Nella vita di un condominio non è raro che si presenti la necessità di discutere e deliberare su questioni urgenti (un guasto agli impianti comuni, un contenzioso con un fornitore, la nomina di un nuovo amministratore) senza dover attendere la convocazione annuale ordinaria. La legge riconosce ai condomini stessi il diritto di attivarsi per ottenere la convocazione di un’assemblea straordinaria.
In questa guida spieghiamo in modo chiaro chi può richiederla, come farlo correttamente e cosa accade se l’amministratore non risponde.
Il diritto dei condomini di chiedere l’assemblea
L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che l’assemblea deve essere convocata dall’amministratore ogni anno per l’approvazione del rendiconto, ma anche ogniqualvolta lo ritenga necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, secondo le tabelle millesimali.
Questo significa che non è necessario il consenso della maggioranza dell’edificio per attivare la procedura: basta che un piccolo gruppo di condomini, purché titolare di una quota millesimale sufficiente, formuli una richiesta scritta e motivata. È una tutela importante, pensata per evitare che situazioni urgenti rimangano bloccate dall’inerzia dell’amministratore o dal disinteresse della maggioranza.
Come presentare correttamente la richiesta
Per essere efficace, la richiesta di convocazione dovrebbe contenere alcuni elementi essenziali:
- l’indicazione chiara e specifica degli argomenti che si chiede di inserire all’ordine del giorno;
- le firme dei condomini richiedenti, con l’indicazione delle rispettive quote millesimali, per dimostrare il raggiungimento della soglia di un sesto;
- la forma scritta, da preferire sempre a una richiesta verbale, per ragioni di prova in caso di successiva contestazione;
- l’invio tramite un mezzo che garantisca la prova della data e della ricezione, come una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC, qualora l’amministratore ne sia dotato.
Una richiesta generica o priva di indicazioni precise sugli argomenti da trattare può essere considerata inidonea e legittimare un rifiuto, o comunque dare adito a contestazioni sulla regolarità della successiva assemblea.
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Gli obblighi dell’amministratore una volta ricevuta la richiesta
Ricevuta una richiesta valida, l’amministratore non ha margini di discrezionalità: è obbligato a convocare l’assemblea. La norma prevede un termine di dieci giorni dalla ricezione della richiesta entro il quale l’amministratore deve provvedere alla convocazione. Si tratta di un termine perentorio, posto a tutela dell’interesse dei condomini a vedere discussa la questione in tempi ragionevoli.
L’amministratore che ometta di convocare l’assemblea entro questo termine, senza giustificato motivo, si esporrebbe non solo a una possibile revoca per gravi irregolarità nella gestione, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, ma anche a responsabilità per i danni eventualmente derivati dal ritardo.
Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea
Se l’amministratore resta inerte e non convoca l’assemblea nel termine previsto, la legge non lascia i condomini privi di strumenti. In tal caso, gli stessi condomini che hanno presentato la richiesta possono provvedere direttamente alla convocazione, sostituendosi all’amministratore inadempiente.
In assenza di un amministratore, oppure quando questi sia rimasto inattivo, anche un singolo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché sia ordinata la convocazione dell’assemblea. Si tratta di un procedimento previsto proprio per evitare situazioni di stallo che potrebbero pregiudicare la corretta gestione del condominio e gli interessi di tutti i comproprietari.
È inoltre opportuno ricordare che l’inerzia dell’amministratore può costituire, se reiterata o particolarmente grave, uno dei presupposti per la sua revoca giudiziale, richiedibile da ciascun condomino anche indipendentemente da una specifica delibera assembleare in tal senso, nei casi più gravi previsti dalla legge.
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Quorum costitutivi e deliberativi da rispettare
Una volta convocata, l’assemblea condominiale deve rispettare le regole di validità previste dall’articolo 1136 del codice civile, che distingue tra quorum richiesto in prima e in seconda convocazione, sia per la costituzione dell’assemblea sia per l’approvazione delle delibere. Le maggioranze richieste variano inoltre in base alla materia trattata: per alcune decisioni, come le innovazioni o le modifiche di destinazione delle parti comuni, sono previste maggioranze qualificate più elevate.
È quindi fondamentale, anche per i condomini che hanno richiesto la convocazione, verificare preventivamente quale tipo di maggioranza sia necessaria per l’argomento che si intende portare in discussione, in modo da poter valutare in anticipo le effettive possibilità di successo della proposta.
Vizi della convocazione e possibilità di impugnazione
Una convocazione irregolare, ad esempio per mancato rispetto del termine minimo di preavviso di cinque giorni, per omessa indicazione di tutti gli argomenti all’ordine del giorno o per errori nelle modalità di comunicazione, può rendere annullabili le delibere assunte in quella sede.
I condomini assenti o dissenzienti, oppure quelli che ritengano violate le regole procedurali, hanno la facoltà di impugnare la delibera entro trenta giorni, decorrenti dalla data dell’assemblea per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Per questo motivo è importante che anche i condomini che hanno richiesto l’assemblea seguano con attenzione le modalità con cui viene poi effettivamente convocata e verbalizzata, per evitare che un vizio formale possa successivamente travolgere decisioni faticosamente raggiunte.
Alcuni consigli pratici
Prima di avviare la procedura, è utile verificare con precisione le proprie quote millesimali consultando il regolamento di condominio o le tabelle allegate, così da avere certezza del raggiungimento della soglia richiesta. È consigliabile inoltre conservare sempre una copia della richiesta inviata e della relativa prova di ricezione, redigere l’elenco degli argomenti con chiarezza e, qualora la situazione sia particolarmente delicata o conflittuale, farsi assistere da un legale già nella fase di redazione della richiesta, per evitare contestazioni che potrebbero ritardare ulteriormente la soluzione del problema.
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