La modifica del regolamento condominiale – una guida rapida

La modifica del regolamento condominiale – indice:

• La natura del regolamento
• Le clausole del regolamento
• Modifica del regolamento assembleare
• Modifica del regolamento contrattuale
• La ripartizione delle spese
• La trascrizione
• Il regolamento giudiziale
• Nel supercondominio
• Errori comuni da evitare
• Assistenza legale a Padova e in tutta Italia
• Domande frequenti

L’articolo 1138, secondo comma, c.c. afferma che:

“Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente”.

La legge dunque prevede espressamente la possibilità di modificare il regolamento condominiale su iniziativa del singolo condomino. Ma come funziona la modifica del regolamento condominiale? Bisogna preventivamente distinguere se si tratta di regolamento condominiale assembleare o contrattuale. A causa della loro diversa natura e del loro contenuto la procedura, come si vedrà, sarà diversa. Prima di proseguire con l’approfondimento pertanto si introduce l’argomento illustrando le due tipologie di regolamento condominiale. Il procedimento di modifica di entrambi i regolamenti infatti è collegato alle modalità con cui gli stessi vengono a formarsi.

Si individua infine una terza tipologia di regolamento condominiale ovvero quello giudiziale, per la cui modifica si adottano le regole previste per quella dei regolamenti assembleari e contrattuali. Capire correttamente in quale categoria rientra il proprio regolamento, prima di procedere alla modifica, è un passaggio determinante per evitare che la delibera assembleare venga successivamente impugnata e annullata.

La differenza tra regolamento assembleare e contrattuale secondo la natura

Il regolamento condominiale è un atto che, a seconda delle modalità con cui viene ad esistere, può regolare determinati aspetti della vita del condominio e dei condomini. La sua presenza è obbligatoria soltanto negli edifici con più di dieci condomini.

Si parla di regolamento assembleare quando tale atto è approvato in sede di assemblea condominiale secondo le regole stabilite dall’articolo 1138 c.c. Si intende approvato quando la delibera assembleare è adottata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio. Ai sensi di tale norma il regolamento può dettare: disposizioni circa l’utilizzo delle cose comuni, le modalità di ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino ovvero regole circa il decoro dell’edificio e l’amministrazione condominiale. Non sono ammesse deroghe alla regolazione di tali aspetti della vita condominiale. Significa cioè che il regolamento assembleare non può disciplinare materie diverse da quelle previste dalla norma. A tal fine interviene il regolamento contrattuale.

Il regolamento contrattuale invece regola ulteriori aspetti della vita del condominio rispetto a quello assembleare. Ovvero quegli aspetti che il regolamento assembleare non può normare: materie diverse da quelle fissate dalla legge, deroghe alla disciplina condominiale ovvero i diritti di proprietà dei singoli condomini, esclusivi o su parti comuni, restringendoli o ampliandoli. Tale documento ha forma contrattuale e pertanto dev’essere redatto in forma scritta a pena di nullità e sottoscritto da tutti i condomini.

A differenza del regolamento assembleare, quello contrattuale può essere trascritto al fine di avere certezza circa la sua opponibilità ai terzi. Sul punto tuttavia gli orientamenti giurisprudenziali più recenti richiedono la trascrizione ai fini dell’opponibilità solo per alcune tipologie di clausole contenute nel contratto stesso, come ad esempio quelle che costituiscono una servitù.

Come si distingue il regolamento contrattuale da quello assembleare: le clausole

Ciò che fa la distinzione tra un regolamento contrattuale ed uno assembleare sono le clausole contenute nello stesso. Significativa è stata a tal proposito la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 943/1999 che ha distinto le due tipologie di regolamenti in base alle clausole in essi contenute. A sua volta, tuttavia, la natura della singola clausola va valutata caso per caso sia in base alla sua formulazione sia al contesto nel quale è inserita.

Offrendo chiarimenti circa il regolamento condominiale contrattuale la Suprema Corte è dell’opinione che “a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri”. Esclude pertanto che i regolamenti confezionati dall’unico originario proprietario del condominio le cui clausole siano state successivamente apposte ai singoli contratti di vendita siano regolamenti di natura contrattuale se le clausole contenute in essi disciplinano, ad esempio, l’uso delle cose comuni. Queste ultime infatti sarebbero clausole di natura regolamentare.

Riassumendo pertanto si possono distinguere:

• clausole di natura regolamentare, come quelle derivanti dal voto della maggioranza dei condomini rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio e disciplinanti l’uso delle cose comuni, l’amministrazione condominiale, il decoro e la ripartizione delle spese;
• clausole di natura contrattuale aventi come contenuto diritti reali dei singoli condomini quali la proprietà esclusiva o sulle parti comuni del condominio.

Vi sono inoltre clausole dalla formula mista ovvero che sono in parte di natura contrattuale e in parte di natura regolamentare. Queste saranno pertanto modificabili con quorum deliberativi diversi.

Come modificare il regolamento condominiale assembleare

La modifica del regolamento condominiale può avvenire su iniziativa dei condomini ovvero dell’amministratore. Se riguarda una clausola di natura regolamentare la modifica deve avvenire in forma scritta e va successivamente allegata al regolamento.

Come la procedura di formazione del regolamento dipende dall’approvazione dell’assemblea condominiale, allo stesso modo la sua modifica dipende dalla stessa. Questa potrà riguardare soltanto le materie previste dall’articolo 1138 c.c., già sopra esposte, quali ad esempio la determinazione delle tabelle per le spese di riscaldamento o dell’ascensore oppure l’esclusione dalle cose comuni di una parte dell’edificio.

Per giungere alla modifica del regolamento assembleare, dunque, bisogna convocare l’assemblea e giungere all’approvazione di una delibera da parte della maggioranza degli intervenuti in assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

In ogni caso non è possibile introdurre una modifica che deroghi norme inderogabili di legge ai sensi dell’articolo 72 delle disposizioni attuative al codice civile.

Come modificare quello contrattuale

Più controversa e ricca di questioni è la procedura di modifica del regolamento condominiale contrattuale.

La natura contrattuale del regolamento che impone il consenso unanime di tutti i condomini vuole che anche la modifica venga approvata all’unanimità. Ci sono tuttavia delle precisazioni da fare con riferimento alle clausole contenute in tali regolamenti. A tal scopo si riprende la sopracitata sentenza n. 943/1999 con riguardo alla natura delle clausole e ai loro riflessi sulla modifica dei regolamenti.

I giudici della Suprema Corte hanno affermato che “…mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poiché solo alcune clausole di un regolamento possono essere di natura contrattuale, l’unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 secondo comma del codice civile”.

Come afferma una cassazione più recente dunque (sent. n. 8216/2005) il regolamento di condominio contrattuale può anche contenere solo clausole di natura regolamentare per la modifica delle quali non sarà necessario il consenso unanime dei condomini bensì soltanto la maggioranza richiesta dall’art. 1136 c.c. Se invece il regolamento è misto, ovvero contiene clausole di natura contrattuale ed altre di natura regolamentare, quelle di natura contrattuale andranno modificate all’unanimità.

Le clausole aventi natura contrattuale, a differenza di quelle con natura regolamentare, possono essere modificate in qualsiasi sede. Non è necessaria dunque la convocazione dell’assemblea. Ciò che importa è che la loro modifica venga effettuata su accordo di tutti i condomini.

Modifica del regolamento contrattuale e ripartizione delle spese

Se con un regolamento di natura assembleare possono essere costituite le tabelle millesimali di ripartizione delle spese, con il regolamento contrattuale può essere stabilita una modalità diversa di ripartizione delle spese, ad esempio pro capite.

L’articolo 1123 c.c. stabilisce infatti i criteri di ripartizione delle spese condominiali e conclude il suo primo comma stabilendo “salvo diversa convenzione”.

Il legislatore infatti con tale affermazione ha voluto prevedere la possibilità di modificare il sistema di ripartizione delle spese in sede di regolamento condominiale contrattuale con modalità diverse da quella in proporzione ai millesimi di proprietà tramite le tabelle millesimali. Sarà pertanto necessaria l’unanimità dei consensi per tale modifica.

La trascrizione delle modifiche del regolamento condominiale contrattuale

Si discuteva in precedenza sull’opponibilità ai terzi, ovvero ai successivi acquirenti di unità abitative del condominio, del regolamento contrattuale. Bisogna a questo punto parlare del sistema della trascrizione, ovvero quella forma di pubblicità dichiarativa dei fatti che riguardano beni immobili e mobili registrati.

Il regolamento contrattuale di condominio può essere o meno trascritto nei pubblici registri immobiliari. Quando lo è stato a cura di un notaio si può essere certi dell’efficacia della sua opponibilità nei confronti di chiunque. Lo stesso invece non può dirsi qualora non sia stato trascritto. La più recente Cassazione in merito, la n. 6769/2018, affermava, con riguardo ad una clausola costitutiva di una servitù, che “Non è, quindi, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2645 c.c., il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso“. Bisogna pertanto, anche ai fini della trascrizione, focalizzarsi sulla natura delle singole clausole e non tanto sull’origine del regolamento che ben può contenere clausole di natura mista.

Quando una clausola del regolamento condominiale è di natura contrattuale pertanto, la relativa modifica deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari se riguarda i diritti reali previsti dall’articolo 2643 c.c.

La Cassazione ha inoltre precisato come deve avvenire la trascrizione per essere efficace. Nella sentenza numero 17493/2014 ha affermato che “dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva“.

Il regolamento di condominio giudiziale

A fianco al regolamento contrattuale e assembleare possiamo individuare una terza tipologia di regolamento condominiale ovvero quello giudiziale. Tale regolamento è quello determinato dall’autorità giudiziaria quando il condominio è costituito da più di dieci condomini e l’assemblea condominiale è inerte o non trova un accordo circa la sua determinazione.

Il regolamento giudiziale dunque sembrerebbe un regolamento di natura assembleare. Il giudice infatti si sostituirebbe all’assemblea dei condomini, l’organo preposto all’approvazione del regolamento. In realtà, parte della dottrina è d’accordo con tale visione altra parte no. Se infatti si trattasse di un provvedimento adottato coattivamente dall’autorità giudiziaria questo avrebbe la stessa efficacia di una sentenza e pertanto sarebbe vincolante nei confronti di tutti i condomini a prescindere dal loro consenso. In questo caso pertanto il regolamento avrebbe natura contrattuale.

Ne discende pertanto che il procedimento di modifica del regolamento giudiziale dipende dalla sua natura con la conseguenza che si dovranno adottare i diversi criteri di modifica sopraesposti.

La modifica del regolamento condominiale nel supercondominio

Il supercondominio come i condomini “normali” può dotarsi di un regolamento condominiale per disciplinare le tipiche questioni che concernono la vita del condominio stesso quali l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, l’amministrazione, il decoro dell’edificio, il godimento di servizi condominiali e così via. Allo stesso tempo può con il regolamento condominiale prevedere delle clausole che limitano i diritti dei condomini sulla proprietà esclusiva o sulle parti comuni dell’edificio oppure delle clausole che derogano all’articolo 1123 c.c. sulla ripartizione delle spese.

Anche il regolamento del supercondominio pertanto può contenere clausole di natura assembleare e clausole di natura contrattuale. In base alla loro natura pertanto, per la modifica delle stesse, si applicano le medesime regole previste per il condominio ovvero:

• la modifica all’unanimità se si tratta di clausole aventi natura contrattuale, con i relativi adempimenti pubblicitari;
• la modifica a maggioranza dei presenti rappresentati almeno la metà del valore dell’edificio se aventi natura assembleare.

Errori comuni da evitare nella modifica del regolamento condominiale

Nella pratica, la modifica del regolamento condominiale è una delle operazioni più esposte a contestazioni e impugnazioni. Tra gli errori più frequenti che riscontriamo nella nostra attività segnaliamo:

• modificare con la sola maggioranza assembleare una clausola che in realtà ha natura contrattuale, esponendo la delibera al rischio di annullamento;
• non allegare correttamente al regolamento la modifica approvata, con conseguenti dubbi sull’efficacia della stessa nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti;
• omettere la trascrizione nei registri immobiliari delle clausole modificative che costituiscono diritti reali o servitù, compromettendo l’opponibilità ai futuri acquirenti;
• modificare il criterio di ripartizione delle spese senza l’unanimità richiesta, quando la modifica riguarda in realtà una deroga convenzionale all’art. 1123 c.c.;
• non verificare, nei supercondomini, se la clausola oggetto di modifica riguarda il singolo condominio o l’intero supercondominio, con conseguenze sul quorum e sui soggetti legittimati a votare.

Una verifica legale preventiva, prima della convocazione dell’assemblea, permette nella maggior parte dei casi di evitare che la delibera venga impugnata e annullata a distanza di mesi, con ulteriori costi e incertezza per tutto il condominio.

Assistenza legale a Padova e in tutta Italia

Il nostro studio legale, con sede a Padova, assiste amministratori di condominio, singoli condomini e assemblee condominiali nella corretta modifica del regolamento condominiale, sia esso assembleare, contrattuale o misto. Ci occupiamo della qualificazione delle clausole, della predisposizione degli atti da sottoporre all’assemblea, della verifica dei quorum necessari e, quando richiesto, della trascrizione delle modifiche presso i registri immobiliari.

Pur avendo sede a Padova, lo studio assiste condomini e amministratori in tutta Italia, tramite consulenze in videochiamata, revisione da remoto delle bozze di regolamento e dei verbali assembleari, e assistenza nella gestione di eventuali impugnazioni della delibera davanti al tribunale competente. È possibile richiedere una prima valutazione della propria situazione condominiale indipendentemente dalla città in cui si trova l’immobile.

Domande frequenti sulla modifica del regolamento condominiale

Con quale maggioranza si modifica il regolamento condominiale assembleare?

È necessaria la maggioranza dei presenti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1136, secondo comma, c.c.

È possibile modificare solo alcune clausole del regolamento contrattuale a maggioranza?

Sì, ma solo se si tratta di clausole di natura regolamentare inserite in un regolamento contrattuale misto. Le clausole di natura autenticamente contrattuale, invece, richiedono sempre l’unanimità dei consensi di tutti i condomini.

Serve l’assemblea per modificare una clausola contrattuale?

No. Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate anche fuori dall’assemblea, purché tutti i condomini prestino il proprio consenso, ad esempio con un atto scritto sottoscritto da ciascuno di essi.

La modifica del regolamento condominiale va sempre trascritta?

No. La trascrizione nei registri immobiliari è necessaria solo quando la modifica riguarda clausole che costituiscono diritti reali, come le servitù, e serve a renderla opponibile ai futuri acquirenti delle unità immobiliari.

Cosa succede se la modifica viene approvata con il quorum sbagliato?

La delibera assembleare che modifica una clausola di natura contrattuale con la sola maggioranza, invece che all’unanimità, è esposta al rischio di impugnazione e annullamento da parte dei condomini dissenzienti o assenti.

Avv. Bellato – diritto condominiale