La trascrizione – indice:
Disciplinata dagli articoli 2643 e seguenti del codice civile, trova la sua funzione principale nel dirimere il conflitto fra più aventi causa da uno stesso soggetto in riferimento al medesimo diritto acquistato. Si parla quindi di “pubblicità dichiarativa”. La sua funzione principale è quella di stabilire, nel caso in cui ad esempio un medesimo immobile sia trasferito a più persone, quale sia l’acquisto che debba prevalere sull’altro.
Nel caso di trasferimento di diritti immobiliari, il codice civile stabilisce che a prevalere non sia l’acquirente che abbia contratto per primo, ma colui che viceversa abbia trascritto per primo il proprio acquisto. Ciò accade anche nel caso in cui abbia acquistato successivamente. Allo stesso tempo lo strumento della trascrizione dà certezza ai pubblici registri immobiliari. Conferisce in relazione ai vari soggetti acquirenti ed alienanti, un regime di continuità. Ad ogni acquisto deve infatti corrispondere una trascrizione “a favore” e ad ogni alienazione una trascrizione “contro”.
Indice:
Cos’è la trascrizione
La trascrizione rappresenta il più importante strumento di pubblicità legale previsto all’interno del nostro ordinamento. È altresì il mezzo principale attraverso cui possono rendersi note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni. Forma di pubblicità di natura dichiarativa (non costitutiva), è attuata mediante l’annotazione in un pubblico registro degli atti riguardanti beni immobili e beni mobili registrati.
Ma come funziona? Quali sono gli effetti?
Atti soggetti a trascrizione
A individuare quali sono gli atti soggetti a trascrizione è l’articolo 2643 del codice civile, che individua il relativo l’obbligo per una serie di atti come i contratti, le sentenze o altri provvedimenti sui diritti reali immobiliari, i contratti di locazione di durata oltre ai nove anni e quelli di società o associazione che conferiscono in godimento beni immobili o altri diritti reali immobiliari per una durata superiore ai nove anni, e così via.
Si tenga tuttavia conto che l’elenco che sopra è stato parzialmente anticipato è relativo esclusivamente agli atti per cui è prevista in via obbligatoria. Niente vieta però ai soggetti interessati di poter procedere a una trascrizione dell’atto anche quando non è obbligatoria.
Vediamo di seguito i principali casi di trascrizione obbligatoria prevista dalla legge.
Trascrizione dei contratti preliminari
Tra i casi di trascrizione obbligatoria vi è anche quella dei contratti preliminari che siano stati redatti con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. In questo caso si hanno effetti prenotativi destinati a cessare o a considerarsi come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo. In ogni caso gli effetti cessano se entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non sia eseguita la trascrizione del definitivo. La trascrizione del contratto preliminare è prevista dall’articolo 2645-bis del codice civile, che recita:
“I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.”
Obiettivo di tale trascrizione, in questo caso non è solo quello di portare a conoscenza dei terzi l’atto. La conseguenza è quella di garantire al trascrivente un effetto cosiddetto prenotativo sul bene su cui è effettuata la trascrizione. L’interesse è di opporre l’atto a tutti coloro che dovessero acquistare il bene dallo stesso dante causa, andando così a dirimere eventuali conflitti insorti. Gli atti posti in essere dal soggetto contro il quale fosse trascritto un contratto preliminare ad esempio di compravendita immobiliare non sono opponibili a colui il quale ha la trascrizione del preliminare a proprio favore.
Nel caso in cui non si proceda a trascrizione, d’altronde, il promissario acquirente potrebbe vedere il bene venduto ad altro soggetto, senza aver alcun titolo contro quest’ultimo. Questi sarebbe così costretto a promuovere un’azione giudiziale per tentare di tutelare i propri diritti.
Il limite temporale della trascrizione dei contratti preliminari
Il terzo comma dell’articolo 2645-bis del codice civile pone però un limite temporale di efficacia della trascrizione:
“Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2).”
Il contratto definitivo deve quindi essere stipulato entro il termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare e non oltre l’anno dal termine previsto contrattualmente nel preliminare, pena l’inefficacia della trascrizione.
Trascrizione dei beni mobili
Altra forma di trascrizione obbligatoria è quella dei beni mobili, che l’art. 2683 del codice civile disciplina individuando tra le categorie dei beni per i quali è disposta la pubblicità. Sono quelli ‘registrati’, come le navi e i galleggianti iscritti nei registri indicati dal codice della navigazione, gli aeromobili iscritti nei registri dallo stesso codice, gli autoveicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico.
Dunque, in maniera simile a quella che riguarda gli atti relativi ai beni immobili, anche per i beni mobili registrati è necessario procedere a trascrizione. L’obiettivo è di attuare una forma di pubblicità con natura dichiarativa e non costitutiva, a tutela della circolazione dei beni e della buona fede e dei diritti dei terzi per tutelare la priorità del diritto effettivamente trasmesso ed acquistato.
Ne consegue che la trascrizione degli atti in questione non incide sulla validità e sull’efficacia degli atti, e non ha alcuna efficacia sanante dei vizi degli atti, bensì può assolvere alla funzione di renderli opponibili ai terzi. Insomma, anche in questo caso il principale effetto è risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa.
A conferma di quanto sopra, l’articolo 2644 del codice civile stabilisce il principio della priorità della trascrizione. Chi trascrive per primo l’atto ha la preferenza rispetto ai diritti degli altri aventi causa. In altri termini, una volta che viene effettuata, contro colui che ha trascritto non può avere più effetto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore.
Continuità delle trascrizioni
Un principio molto importante in tema di trascrizioni è quello della loro continuità, sancito per quelle immobiliari dall’art. 2650 del codice civile. La norma sancisce che sugli atti che vi sono soggetti, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente, se l’atto non anteriore d’acquisto non sia stato trascritto.
Il concetto sopra sintetizzato sta a significare che la trascrizione operata contro il dante causa del bene immobile non ha effetto se a sua volta il diritto dello stesso non risulta da un precedente atto trascritto a suo favore.
Come avviene
Il legislatore disciplina in maniera molto attenta le modalità con cui è possibile realizzare la trascrizione. In particolare, per alcuni beni (come le navi), il codice civile rinvia al codice della navigazione e alla legge speciale. Per altri beni, come quelli immobili, stabilisce che a procedere all’aspetto pratico sia la Conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione i beni sono situati.
Tecnicamente avviene mediante il deposito di una apposita istanza in doppio originale, (la nota di trascrizione), e di copia del titolo. Ciò è preordinato a far sì che possa essere reso opponibile nei confronti dei terzi l’atto trascritto.
L’istanza da presentare in Conservatoria dovrà contenere tutti i dati che sono previsti dal legislatore nell’art. 2659 del codice civile (cognome e nome, luogo data di nascita delle parti, natura e situazione dei beni cui si riferisce, ecc.). Deve inoltre allegare il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo, da produrre in copia autenticata (se si tratta di atti pubblici, sentenze o domande giudiziali) o in originale se si tratta di scritture private. Solo limitatamente all’ipotesi degli acquisti mortis causa, si richiede il certificato di morte del de cuius e una copia o un estratto autentico del testamento ove presente.
Si tenga in ogni caso conto che dopo l’introduzione del modello unico informatico, gli adempimenti che risultano essere relativi alla trascrizione possono essere effettuati telematicamente. La redazione della nota di trascrizione è operata su supporto informatico. Anche trasmissione alla Conservatoria è svolta telematicamente. Il software mediante il quale risulta essere possibile compilare online il modello unico informatico è liberamente scaricabile sul sito internet della Conservatoria dei registri immobiliari e sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, ai quali vi rimandiamo per poter disporre di maggiori informazioni.