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Home » Commerciale » Bancario » Pre-delibera mutuo: una guida rapida

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Pre-delibera mutuo: una guida rapida

Avv. Filippo Giuseppe Tassitani Farfaglia consulenzalegaleitalia.it Pre-delibera mutuo: una guida rapida
contratto di mutuo
Avv. Filippo Giuseppe Tassitani Farfaglia

Pre-delibera mutuo – indice

  • Cos’è la pre-delibera mutuo
  • Come viene concessa
  • I vantaggi
  • Il funzionamento
  • La durata
  • Il vincolo per la banca
  • I costi
  • La Centrale Rischi

Concludere un’operazione immobiliare con la sicurezza che la nostra banca ci accompagnerà nella sua realizzazione, mediante concessione di un mutuo.

È questo, in estrema sintesi, il desiderio di un crescente numero degli italiani che hanno scoperto pregi e virtù della pre-delibera mutuo. Ma che cos’è? Come funziona? Come farne richiesta? Quanto costa?

In questo approfondimento cercheremo di riepilogare tutto quello che bisogna sapere su questo tipo di procedura. Scopriamolo insieme.

Cos’è la pre-delibera mutuo

La pre-delibera mutuo è, in sintesi, un parere di pre-fattibilità creditizia che la banca rilascia a tutti quei clienti che sono interessati a effettuare un’operazione immobiliare, ma non hanno ancora opzionato l’immobile.

Insomma, con la pre-delibera mutuo il cliente dell’istituto di credito riesce ad avere la sicurezza che potrà ottenere un mutuo (a certe condizioni) ancora prima di aver individuato l’immobile da comprare. In questo modo potrà effettuare la sua scelta con maggiore calma e serenità, ben sapendo che la propria banca lo accompagnerà in questa transazione.

Spesso denominata anche come “voucher mutuo”,  la pre-delibera mutuo è tecnicamente e formalmente una promessa di concessione del mutuo. Con tale atto, l’istituto di credito si impegna ad erogare il finanziamento prima ancora che il proprio cliente abbia individuato l’immobile.

Come viene concesso la pre-delibera mutuo

Trattandosi di un impegno formale che la banca contrae nei confronti del proprio cliente, è evidente che la pre-delibera si raggiunga solamente nel caso in cui l’istruttoria dia esito positivo.

Pertanto, similmente a quanto la banca potrebbe fare nei confronti di una vera e propria richiesta di mutuo, il cliente dovrà presentare al proprio istituto:

  • la documentazione di identità in corso di validità (carta di identità, tessera sanitaria regionale);
  • la documentazione reddituale (ultime buste paghe, dichiarazione dei redditi, ecc.);
  • altra eventuale documentazione sulla presenza di garanti, ecc..

Evidentemente, da questo kit documentale sarà assente la parte relativa all’immobile, non ancora individuato. Nel momento in cui il cliente dell’istituto di credito sarà in grado di scegliere l’immobile da acquistare, potrà integrare questa documentazione.

I vantaggi della pre-delibera

Chiarito quanto sopra, dovrebbero essere più che evidenti i vantaggi legati all’ottenimento e alla concessione di una pre-delibera.

Per quanto concerne la banca, attraverso la pre-delibera l’istituto di credito fornirà al proprio cliente un servizio particolarmente utile e sempre più richiesto. Potrà dunque fidelizzarlo con un prodotto particolarmente ambito, ottenendo peraltro un ricavo immediato (ne parleremo poi).

Risulta piuttosto chiaro che i vantaggi ricadano principalmente sulla figura del futuro mutuatario.

Ricorrendo alla pre-delibera del mutuo, infatti, il richiedente avrà:

  • la certezza di ottenere il finanziamento;
  • la conoscenza dell’importo del mutuo massimo che potrà ottenere;
  • il beneficio di risparmiare tempo ed energie durante l’iter di concessione, valutato che una buona parte del procedimento di istruttorio sarà già compiuto.

Come funziona la pre-delibera del mutuo

La pre-delibera del mutuo ha un funzionamento piuttosto semplice e, in buona parte, ne abbiamo già parlato nelle righe che precedono.

In linea di massima, giova rammentare ancora una volta come sulla base delle informazioni di tipo anagrafico, reddituale e patrimoniale che sono fornite dal cliente alla banca, il consulente dell’istituto di credito sia in grado di calcolare la somma finanziabile, e comunicarla al cliente ancora prima che questi abbia individuato l’immobile.

Questo significa che mediante la pre-delibera il richiedente potrà ottenere l’indubbio vantaggio di conoscere a priori l’importo massimo che potrà ricedere in prestito. E potrà altresì effettuare una ricerca dell’immobile più specifica e soddisfacente, ponendo al riparo da ogni cattiva sorpresa che potrebbe far naufragare il proprio progetto immobiliare.

Detto ciò, richiedere la pre-delibera è estremamente semplice.

Preso un appuntamento con il consulente dell’istituto di credito che ha in catalogo tale prodotto si dovranno fornire tutti i documenti che sono ordinariamente necessari per poter ottenere il finanziamento, eccezion fatta i documenti dell’immobile.

L’istruttoria verrà dunque compiuta dalla banca come se si trattasse di una vera e propria concessione di credito. L’unica parte dell’istruttoria che non sarà effettuata è quella tecnica, legata alle condizioni dell’immobile e alla verifica del suo valore.

Una volta ottenuta la pre-delibera positiva, il cliente della banca potrà dunque mettersi alla ricerca dell’immobile da acquistare con ulteriore facilità e sicurezza.

Quanto dura la pre-delibera del mutuo

Come intuibile, trattandosi di un impegno formale da parte della banca, la predelibera del mutuo non ha una durata infinita. Negli anni le condizioni economiche del richiedente potrebbero infatti mutare, ponendo a rischio la reale validità di questa pre-concessione.

Anche se ogni istituto di credito disciplina in maniera diversa la durata della pre-delibera, nella maggior parte dei casi abbiamo potuto notare che la validità temporale di tale documento è di circa sei mesi. Non mancano, comunque, gli istituti di credito che si dichiarano disponibili a rilasciare una pre-delibera del mutuo di estensione maggiore, pari anche a 12 mesi.

In questo ultimo caso, però, spesso la banca richiede una verifica intermedia, semestrale, per potersi rendere conto se sussistono ancora i requisiti utili per l’ottenimento della pre-delibera.

Pre-delibera mutuo: è vincolante per la banca?

Abbiamo visto nelle scorse righe che la pre-delibera del mutuo, o fattibilità del mutuo, è un impegno vincolante da parte dell’istituto di credito a concedere un finanziamento.

Ma la pre-delibera del mutuo è vincolante? La banca può rifiutarsi di concedere il mutuo dopo aver espresso la pre-delibera?

Per poter chiarire questo importante aspetto del servizio di voucher mutuo bisogna ricordare che la delibera vera e propria di concessione del mutuo arriverà solamente dopo l’effettuazione della perizia e della relazione tecnica dell’immobile. Ovvero, dopo la verifica da parte dei tecnici dell’istituto di credito della presenza di tutti quei requisiti formali e sostanziali sul bene che sarà oggetto di compravendita e di garanzia ipotecaria.

Detto ciò, se non ci sono variazioni nei requisiti di merito creditizio del cliente, ovvero se il cliente afferma che le proprie condizioni non sono mutate rispetto a quelle valutate dalla banca in sede di istruttoria per la pre-delibera, l’istituto di credito sarà vincolato a procedere con la successiva delibera.

Per quanto intuibile, a non essere vincolato sarà il cliente.

Dunque, il cliente della banca che ha concesso la pre-delibera potrà pur sempre concludere l’operazione di mutuo con un altro istituto di credito.

Costi della pre-delibera mutuo

Ma quanto costa la pre-delibera mutuo?

La domanda è piuttosto frequente, anche perché da tale risposta ne deriva un maggiore o minore ricorso allo strumento da parte dei futuri mutuatari italiani.

Appare infatti evidente che un servizio di pre-delibera mutuo gratuito, o quasi, potrebbe aprire le porte a questa strada da parte di tantissimi richiedenti.

Di contro, un servizio di pre-delibera particolarmente oneroso potrebbe scoraggiare i più, rendendoli poco affezionati a questa pur utile opportunità.

Ebbene, oggi giorno il servizio di pre-delibera mutuo viene offerto dagli istituti di credito che lo hanno in catalogo a un prezzo piuttosto basso, tanto da arrivare a individuare delle proposte quasi gratuite.

In media, il costo di una pre-delibera del mutuo si aggira intorno a 100 – 300 euro (dipende dalle banche), e viene spesso compensato in sede di concessione del finanziamento vero e proprio.

In altri termini, il cliente che ha pagato per poter ottenere la pre-delibera potrà compensare tale costo in sede di concessione del mutuo mediante uno sconto sulle spese di istruttoria, andando così a rendere sostanzialmente neutra questa operazione.

Ad ogni modo, considerato che ogni istituto di credito potrà scegliere di disciplinare tale prodotto come meglio ritiene, consigliamo tutti coloro i quali fossero interessati a consultare con particolare attenzione i fogli informativi di trasparenza e le condizioni economiche di prodotto.

Pre-delibera mutuo e segnalazione in CR

Lasciamo dunque l’ultimo spazio di questo nostro approfondimento a un aspetto che abbiamo volutamente portato in fase conclusiva. Ovvero, la possibilità  di poter ricorrere a una pre-delibera del mutuo, invece che a una richiesta vera e propria, per poter evitare la segnalazione in Centrale Rischi in caso di esito negativo.

Molte persone si domandano infatti se una richiesta declinata di una pre-delibera del mutuo possa essere in qualche modo foriera di segnalazioni negative in CR.

In realtà la richiesta di una pre-delibera non è una richiesta di concessione del mutuo, e non vincola il richiedente a domandare il finanziamento.

Ne consegue che la banca che dovesse rifiutare la pre-delibera non lascerà in CR alcuna traccia di questa richiesta. E, come ulteriore conseguenza, il mutuatario non subirà alcun pregiudizio qualora dovesse poi andare a domandare la predelibera in altre banche, o dovesse invece procedere per la richiesta di un mutuo vero e proprio.

Avv. Tassitani Farfaglia – diritto bancario

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