la confusione dei patrimoni del condominio e dei singoli condomini;
- attenersi a quanto previsto dall’articolo 1129 del codice civile anche per evitare la revoca del mandato.
L’inosservanza di tali doveri attribuitigli dalla legge comporta la responsabilità dell’amministratore sul piano civile.
Responsabilità civile dell’amministratore di condominio e negligenza
Dal momento che il rapporto tra l’amministratore e il condominio è regolato dalle norme sul mandato in virtù di un contratto di mandato tra le parti, l’amministratore ha il dovere di eseguire l’incarico conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia di cui all’articolo 1710 del codice civile.
Emerge dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore per gli obblighi assunti nei confronti del condominio nell’esercizio del suo mandato la violazione di tale obbligo. Ne consegue pertanto il dovere di risarcire il danno al danneggiato. Può ad esempio sussistere una responsabilità civile contrattuale dell’amministratore che non ha convocato un condomino all’assemblea condominiale.
Nel 2005 ad esempio, la cassazione con sentenza n. 20317, ha affermato che “nel rapporto interno tra mandante amministratore e mandante condominio, l’amministratore negligente che con la sua azione od omisiione abbia procurato danni a terzi è comunque tenuto – per il princpio generale del neminem ledere – a risarcire i danni medesimi in rapporto eziologico con la sua condotta”.
La negligenza come l’imprudenza o l’imperizia dell’amministratore denotano un comportamento colposo dello stesso che non è fonte di responsabilità se non viene dimostrato che il fatto che ha causato il danno deriva da negligenza imprudenza o imperizia. Se invece il danno dipende da un comportamento doloso allora la responsabilità sussiste sempre.
Quali rimedi contro la responsabilità civile dell’amministratore di condominio: aspetti processuali
Il condominio che ha subito un danno da parte dell’amministratore può agire contro lo stesso mediante l’azione di responsabilità contro l’amministratore. Tale azione può essere esperita nell’interesse del condominio o del singolo condomino il quale può attivarsi, qualora abbia subito un pregiudizio diretto, per la richiesta di risarcimento del danno. In tal caso sarà lo stesso condomino o i singoli condomini a far valere la propria pretesa in un giudizio in quanto il condominio non è legittimato processuale attivo per i danni subiti dai singoli condomini.
La prescrizione dell’azione di responsabilità contro l’amministratore
L’azione di responsabilità contro l’amministratore può essere attivata sia in caso di responsabilità contrattale che extracontrattuale. Tale azione soggiace a dei termini di prescrizione.
Nel primo caso il termine di prescrizione dell’azione è quello ordinario di dieci anni ai sensi dell’articolo 2946 del codice civile.
Quado la responsabilità è extracontrattuale l’azione di responsabilità invece si prescrive nel termine più breve di cinque anni che decorre dal giorno in cui si è verificato il fatto illecito.
La mala gestio dell’amministratore di condominio e la responsabilità
Si parla di “mala gestio” dell’amministratore quando tale soggetto conduce una cattiva gestione del condominio. Cattiva gestione che può riguardare vari aspetti della vita del condominio, dalla tenutà della contabilità alla gestione amministrativa, i rapporti con i terzi ovvero tutti gli obblighi e i doveri facenti capo all’amministratore durante l’espletamento e il perdurare del mandato. La denominazione di mala gestio è deriva da un linguaggio giurisprudenziale: i giudici infatti hanno spesso utilizzato tale locuzione nelle proprie pronunce.
La mala gestio dell’amministratore di condominio determina una responsabilità contrattuale dello stesso alla quale possono conseguire danni di natura patrimoniale e non patrimoniale al condominio e ai condomini. In entrambi i casi il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per domandare il risarcimento del danno. Sul risarcimento del danno non patrimoniale dell’amministratore per mala gestio si è pronunciato il tribunale di roma lo scorso anno con la sentenza n. 9394 del sei maggio.
La responsabilità penale dell’amministratore di condominio
Come già brevemente introdotto l’amministratore di condominio può essere responsabile penalmente quando viola una norma penale. La responsabilità penale dell’amministratore di condominio emerge dal dettato degli articoli 1130, commi tre e quattro e 1135, secondo comma del codice civile.
Ai sensi della prima norma citata infatti l’amministratore deve “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. Mentre, ai sensi della seconda, deve “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”. Da tali prescrizioni legislative emerge l’obbligo in capo all’amministratore di vigilare sulle parti comuni dell’edificio, provvedere alla loro conservazione e ad adottare tutte le misure necessarie alla sicurezza dei condomini e dei terzi.
Si può dunque affermare che l’amministratore è penalmente responsabile se:
- non adotta le misure necessarie alla sicurezza nell’edificio condominiale;
- omette di eseguire lavori in parti dell’edificio in fase di rovina. Si può avere in tal caso la fattispecie di cui all’articolo 677 del codice penale ovvero l’omissione di lavori in edifici e costruzioni;
- non osserva norme di pubblica sicurezza o norme di legge. Tale ipotesi può integrare ad esempio il reato di inosservanza di un provvedimento di pubblica autorità di cui all’articolo 650 del codice penale;
- inottempera ad obblighi previdenziali e assicurativi del personale impiegato nel condominio;
- omette di intervenire per evitare che si creino situazioni di pericolo.
Altre ipotesi di responsabilità penale dell’amministratore di condominio
Si possono individuare alcune norme nel codice penale che se violate dall’amministratore di condominio possono costituire una sua responsabilità penale. La casistica è ampia ed è stata estesa dalla giurisprudenza. Si tratta ad esempio:
- degli articoli 594 e 595 del codice penale sui reati di ingiuria e diffamazione cui l’amministratore può incorrere ad esempio durante un’assemblea condominiale dai toni accesi;
- l’articolo 614 del codice penale sulla violazione di domicilio. L’amministratore che si introduce nell’abitazione di un condomino contro la sua volontà ad esempio commette tale reato;
- l’articolo 646 del codice penale sul reato di appropriazione indebita. Si verifica tale ipotesi ad esempio quando l’amministratore in uscita non riconsegna i documenti al condominio;
- truffa aggravata ai sensi degli articoli 61, n. 11 e 640 del codice penale quando ad esempio l’amministartore redige un rendiconto non veritiero;
- dell’articolo 449 del codice penale sull’incendio di parti comuni. Lo scorso anno infatti sono state anche aggiornata la normativa antincendio da adottare negli edifici ad uso abitazione;
- reati in materia di violazione della privacy dei condomini come ad esempio quello di cui all’articolo 615 del codice penale.
Denuncia o querela per responsabilità dell’amministratore di condominio
Qualora si abbia il sospetto che un comportamento tenuto dall’amministratore di condominio integri un’ipotesi di reato si può procedere con la denuncia o la querela del reato alla pubblica autorità.
Amministratore di condominio e responsabilità amministrativa
L’amministratore di condominio può rispondere anche in via amministrativa di alcuni illeciti che sono stati depenalizzati oppure in alcune ipotesi in cui l’amministratore viola delle norme della disciplina sulla sicurezza nei luoghi di lavoro oppure sulla normativa previdenziale o fiscale.