Le tabelle millesimali in condominio: approvazione e modifiche – indice:
- Cosa sono
- Che funzione hanno
- Il calcolo
- Modifiche e revisioni
- Le tabelle contrattuali
- Modifica delle tabelle contrattuali
Mentre l’articolo 1138 del codice civile sancisce l’obbligo del regolamento condominiale per il caso in cui i condomini siano più di dieci, a chiarire l’obbligo delle tabelle millesimali di valore è l’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile.
L’articolo infatti recita:
” … il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
Cosa sono le tabelle millesimali di valore in condominio
Ciascun condomino, oltre ad essere pienamente titolare del diritto sulla propria unità immobiliare, ha una comproprietà delle parti comuni dell’edificio, così come individuate all’articolo 1117 del codice civile.
Per stabilire l’entità della quota di comproprietà sulle parti comuni, si calcola il rapporto del valore della singola unità immobiliare rispetto al valore totale dell’edificio. Il rapporto del valore fra la singola unità immobiliare e l’intero fabbricato è calcolato in millesimi. La somma dei valori di tutte le unità immobiliari sarà ovviamente di 1000/1000 (mille millesimi).
Che funzione hanno le tabelle millesimali
La finalità delle tabelle millesimali è essenzialmente quella di quantificare la partecipazione del singolo condomino alle spese ed alle entrate condominiali.
Correlativamente, i condomini parteciperanno alle decisioni in proporzione ai millesimi detenuti. Fatte salve deroghe pattizie, infatti, il diritto di voto nell’assemblea condominiale sarà proporzionale al valore dell’unità immobiliare rappresentata in assemblea espresso in millesimi.
Il calcolo e l’approvazione delle tabelle
A curare la corretta stesura delle tabelle millesimali sarà il perito incaricato dal condominio o dal costruttore.
Il perito incaricato, generalmente, farà le seguenti valutazioni:
- Individuerà le unità ed i diritti immobiliari di ciascuno dei condomini;
- Ne misurerà l’estensione in superficie;
- Ne valuterà le destinazioni, le esposizioni, i volumi, le altezze ecc.
Per il calcolo del valore delle singole unità immobiliari, l’articolo 68 secondo comma delle disposizioni attuative del codice civile, stabilisce:
“Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.
Per l’approvazione delle tabelle millesimali che rispecchino i principi dettati dal codice civile, sarà necessaria la maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile. Dovranno dunque essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea e da almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.
La modifica e la revisione delle tabelle millesimali
Più articolate sono le questioni relative alla modifica ed alla revisione delle tabelle.
L’articolo 69 delle disposizioni attuative del codice civile, recita:
“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) Quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) Quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”
Sono dunque ben distinte due ipotesi:
- L’ipotesi di modifica non derivante da errore o alterazione del valore di una singola unità immobiliare, per cui è sufficiente la maggioranza rappresentata da almeno i 500 millesimi dell’edificio;
- Tutte le altre ipotesi, per cui è necessaria l’unanimità.
Cosa accade se hanno criteri di ripartizione diversi dalla legge
Il codice civile fissa dei principi derogabili in forza dei quali le spese condominiali vanno ripartite e gli oneri condominiali sostenuti.
Le norme in questione (gli articoli 1123, 1124 e 1125 del codice civile, in particolare), non hanno tuttavia carattere imperativo, ed i condomini, unanimemente, possono stabilire diversamente con un contratto.
Nel nostro ordinamento, infatti, ci sono norme cosiddette “imperative”, che non danno la possibilità alle parti di stabilire diversamente, a pena di nullità (ad esempio i divieti di patto leonino e patti successori di cui agli articoli 2265 e 458 del codice civile), e norme cosiddette “dispositive”, che lasciano alle parti la facoltà di disporre diversamente.
Le norme in ordine alla ripartizione delle spese condominiale, hanno tutte carattere dispositivo ed è fatta salva ogni pattuizione contraria dei condomini.
Nell’ambito di un regolamento contrattuale, sarà dunque possibile ai condomini ripartire le spese non per millesimi di valore, ma pro capite o in base ad altri criteri di ripartizione.
Con che maggioranza si modificano le tabelle contrattuali?
Le tabelle di origine contrattuale (cioè che derogano ai principi del codice), in difetto di modifiche strutturali o errori nella predisposizione delle stesse, devono essere modificate all’unanimità degli aventi diritto.
Cosa accade però nell’ipotesi in cui si siano manifestati degli errori delle tabelle contrattuali o vi siano state delle modifiche strutturali dell’edificio?
A dare una risposta a questa domanda ci ha pensato la Cassazione, con sentenza a Sezioni Unite numero 3221 del 12 febbraio 2012.
La sentenza in questione ha stabilito come, per la modifica di tabelle millesimali contrattuali che stabilisca criteri di ripartizione secondo legge, è sufficiente la mera maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile (i 500 millesimi più uno del valore del fabbricato).
Laddove però i condomini intendano approvare una tabella condominiale contrattuale che deroghi ai criteri di ripartizione di legge, sarà sempre necessaria l’unanimità degli aventi diritto.