L’assemblea condominiale: una guida rapida

L’assemblea condominiale – indice:

• Cos’è
• Convocazione e costituzione
• I quorum deliberativi
• Le competenze
• L’amministratore
• Il presidente e il segretario
• Assemblea straordinaria
• La rappresentanza

La disciplina relativa alla costituzione ed al funzionamento dell’assemblea condominiale trova la propria fonte normativa agli articoli 1135 e 1136 del codice civile e 66 delle disposizioni attuative del codice civile. In particolare, mentre l’articolo 1135 ne individua le attribuzioni, l’articolo 1136 fissa le regole relative ai quorum costitutivi e deliberativi.

Cos’è l’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è un organo collegiale competente per assumere le decisioni più rilevanti della vita di condominio. Si tratta senza dubbio dell’organo provvisto del maggior livello di competenze. L’amministratore infatti ha poteri “autonomi” molto limitati circoscritti, oltre alla tenuta dei relativi registri ed agli adempimenti di legge, a “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” (articolo 1130, numero 4) del codice civile). Nell’organo assembleare sono rappresentati gli interessi di tutti i condomini che, come tali, sono legittimati a parteciparvi personalmente o mediante procuratore speciale.

Come funziona l’assemblea condominiale: la convocazione e i quorum costitutivi

Ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile, l’assemblea è convocata dall’amministratore. Laddove il condominio non abbia un amministratore, l’assemblea può essere convocata su iniziativa di un condomino, annualmente, mediante l’avviso di convocazione.

Se invece nel condominio c’è un amministratore ma questi non vi provvede, l’assemblea può essere convocata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio

L’avviso di convocazione dev’essere inoltrato a tutti i condomini tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegnandolo a mano almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione e deve contenere l’ordine del giorno specificatamente indicato, il luogo e l’ora della riunione. La regolare costituzione dell’assemblea in prima convocazione avviene, come sancisce l’articolo 1136 del codice civile, “con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”. Il quorum costitutivo in prima convocazione dell’assemblea è quindi di due terzi e del 50% più uno dei condomini, pro capite.

Nell’impossibilità di deliberare validamente in prima convocazione, per mancato raggiungimento del quorum costitutivo, l’assemblea ha luogo in seconda convocazione almeno il giorno successivo a quello della prima e comunque non oltre il decimo.

In seconda convocazione il quorum costitutivo si raggiunge “con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”.

I quorum deliberativi dell’assemblea condominiale

Costituita validamente l’assemblea in prima convocazione, ed esperita l’analisi dell’ordine del giorno, le deliberazioni sono valide se approvate dal voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, fatto salvo quanto prescritto al quarto comma dell’articolo 1136 del codice civile.

La validità delle deliberazioni si ha, in seconda convocazione, fatto salvo quanto in seguito precisato, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (articolo 1136, comma 3). Questo quorum deliberativo ha tuttavia carattere residuale perché nella gran parte dei casi il codice fissa dei quorum deliberativi superiori.

Sia in prima che in seconda convocazione sono richiesti quorum deliberativi non inferiori alla metà del valore dell’edificio e degli intervenuti in assemblea condominiale per:

• La nomina e la revoca dell’amministratore;
• Le liti attive o passive affaerenti a materie esorbitanti rispetto alle competenze dell’organo amministrativo;
• La ricostruzione dell’edificio o le riparazioni di notevole entità;
• Le innovazioni volte alla rimozione di barriere architettoniche (art. 1120 del codice civile);
• L’installazione di impanti di videosorveglianza sulle parti comuni;
• L’approvazione o la modifica di clausole del regolamento condominiale assembleare (articolo 1135 del codice civile);
• La modifica per errore o per mutamento delle condizioni dell’edificio delle tabelle millesimali.

I quorum deliberativi sono della maggioranza degli intervenuti in assemblea e di almeno due terzi del valore dell’edificio per:

• Le innovazioni, ove non diversamente previsto (articolo 1120 del codice civile);
• Le innovazioni speciali di cui all’articolo 1122-bis del codice civile.

I quorum deliberativi sono poi di almeno quattro quinti del valore dell’edificio e dei partecipanti al condominio per:

• Le modificazioni delle destinazioni d’uso.

Le competenze dell’assemblea condominiale ordinaria

Le competenze dell’assemblea ordinaria sono elencate all’articolo 1135 del codice civile:

• La conferma dell’amministratore e l’eventuale sua retribuzione;
• L’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini;
• L’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
• Le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni (non si tratta di un errore: la manutenzione straordinaria può essere deliberata dall’assemblea ordinaria. La manutenzione ordinaria compete infatti direttamente all’amministratore), costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti).

Il ruolo dell’amministratore

Il ruolo dell’amministratore nasce e cessa nell’assemblea ordinaria che lo nomina, conferendogli l’incarico, e lo può revocare in ogni tempo. Questi ricopre un ruolo fondamentale nell’assemblea. È il soggetto legittimato alla sua convocazione annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale e per ogni altra materia di competenza in via ordinaria, nonché alla convocazione in via straordinaria.

Ai sensi del quinto comma dell’articolo 66 delle disposizioni attuative, egli “ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”.

Deve inoltre occuparsi dell’esecuzione delle delibere assembleari e della tenuta del registro dei verbali delle assemblee. Su richiesta dell’assemblea che ha validamente deliberato con la maggioranza richiesta, deve attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalle delibere assembleari (articolo 71-ter disposizioni attuative). È tenuto ad informare l’assemblea qualora ritenga urgente l’intervento di lavori di manutenzione straordinaria.

Le figure del presidente e del segretario

La nomina del presidente nell’assemblea condominiale non è espressamente prevista dalle norme del codice civile. Si ritiene tuttavia opportuna l’individuazione di tale figura utile alla regolare costituzione dell’assemblea, al suo regolare svolgimento e all’accertamento dei risultati delle votazioni. Si applica per analogia la disposizione di cui all’articolo 2371 del codice civile, che disciplina i compiti del presidente in sede di assemblea degli azionisti nelle società per azioni.

Il presidente viene designato con il voto della maggioranza dei presenti e viene assistito da un segretario, nominato con le stesse modalità. Lo stesso presidente dovrà sottoscrivere con il segretario il verbale di assemblea condominiale, una volta redatto.

Quando viene convocata l’assemblea c0ndominiale straordinaria

L’assemblea è convocata in via straordinaria in tre casi:

• Per tutte le materie che esulano dalla competenza dell’assemblea ordinaria;
• Quando l’amministratore lo ritenga necessario;
• Quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Tali condomini hanno diritto, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta di convocazione all’amministratore, di procedere direttamente alla convocazione.

La rappresentanza in assemblea e i suoi limiti

I condomini che non possono partecipare fisicamente all’assemblea possono comunque prendervi parte mediante la nomina di un rappresentante. L’articolo 67 delle disposizioni attuative impone la forma scritta della delega e un limite massimo alle deleghe. Si riporta il testo che afferma: “se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.

È opportuno chiarire la modalità di conteggio del soggetto delegato e del delegante ai fini del quorum costitutivo e deliberativo. Il soggetto delegato è colui che è fisicamente presente in assemblea e che rappresenta i soggetti deleganti, pertanto andrà conteggiato per sé stesso e per i condomini per i quali ha assunto l’obbligo di partecipare.

Il comma quinto del medesimo articolo vieta la possibilità di conferire deleghe all’amministratore in qualunque assemblea.

Avv. Bellato – diritto condominiale