La surroga del mutuo ipotecario – indice:
- Le norme
- Come funziona
- Bilaterale o trilaterale
- Bilaterale
- Trilaterale
- Vantaggi
- Cosa fare per averla
- Surroga o rinegoziazione
La surroga è una procedura introdotta e disciplinata in Italia con la l. 40/2007 (il c.d. decreto Bersani) e i cui contenuti sono poi stati integrati all’interno del Testo Unico Bancario. La finalità è di incrementare la concorrenza tra gli istituti di credito.
Ma in che cosa consiste la surroga? Quali sono le principali caratteristiche di questa procedura? E come poterne beneficiare?
Indice:
Cos’è
La surroga è una procedura con la quale il mutuatario (cioè, il titolare del mutuo) richiede il trasferimento a costo zero del proprio finanziamento ipotecario. Il “trasferimento” avviene dall’originale istituto di credito erogante (la vecchia banca, surrogata) al nuovo istituto di credito subentrante (la banca surrogante).
In altri termini con la surroga si verifica, di fatto, una sostituzione del mutuo. Il nuovo istituto di credito subentra nella relazione con il mutuatario / debitore, al posto della banca originaria. L’occasione sarà ovviamente utile – ne parleremo nella sezione dedicata ai vantaggi di questa procedura – per poter rivedere le condizioni del contratto, evidentemente in senso più favorevole al mutuatario.
Come funziona la surroga
Dalle righe di cui sopra dovrebbe essere chiaro che con la surroga si procede a sostituire un mutuo senza dover effettuare la cancellazione dell’ipoteca originaria. Allo stesso modo ciò avverrà senza la costituzione di nuova garanzia ipotecaria. Un’operazione di questo tipo avrebbe comportato costi non irrilevanti per il mutuatario, e con il quadro normativo previsto dalla surroga può invece effettuarsi in modo più snello e, soprattutto, privo di aggravi monetari.
Tecnicamente, pertanto, la surroga si qualifica come un mutuo di scopo. Il finanziamento deve essere concesso per un importo che sarà esattamente uguale al debito residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data in cui avviene la stipula del contratto). A cambiare potranno invece essere le restanti caratteristiche, ovvero la durata del prestito, l’importo della rata, il tasso della linea di credito.
Come avremo modo di affrontare in un prossimo paragrafo, da quanto abbiamo sopra esplicitato appare piuttosto chiaro come i benefici principali della surroga siano proprio legati alla possibilità – in capo al mutuatario – di poter gestire con maggiore versatilità il finanziamento, negoziando delle condizioni di maggiore favore rispetto alle precedenti, come ad esempio l’allungamento della durata residua del mutuo con conseguente tendenziale abbassamento dell’importo della rata, oppure il passaggio dal tasso variabile al tasso fisso, o viceversa.
Si tenga infine conto che con la surroga non è possibile incrementare l’importo del debito residuo e, dunque, ottenere della liquidità aggiuntiva, ma di contro è possibile surrogare il mutuo per l’acquisto della prima casa senza perdere i benefici fiscali tipici dell’operazione.
Surroga bilaterale e surroga trilaterale
L’atto di surroga può essere bilaterale o trilaterale.
Surroga bilaterale
Come intuibile, nella surroga bilaterale ci sarà l’intervento di due sole parti. Queste saranno necessariamente la nuova banca, o banca surrogante, e il soggetto debitore, o mutuatario.
Di più celere e snella realizzazione, tecnicamente la surroga bilaterale verrà effettuata attraverso la stipula del nuovo contratto di mutuo per surroga o surrogazione. Qui troveranno spazio tutte le nuove condizioni concordate tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito subentrante.
Avverrà poi la stipula di un atto unilaterale di quietanza. Con questo la banca originaria attesterà l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione, con contestuale impegno a non cancellare l’ipoteca. Tale atto sarà autenticato dal notaio e non domanderà l’intervento del mutuatario, bensì solo della banca originaria.
Ne consegue che, termini di immediatezza e facilità relazionale, il mutuatario non dovrà far altro che recarsi nel nuovo istituto di credito e concordare le condizioni del nuovo mutuo. Non è pertanto necessario affrontare ulteriori relazioni con la banca che si sta abbandonando.
Surroga trilaterale
La surroga trilaterale prevede invece un unico atto notarile dinanzi alla banca originaria, surrogata, la nuova banca, surrogante, e il mutuatario o soggetto debitore.
Pertanto, non ci sarà un nuovo contratto di mutuo e una quietanza della banca surrogata. Ci sarà un unico atto notarile che contiene in modo integrato il nuovo contratto di mutuo con ogni condizione determinata tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito, la quietanza dell’estinzione del vecchio mutuo (che verrà rilasciata dalla banca surrogata) e l’impegno (da parte della stessa banca surrogata) a non cancellare l’ipoteca originaria.
Vantaggi della surroga
Ma per quale motivo tanti italiani hanno già beneficiato della surroga? Quali sono i vantaggi tipici di questo contratto?
In buona parte, dei vantaggi della surroga si è già detto o, comunque, risulta facilmente intuibile la loro elencazione da quanto abbiamo riassunto nei precedenti paragrafi.
Schematizzando i principali benefici di questa forma contrattuale, possiamo ricordare come i più importanti e noti vantaggi della surrogazione siano i seguenti:
- è possibile spostare il mutuo da un istituto di credito all’altro in modo gratuito, ottenendo nel contempo delle condizioni migliorative;
- si possono rinegoziare le condizioni del mutuo offerte dalla nuova banca, ad esempio scegliendo di modificare la forma tecnica del tasso (con passaggio da variabile a fisso, come molti italiani hanno fatto nel corso degli ultimi anni) oppure concordato un diverso spread (con mantenimento della stessa forma tecnica di tasso) o modificando la durata del mutuo (prevalentemente in allungamento, al fine di beneficiare di un contestuale abbassamento dell’importo della rata);
- si può concordare un diverso regime prestazionale accessorio, con aggiunta di possibili assicurazioni, o mantenimento delle tutele precedenti ma a minore premio rispetto a quelle abbinate al mutuo originario.
Cosa fare per surrogare il mutuo
Come abbiamo già ricordato, per poter surrogare il mutuo è sufficiente recarsi presso un nuovo istituto di credito e concordare con esso le condizioni di tale finanziamento di scopo.
Proprio per questo motivo è altresì opportuno che la scelta della surroga sia preceduta da una serie di cautele preliminari, come ad esempio la verifica attenta – prevalentemente, con la supervisione e la consulenza di un esperto – delle condizioni e dei costi del mutuo vigente, al fine di interpretare correttamente l’assetto di spesa che si sta sostenendo.
È bene, in tal senso, non soffermarsi sul solo tasso annuo nominale (ovvero, il tasso che viene applicato al capitale oggetto di mutuo). Sarà invece necessario cercare di comprendere quali siano i più attendibili indicatori sintetici di costo (come il TAEG) e tutte le altre condizioni “non monetarie” che si potrebbe avere il vantaggio di modificare, come ad esempio la durata.
Fatto ciò, è bene cercare di capire quali sono i vantaggi che si desidera ottenere con la sostituzione del mutuo. Alcuni mutuatari potrebbero ad esempio voler arrivare al solo ottenimento di una rata più bassa. Altri potrebbero poi trovare di maggiore utilità modificare la forma tecnica del tasso perché hanno cambiato le loro previsioni sul futuro. Altri ancora potrebbero avere bisogno di liquidità aggiuntiva – e dunque la surroga non sarà la scelta tecnica prevalente. Alcuni infine potrebbero voler fruire di una flessibilità di rimborso non garantita dal vecchio mutuo.
Surroga o rinegoziazione o sostituzione?
A margine di quanto sopra abbiamo avuto modo di riassumere, possiamo ben sintetizzare come la surroga sia un utile modo per poter trasferire il mutuo a costo zero, usufruendo nel contempo dei benefici tipici della revisione delle condizioni di base del finanziamento.
Ci sono comunque alcune situazioni in cui la surroga non è percorribile. La principale delle ipotesi è legata alla possibilità che il mutuatario abbia necessità di una liquidità aggiuntiva: in questo caso, si può procedere alla richiesta di un nuovo mutuo, con parte del capitale mutuato (immaginiamo, la maggior parte) che andrà a estinguere il debito residuo del vecchio mutuo. In questo caso, la garanzia ipotecaria non rimane come da finanziamento originario, ma sarà necessario un atto notarile per poter estinguere quella precedente e costituire la nuova, con conseguenti extra costi.
Ci sono poi altri casi in cui il mutuatario non intende abbandonare il suo “vecchio” istituto di credito, ma intende rimanere con esso e valutare con tale banca la possibilità di poter rivedere le condizioni del mutuo. In questo caso, il mutuatario potrà domandare una rinegoziazione del mutuo in essere, cogliendo così l’occasione di poter modificare tasso, durata o altre condizioni. La banca, per quanto ovvio, non ha alcun obbligo a rinegoziare il mutuo. L’esercizio di una pressione commerciale e negoziale da parte del mutuatario, che potrebbe intendere la volontà di ricorrere alla surroga in caso contrario, potrebbe però indurre l’istituto di credito ad aprire margini di trattativa in questo ambito.