I quorum dell’assemblea condominiale – la guida completa

I quorum dell’assemblea condominiale – indice:

• Cosa sono
• Nell’assemblea
• Costitutivi
• Deliberativi
• Unanimità
• Riepilogo pratico per materia
• Assistenza legale a Padova e in tutta Italia
• Domande frequenti

L’assemblea condominiale, com’è noto, è un organo collegiale che si riunisce periodicamente in delle sedute per decidere su quello che è stato stabilito come l’ordine del giorno. I membri del collegio sono i condomini e le sedute vengono convocate solitamente dall’amministratore, che definisce anche l’ordine del giorno. Il regolare svolgimento dell’assemblea è condizionato al raggiungimento di un certo numero di partecipanti, chiamato quorum costitutivo. Raggiunto tale quorum, l’assemblea regolarmente costituita discute sull’ordine del giorno per poi procedere alle votazioni. Il numero di voti necessario al conseguimento di una delibera assembleare valida è detto quorum deliberativo. Questo varia a seconda delle materie oggetto di deliberazione, ed è probabilmente l’aspetto che genera più dubbi pratici tra amministratori e condomini al momento di convocare o votare in assemblea.

Cosa sono i quorum

Il termine quorum è stato acquisito dal corrispondente termine latino che significa “dei quali”. Di questi “quali” si sottintende essere necessaria la presenza o la votazione in un determinato contesto, al fine di attribuire validità ad una decisione assunta in sede di riunione collegiale.

Si distinguono, per qualsiasi tipo di riunione collegiale (come ad esempio l’assemblea dei soci nelle società di capitali), i quorum costitutivi, chiamati anche strutturali, dai quorum deliberativi o funzionali.

Il quorum costitutivo è il numero o la percentuale necessaria di presenze e di singoli membri aventi diritto di voto affinché l’assemblea possa essere regolarmente costituita. Coincide con quello che è chiamato numero legale, ovvero la quantità minima e inderogabile di persone in assenza della quale l’assemblea e le sue decisioni non sono valide.

Il quorum deliberativo invece è sempre un numero o una percentuale che però deve esprimere il valore minimo del consenso favorevole dei partecipanti all’assemblea affinché possa dirsi approvata una proposta. Si chiamano deliberativi perché funzionali ad un atto giuridico, la deliberazione, posto in essere da un organo collegiale.

Nell’assemblea condominiale

Svolta una breve generale introduzione sul concetto di quorum e sulle due tipologie, il tema della trattazione è l’applicazione di tali concetti al funzionamento dell’assemblea condominiale.

Il condominio, essendo un fabbricato di proprietà comune a più soggetti, i condomini, vede la partecipazione in assemblea di soggetti titolari di un diritto di proprietà o di uso. Pertanto, ai fini della corretta individuazione dei quorum costitutivi e deliberativi, il valore delle maggioranze richieste dal codice civile si valuta sia conteggiando la singola unità personale sia i millesimi di proprietà che questa possiede.

Il codice civile introduce i due tipi di quorum relativamente all’assemblea condominiale all’articolo 1136. Questo, chiamato “costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”, li regolamenta distinguendo le maggioranze necessarie nella prima e nella seconda convocazione. Indica inoltre determinate maggioranze per la deliberazione in ordine a determinate materie.

I quorum costitutivi nell’assemblea condominiale

L’articolo 1136 del codice civile richiede due quorum costitutivi diversi per la convocazione dell’assemblea in prima e seconda convocazione.

In prima convocazione la norma afferma, al primo comma, che “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.

In parole più semplici ciò significa che devono presentarsi in assemblea, alla data in cui è stata fissata, un numero di condomini che rappresenti la maggioranza di quanti ne sono presenti in condominio. È inoltre necessario che, fra questi, ce ne sia un numero che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio (lo si individua dalle tabelle millesimali). Tale quorum coincide con il numero legale minimo per la regolare costituzione dell’assemblea. Il terzo comma della norma infatti prosegue affermando che “Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale…”.

In seconda convocazione il quorum costitutivo è, in base al terzo comma dell’articolo 1136 del codice civile, il seguente: “L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”.

Quorum costitutivo: quando e come?

Il quorum costitutivo dev’essere individuato nel momento in cui viene a formarsi l’assemblea ovvero quando si presentano i condomini alla data indicata nella convocazione.

In giurisprudenza è stato discusso se l’allontanamento del condomino durante l’assemblea incida sul valore del quorum costitutivo. La risposta è negativa. Almeno per quanto riguarda il quorum costitutivo. L’assemblea, pertanto, potrà validamente continuare la riunione anche in costanza dell’allontanamento di un condomino. Non vale lo stesso invece per il quorum deliberativo, di cui si vedrà in seguito.

I quorum deliberativi

I quorum deliberativi non sono tutti stabiliti dal codice civile. Ci sono infatti delle leggi speciali che ne integrano la disciplina e che prevedono determinate maggioranze in relazione alla materia oggetto dell’approvazione.

La normativa del codice civile, l’articolo 1136, tuttavia fa da guida. Come per i quorum costitutivi, distingue due quorum deliberativi diversi a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione dell’assemblea. La norma stabilisce infatti al secondo e terzo comma che:

• in prima convocazione “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio“;
• in seconda convocazione “La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio“.

Ulteriore distinzione va fatta fra le maggioranze semplici e quelle qualificate e le materie che richiedono le une o le altre per essere approvate.

Quando è sufficiente la maggioranza semplice

La maggioranza semplice è quella data da un numero di voti favorevoli superiore ad almeno la metà del numero dei votanti. Le materie sulle quali l’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza semplice sono tutte quelle per le quali la legge non prevede un quorum specifico. Sono residuali, in quanto, per quasi la totalità delle decisioni condominiali, la legge richiede la maggioranza qualificata. Si tratta in particolare di:

• misure di manutenzione ordinaria;
• approvare il preventivo delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio redatti dall’amministratore. Il riferimento normativo sono i numeri 2 e 3 dell’articolo 1135 del codice civile;
• impiegare i residui attivi della gestione, di cui al numero 3 dell’articolo 1135 del codice civile.

Quando è necessaria la maggioranza qualificata del 50%+1 dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio secondo il codice civile

La maggioranza qualificata corrispondente al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio è richiesta in buona parte delle materie. Si elencano di seguito tutti i casi in cui il codice civile richiede tale forma di maggioranza:

• per le questioni che riguardano la sfera dell’amministratore. In particolare la nomina e la revoca di cui all’articolo 1136, quarto comma, del codice civile, la determinazione del compenso, il mancato rinnovo dell’incarico e l’autorizzazione dello stesso a partecipare ai programmi e alle iniziative territoriali di cui all’ultimo comma dell’articolo 1135 del codice civile;
• nelle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ai sensi del quarto comma dell’articolo 1136 del codice civile;
• la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità (articolo 1136 del codice civile, quarto comma);
• per la cessazione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni;
• riguardo alle innovazioni di cui al secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile;
• l’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1122-ter del codice civile;
• locazione di parte comune dell’edificio con durata inferiore ai nove anni;
• approvare il regolamento condominiale ai sensi dell’articolo 1138 del codice civile;
• sostituire una delibera condominiale precedente con una nuova se la maggioranza richiesta per l’approvazione originaria era del 50%+1 e della metà del valore dell’edificio;
• nominare il revisore contabile del condominio ai sensi dell’articolo 1130-bis del codice civile;
• modificare un regolamento condominiale di natura assembleare.

Le disposizioni attuative al codice civile

Nelle disposizioni attuative al codice civile, la maggioranza qualificata di cui si è parlato nel precedente paragrafo è richiesta:

• per lo scioglimento dell’edificio in parti autonome ai sensi dell’articolo 61;
• quando devono essere modificate le tabelle millesimali nei casi previsti dall’articolo 69;
• per attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, ai sensi dell’articolo 71-ter;
• quando è necessario procedere alla mediazione e autorizzare l’amministratore a partecipare al procedimento ai sensi dell’articolo 71.

La maggioranza qualificata prevista dalle leggi speciali

L’indicazione delle modalità di deliberazione su talune materie da parte dell’assemblea condominiale è contenuta in alcune leggi speciali. Il quorum deliberativo del 50%+1 dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio è indicato:

• nella legge numero 13 del 1989 all’articolo 2, primo comma, relativamente all’eliminazione di barriere architettoniche e installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati;
• all’articolo 26, quinto comma, della legge numero 10 del 1991 per le innovazioni dei sistemi di riscaldamento;
• al secondo comma dell’articolo 30 della legge numero 457 del 1978 per gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari;
• nella legge numero 122 del 1989, al terzo comma dell’articolo 9, per realizzare parcheggi al piano terra o nel sottosuolo;
• all’articolo 17-quinquies della legge numero 134 del 2012 per le opere edilizie utili all’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli.

Quando è necessaria la maggioranza qualificata del 50%+1 dei votanti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio

La maggioranza del 50%+1 dei votanti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio è necessaria nei seguenti casi:

• per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, ai sensi dell’articolo 1122-bis del codice civile;
• sulle innovazioni relative alle cose comuni. In particolare, quelle dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento di cui al primo comma dell’articolo 1120 del codice civile. Quelle di cui all’articolo 1108, primo comma, in cui però la maggior parte dei partecipanti deve rappresentare almeno i 2/3 del valore della cosa comune;
• per costituire l’ipoteca al fine di “garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune” ai sensi dell’articolo 1108, ultimo comma, del codice civile;
• quando vanno compiuti atti eccedenti l’ordinaria amministrazione ai sensi del secondo comma dell’articolo 1108 del codice civile;
• se il condominio va sciolto e diviso in parti autonome e non possa farsi ciò senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini (articolo 62 delle disposizioni attuative al codice civile);
• quando sono necessari interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico di cui all’articolo 26, secondo comma, della legge numero 10 del 1991;
• per sostituire una delibera condominiale precedente con una nuova se la maggioranza richiesta per l’approvazione originaria era del 50%+1 e di almeno 2/3 del valore dell’edificio;
• riguardo alle innovazioni in due casi: se vanno fatte opere di installazione di nuovi impianti radiotelevisivi e audiovisivi ai sensi del comma 13 dell’articolo 2-bis della legge numero 66 del 2001; se, per far passare i cavi di fibra ottica nell’edificio, sono richiesti lavori di ammodernamento (settimo comma dell’articolo 1 della legge numero 69 del 2009).

Altre maggioranze qualificate

Con la maggioranza qualificata di un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio l’assemblea può modificare le destinazioni d’uso delle parti comuni dell’edificio.

Quando il quorum deliberativo richiede l’unanimità dei consensi

Alcune materie particolarmente delicate e complesse non possono essere decise dai condomini a maggioranza. La legge infatti attribuisce a queste un’importanza tale da pretendere il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Si tratta in particolare delle seguenti materie:

• atti di alienazione (ad esempio la compravendita di un locale comune condominiale) o di costituzione di diritti reali sul fondo comune di cui all’articolo 1108 del codice civile;
• locazioni di durata superiore a nove anni di cui all’articolo 1108 del codice civile;
• sostituzione della delibera condominiale che modifica le tabelle condominiali;
• l’approvazione delle tabelle millesimali che derogano ai parametri previsti dall’articolo 1124 del codice civile in un regolamento contrattuale;
• stabilire diversi criteri di ripartizione delle spese di scale ed ascensori;
• la modifica delle tabelle millesimali quando non sono viziate da errore e non si è alterato di un quinto il valore di una unità immobiliare, sia che abbiano o meno natura contrattuale, ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile;
• modificare un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Quorum deliberativo: quando e come

Come accennato sopra, il quorum per costituire regolarmente l’assemblea condominiale si individua al momento di inizio della riunione, quando si contano le presenze per verificare che il quorum costitutivo previsto dalla legge sia stato raggiunto per la regolare costituzione.

Se durante l’assemblea un condomino si allontana, questo non incide sul regolare svolgimento della stessa, che procede regolarmente. L’allontanamento incide invece se ci si trova nella fase della deliberazione. Si avrà infatti un quorum deliberativo diverso da quello che si sarebbe avuto con il condomino presente. Bisogna pertanto che il presidente dell’assemblea verbalizzi l’allontanamento e aggiorni il quorum deliberativo.

Riepilogo pratico: quale maggioranza serve per cosa

Data la complessità della materia, ecco uno schema riassuntivo, utile per un primo orientamento pratico (fermo restando che ogni caso concreto va sempre verificato con attenzione, specie quando concorrono più norme o interpretazioni giurisprudenziali):

• Maggioranza semplice: manutenzione ordinaria, approvazione di preventivo e rendiconto, impiego dei residui attivi;
• Maggioranza qualificata (metà valore edificio): nomina/revoca amministratore, liti giudiziarie non di competenza dell’amministratore, riparazioni straordinarie di notevole entità, videosorveglianza sulle parti comuni, regolamento condominiale assembleare, nomina del revisore contabile;
• Maggioranza qualificata (2/3 del valore edificio): impianti non centralizzati, innovazioni per il miglior uso o rendimento delle cose comuni, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, interventi di efficientamento energetico, installazione di impianti per la fibra ottica;
• Maggioranza dei 4/5: modifica della destinazione d’uso delle parti comuni;
• Unanimità: alienazione o costituzione di diritti reali su parti comuni, locazioni ultranovennali, modifica di tabelle millesimali di natura contrattuale, modifica del regolamento condominiale contrattuale.

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Il nostro studio legale, con sede a Padova, assiste amministratori e condomini nella corretta individuazione del quorum applicabile a ciascuna materia in discussione, sia in fase di predisposizione dell’ordine del giorno sia in sede di verbalizzazione della delibera, per ridurre al minimo il rischio di future impugnazioni. Forniamo anche assistenza nella verifica di delibere già approvate, quando si sospetti che il quorum applicato non fosse corretto.

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Domande frequenti sui quorum dell’assemblea condominiale

Qual è la differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo?

Il quorum costitutivo è il numero minimo di presenze necessario perché l’assemblea sia regolarmente costituita; il quorum deliberativo è invece il numero di voti favorevoli necessario perché una specifica delibera sia validamente approvata.

Se un condomino si allontana durante l’assemblea, la riunione può proseguire?

Sì per quanto riguarda la costituzione dell’assemblea, che resta valida. L’allontanamento incide invece sul quorum deliberativo delle delibere successive, che va ricalcolato tenendo conto dell’assenza di quel condomino.

Qual è la maggioranza più richiesta in assoluto per le delibere condominiali?

La maggioranza qualificata degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio è quella richiesta per il maggior numero di materie, tra cui nomina e revoca dell’amministratore, regolamento condominiale assembleare e installazione di impianti di videosorveglianza.

Quando serve l’unanimità di tutti i condomini?

Serve per le decisioni più incisive sui diritti individuali, come la vendita di parti comuni, le locazioni superiori a nove anni o la modifica di un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Cosa succede se una delibera viene approvata con il quorum sbagliato?

La delibera approvata con un quorum inferiore a quello richiesto dalla legge per quella specifica materia è annullabile su richiesta dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Avv. Bellato – diritto condominiale