L’accollo del mutuo – indice
Nell’ipotesi in cui sia venduto un immobile su cui grava un mutuo ipotecario, il finanziamento deve essere estinto anticipatamente.
In questo modo si può infatti cancellare l’ipoteca prima che si proceda con l’atto di vendita della casa. E l’operazione può essere effettuata anche contestualmente, divenendo così un passaggio propedeutico alla regolare realizzazione della successiva compravendita.
Tuttavia, l’estinzione del mutuo e della relativa ipoteca non è l’unico modo che permetterà alle parti di regolare la compravendita. È infatti possibile che l’acquirente che ha intenzione di indebitarsi con un mutuo per poter comprare quella stessa casa, voglia in realtà accollare il mutuo in essere. Ma che cosa significa?
Indice:
Cos’è l’accollo del mutuo
L’accollo del mutuo è un’operazione con la quale una persona (acquirente) si obbliga nei confronti della banca a pagare le rate successive fino alla scadenza naturale del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.
Il debito passa dunque dalle spalle del primo debitore alle spalle dell’acquirente dell’immobile, con il primo che sarà dunque liberato da ogni onere in relazione a tale operazione.
Con l’accollo, in altri termini, l’acquirente della casa subentra nel mutuo in corso. Contabilmente:
- il mutuo continua ad esistere, ma in capo ad altro soggetto;
- l’acquirente non dovrà corrispondere al venditore la somma necessaria per estinguere il mutuo;
- l’acquirente si obbliga a pagare le rate residue fino alla scadenza originariamente pattuita.
In estrema sintesi, per l’acquirente il risultato ottenuto è lo stesso che avrebbe ottenuto con la stipula di un nuovo mutuo ma… con qualche vantaggio che andremo ad esaminare nelle prossime righe.
I vantaggi dell’accollo del mutuo per entrambe le parti
Chi ha letto con attenzione le righe di cui sopra dovrebbe già aver compreso quali siano i principali benefici per le parti.
Per quanto concerne l’accollante, ovvero l’acquirente, si avrà la possibilità di poter ottenere un nuovo credito ma – contrariamente a quanto potrebbe avvenire con la stipula di un nuovo mutuo – a costi inferiori, considerato che non bisognerà iscrivere una nuova ipoteca.
Si tenga anche conto che il fatto che il mutuo sia accollato dal primo al secondo soggetto non equivale ad affermare che le condizioni economiche siano le stesse.
L’acquirente potrà infatti negoziare con la banca altre condizioni, più o meno favorevoli rispetto alle prime.
Il venditore
Anche il venditore ha, dal canto suo, degli interessanti vantaggi.
In primo luogo, non dovrà estinguere anticipatamente il mutuo, e dunque potrà risparmiarsi la relativa (eventuale) penale. Come abbiamo già ricordato diverse volte, infatti, con l’accollo il mutuo si “sposta” dalla competenza di un soggetto ad un altro, senza che vi sia una chiusura e una riaccensione.
In secondo luogo, l’operazione sarà molto più snella: non bisognerà infatti preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca.
La liberazione dell’impegno di pagare le rate del mutuo originario sarà inoltre immediata e contestuale all’atto di accollo. Naturalmente, al venditore spetterà l’impegno di recuperare la liberatoria da parte della banca creditrice, in maniera tale da non essere più coinvolto da nessun tipo di potenziale onere in tal senso.
Insomma, a ben vedere l’accollo potrebbe essere un vero e proprio affare per entrambe le parti. Ed è proprio per questo motivo che sono molte le imprese costruttrici che lo propongono ai propri clienti, in maniera tale che possano finanziare la costruzione dell’immobile in modo ancora più semplice e immediato.
Intuibilmente, diventa decisivo – per l’acquirente – cercare di valutare con piena consapevolezza la convenienza del mutuo esistente, perché l’accollo di per sé comporta l’iniziale accettazione di ogni condizione che era fissata nel contratto di mutuo originario (durata, tasso, ecc.).
Rimane ferma l’ipotesi, frequente, che l’accollante possa concordare con la propria banca delle rinegoziazioni delle condizioni, al fine di renderle più “in linea” con le attuali evoluzioni dei mercati creditizi. Dal momento della stipula del contratto originario, con cui sono state fissate le condizioni economiche di riferimento, al momento dell’accollo, possono infatti trascorrere diversi mesi, o anni. Ed è possibile che in questo frangente temporale le cose siano cambiate significativamente nel mercato dei tassi.
Tipologie di accollo del mutuo
Spiegato a grandi linee che cos’è l’accollo del mutuo e in che modo può avvenire, possiamo effettuare un piccolo passo in avanti e introdurre le due principali forme tecniche di accollo: l’accollo cumulativo, e l’accollo liberatorio.
L’accollo cumulativo
L’accollo cumulativo è quella operazione di accollo con cui l’accollato rimane comunque obbligato in solido verso l’istituto di credito, insieme all’accollante. In altri termini, sia l’accollato che l’accollante, che subentra, saranno pur sempre obbligati insieme per la stessa prestazione. Ne consegue altresì che nel caso in cui una delle due parti dovesse adempiere, ad esempio estinguendo il mutuo, libererebbe immediatamente l’altra.
Le conseguenze di tutto ciò sono abbastanza evidenti.
Se infatti il nuovo debitore, accollante, non fosse in grado di rimborsare il debito nei tempi e nei modi concordati, allora la banca potrebbe ben rivalersi sul primo debitore.
Facciamo un esempio pratico che possa spiegare brevemente che cosa si intende con accollo cumulativo.
Immaginiamo che un’impresa Alfa abbia stipulato un mutuo con la banca Beta, e che successivamente abbia stipulato un contratto con il cliente Gamma affinché costui acquisti casa accollando il mutuo. Se Gamma non paga le rate, allora sarà l’impresa Alfa a dovervi far fronte.
Naturalmente, non occorre essere degli esperti per capire che si tratta della forma di accollo più sgradita per l’accollato, considerato che non avrà una liberazione del proprio impegno nei confronti dell’istituto di credito.
L’impresa Alfa, nella ipotesi di cui sopra, rimarrà infatti obbligata in solido con il cliente Gamma fino alla naturale o anticipata estinzione del debito, con ciò che ne consegue sull’esistenza del proprio rischio.
È anche per questo motivo che si ricorre a questa forma di accollo solamente in pochi casi. E, principalmente, laddove l’istituto di credito ritenga che l’accollante non abbia sufficienti garanzie.
L’accollo liberatorio
L’altra tipologia di accollo, più frequente, è rappresentata dall’accollo liberatorio. In questo caso, come suggerisce il nome stesso di tale tipologia e come dovrebbe essere chiaro dopo aver brevemente commentato l’accollo cumulativo, l’accollato verrà liberato da ogni obbligo.
In altri termini, il debito, e ogni altro onere che dovesse derivare dall’operazione, saranno interamente trasferiti in capo all’accollante.
Accollo e frazionamento mutuo
L’accollo del mutuo è una modalità a cui ci si rivolge frequentemente nelle ipotesi di compravendite effettuate da costruttori. Ma perché?
In questi casi è molto probabile che il costruttore abbia domandato un mutuo edilizio per la costruzione dell’immobile, con ipoteca del terreno poi estesa a tutto il fabbricato. Attraverso il frazionamento, l’importo del mutuo originario viene ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari che compongono lo stesso fabbricato. Lo stesso dicasi, evidentemente, per l’ipoteca.
Ne deriva che ogni unità immobiliare non sarà più gravata dall’intera ipoteca, bensì da una frazione di essa. Ogni quota parte sarà indipendente rispetto alla rimanente parte del finanziamento.
Insomma, è evidente che il mutuo originario sarà frazionato in tante porzioni quante sono le unità immobiliari di riferimento, e che l’acquirente di ogni unità immobiliare, se lo desidera, potrà o meno scegliere di accollarsi quello specifico mutuo.