Modifica delle tabelle millesimali in condominio – una guida rapida

La modifica delle tabelle millesimali in condominio – indice:

• Premessa
• Articolo 69 disp. att. cc
• Modifica per errore
• Mutamento delle condizioni dell’edificio
• Modifica in giudizio
• Tabella nuova
• Le novità della Cassazione 2024-2026
• Assistenza legale a Padova e in tutta Italia
• Domande frequenti

Le tabelle millesimali sono un documento fondamentale e duraturo nella vita del condominio che pertanto dev’essere redatto calcolando con estrema precisione i valori che lo corredano. Allegate al regolamento condominiale se il condominio ha più di dieci condomini, quando manifestano vizi e irregolarità possono causare danni economici rilevanti al ripetersi dell’errore nel corso del tempo. Può risultare pertanto necessario revisionarle e modificarle. Vediamo come può avvenire la modifica alla luce della riforma attuata con il decreto legislativo 220 del 2012 e delle più recenti pronunce della Cassazione, che negli ultimi anni hanno chiarito diversi aspetti pratici di grande rilevanza per amministratori e condomini.

Premessa: il contributo della Cassazione alla modifica delle tabelle millesimali

Secondo quanto affermato dall’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile le tabelle millesimali possono essere modificate all’unanimità o a maggioranza.

Prima di proseguire in questa direzione è necessario far menzione della nota sentenza delle sezioni unite della Cassazione numero 18477 del 2010. La pronuncia ha ribaltato il vecchio orientamento secondo cui la modifica o la revisione delle tabelle millesimali era possibile solo con il consenso di tutti i condomini. Tali decisioni potevano essere prese mediante riunione assembleare con la totalità dei voti a favore oppure con la sottoscrizione di apposito documento da parte di tutti i condomini.

La Suprema Corte a Sezioni Unite giudicava in merito all’approvazione delle tabelle all’unanimità. Nella decisione ha ritenuto sufficiente l’approvazione delle tabelle con la sola maggioranza prevista dall’articolo 1136 del codice civile, secondo comma, laddove le tabelle rispecchino i criteri fissati dal legislatore. Il quorum deliberativo è costituito dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio. La motivazione addotta dalla Corte può essere valorizzata dall’affermazione secondo cui le tabelle “non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio”. Le tabelle costituiscono dunque solo uno strumento che traduce in termini aritmetici dei valori già esistenti senza incidere sui diritti dei condomini, la Corte ha ritenuto non necessario il consenso di tutti.

Tale nuovo orientamento è stato recepito dalla riforma del condominio del 2012 per quanto attiene la modifica o la revisione delle suddette tabelle. Vediamo infatti, nel successivo paragrafo, cosa prevede l’articolo 69 delle disposizioni attuative.

L’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile dopo la riforma sul condominio

L’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile, a seguito della riforma operata con la legge 220 del 2012, distingue:

• le tabelle millesimali modificabili o rettificabili all’unanimità (primo comma);
• due casi in cui le stesse tabelle possono essere modificate a maggioranza.

La distinzione, alla luce della sentenza già menzionata, dipende dal tipo di modifica che si vuole adottare, a prescindere dalle modalità di redazione della tabella millesimale da revisionare. Ci sono tabelle millesimali di origine convenzionale che stabiliscono la ripartizione delle spese con criteri alternativi a quelli legali e tabelle non convenzionali che invece ripartiscono le spese in base ai criteri legali.

Sono modificabili all’unanimità quelle tabelle che, a prescindere dalle modalità suddette, introducano un criterio diverso da quello legale per la rideterminazione dei valori in esse contenuti.

Con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile invece si modificano i valori espressi nelle tabelle secondo i criteri legali di ripartizione delle spese in due casi:

• “quando risulta che sono conseguenza di errore”;
• “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

La modifica delle tabelle millesimali per errore

L’assemblea condominiale può riunirsi per modificare la tabella millesimale viziata da errore. Ma cosa si intende per errore? La Suprema Corte a sezioni unite ha sancito con la datata sentenza numero 6222 del 1997 che “l’errore richiamato dall’art. 69 n. 1 disp. att. c.c. non già come rilevante in ordine al vizio del consenso prestato all’atto della stipula del contratto ai sensi dell’art. 1428 c.c., bensì nella semplice sola ed obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle”.

L’errore cui si riferisce il Supremo Collegio pertanto è un errore materiale che determina una divergenza tra la realtà oggettiva e i valori espressi nella tabella. Questo può derivare, ad esempio, da un errore di calcolo del tecnico preposto alla redazione delle tabelle che determini una difformità rispetto ai parametri di legge o ai criteri convenzionalmente stabiliti dalle parti. Può essere dunque un errore “di fatto”, ovvero di materiale errata misurazione delle superfici, o un errore “di diritto” conseguente all’utilizzo di criteri di calcolo scorretti.

L’errore dev’essere provato con precisione e ed esattezza non avendo alcuna rilevanza la sola affermazione della divergenza dei valori rispetto alla realtà obiettivamente verificabile. Anche un solo condomino può avere interesse alla revisione della tabella e richiederne la modifica.

Quando mutano le condizioni di parte dell’edificio

Il secondo comma dell’articolo 69 riconosce la possibilità di modificare o rivedere le tabelle millesimali quando sono mutate le condizioni di parte dell’edificio. Le cause di tali alterazioni possono essere le seguenti:

• sopraelevazione di superficie;
• incremento di superficie;
• incremento o diminuzione delle unità immobiliari.

Tali cause devono “alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”. La norma precedentemente alla riforma non legava la possibilità di modifica a una quantità di alterazione delle condizioni dell’edificio. Anche in questo caso può proporre la revisione della tabella il solo condomino interessato. La condizione necessaria per farlo è che i fattori di cui sopra abbiano una portata consistente tale da alterare significativamente le condizioni dell’edificio.

Precisiamo che la sopraelevazione di superficie non determina sempre la possibilità di modificare la tabella. La Cassazione Civile a sezioni unite infatti ha sostenuto nella sentenza 16794 del 2007 che “la modifica delle tabelle può aver luogo solo ove l’obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari ed il valore, proporzionale a quello dell’intero edificio, attribuito loro nelle tabelle medesime, non sia di modesta entità e che, in ogni caso, la modifica stessa non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione intervenuta a seguito degli eventi normativamente previsti dal n. 2 dell’art. 69 disp. att. cc…”.

In tale seconda ipotesi di modifica a maggioranza le relative spese sono a carico di chi ha dato luogo alla variazione.

La modifica delle tabelle millesimali in giudizio

Un solo condomino o più condomini dunque possono agire in giudizio per richiedere la revisione delle tabelle millesimali sulla base dei presupposti sopra elencati. La riforma sul condominio ha introdotto per tali casi una novità di non poca rilevanza pratica. Ci riferiamo alla previsione secondo cui, ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni attuative “Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore”.

Precedentemente il condomino intervenuto giudizialmente per far valere l’inefficacia della tabella e richiederne la revisione doveva necessariamente citare in giudizio tutti i condomini. Questi avevano, fra l’altro, una rappresentanza processuale limitata alle sole parti comuni dell’edificio. A seguito della riforma invece il condomino ricorrente ha una duplice possibilità: citare in giudizio il solo amministratore come rappresentante di tutti i condomini o direttamente gli stessi.

Nel caso in cui venga chiamato in giudizio il solo amministratore questi deve “darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini”. Se non adempie a tale dovere rischia la revoca dell’incarico e di dover subire il risarcimento di eventuali danni.

Da quando si applica la tabella nuova

Abbiamo dunque visto che la modifica della tabella può avvenire in sede giudiziale. Questo succede quando i condomini non giungono a un accordo sui criteri con cui operare la modifica. In tal caso è demandata al giudice la revisione della tabella millesimale errata e l’applicazione di quella nuova.

La sentenza con cui il giudice dispone l’avvenuta revisione e l’applicazione della nuova tabella ha efficacia costitutiva. Su questo punto, come si vedrà nel paragrafo seguente, la giurisprudenza più recente ha fornito chiarimenti decisivi circa la sua efficacia nel tempo e le conseguenze pratiche per gli importi già versati sulla base della vecchia tabella.

L’assemblea condominiale può comunque continuare provvisoriamente a fare riferimento alla vecchia tabella nelle more del giudizio, riservandosi il diritto di conguagliare gli importi in base ai valori determinati nella nuova. La retroattività gioca in ogni caso a vantaggio del condomino o dei condomini che con l’intervento in giudizio hanno voluto manifestare il dissenso alla correttezza delle tabelle millesimali fino ad allora vigenti. Questi infatti possono pretendere che gli vengano restituite le somme pagate e non dovute da quando hanno proposto la domanda al giudice.

Le novità della Cassazione 2024-2026

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione è tornata più volte sul tema delle tabelle millesimali, precisando ulteriormente principi di grande impatto pratico per amministratori e condomini:

• con l’ordinanza n. 23739 del 4 settembre 2024 la Cassazione ha ribadito la natura costitutiva e l’efficacia retroattiva (ex tunc) della sentenza di revisione delle tabelle millesimali, chiarendo inoltre che il condominio, tramite l’amministratore, è legittimato ad agire per il recupero delle somme versate in eccesso o in difetto anche con riferimento a bilanci ormai chiusi, facendo ricorso, ove necessario, all’azione di indebito arricchimento di cui all’articolo 2041 del codice civile;
• con l’ordinanza n. 2406 del 2024 i giudici hanno escluso che possa formarsi una tabella millesimale “di fatto” per semplice applicazione pratica protratta negli anni (la cosiddetta formazione per facta concludentia): senza un atto formale (delibera assembleare o sentenza) la tabella applicata di fatto per lungo tempo non acquista validità giuridica autonoma;
• con la sentenza n. 13855 del 12 maggio 2026 la Cassazione ha ulteriormente precisato che il potere dell’assemblea di rettificare le tabelle a maggioranza qualificata non è incondizionato, ma presuppone un accertamento rigoroso circa l’effettiva esistenza giuridica della tabella che si intende modificare.

Il messaggio che emerge da questo filone giurisprudenziale è chiaro: le tabelle millesimali non sono un documento statico e “blindato” una volta approvato, ma uno strumento che deve continuare a riflettere la realtà dell’edificio, con la possibilità concreta, anche a distanza di anni, di riequilibrare quanto versato in eccesso o in difetto dai singoli condomini, purché si seguano le corrette procedure formali.

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Il nostro studio legale, con sede a Padova, assiste condomini e amministratori nella verifica della correttezza delle tabelle millesimali, nella predisposizione delle delibere di modifica e, quando necessario, nell’azione giudiziale per la revisione delle tabelle, comprese le azioni per il recupero delle somme versate in eccesso o in difetto anche con riferimento a periodi passati.

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Domande frequenti sulla modifica delle tabelle millesimali

Serve l’unanimità per modificare le tabelle millesimali?

Dipende dal tipo di modifica: se si tratta di correggere un errore o di adeguare le tabelle a un mutamento delle condizioni dell’edificio secondo i criteri legali, basta la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. Serve invece l’unanimità quando si vuole introdurre un criterio di ripartizione diverso da quello legale.

Un solo condomino può chiedere la revisione delle tabelle?

Sì. Sia in caso di errore che di mutamento delle condizioni dell’edificio, la legge consente anche a un solo condomino interessato di richiedere la modifica delle tabelle millesimali.

Chi si può citare in giudizio per la revisione delle tabelle?

Dalla riforma del 2012 in poi è possibile citare in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, senza dover coinvolgere singolarmente tutti i condomini, oppure, in alternativa, agire direttamente nei confronti degli stessi.

Se le tabelle vengono corrette, si possono recuperare le somme già versate in passato?

Sì. Secondo la Cassazione, la sentenza di revisione ha efficacia costitutiva e retroattiva, e il condominio può agire per il riequilibrio delle somme versate in eccesso o in difetto anche con riferimento a bilanci già chiusi, se necessario tramite l’azione di indebito arricchimento.

Basta usare per anni una tabella millesimale mai formalmente approvata per renderla valida?

No. Secondo la Cassazione, una tabella applicata di fatto per lungo tempo, senza una delibera formale o una sentenza che la approvi, non acquista validità giuridica autonoma solo per effetto dell’uso reiterato nel tempo.

Avv. Bellato – diritto condominiale