Quando si acquista un appartamento in un edificio condiviso, si entra automaticamente a far parte di una realtà giuridica ben precisa e riconosciuta dal legislatore: il condominio.
Ma come nasce esattamente questa forma di convivenza immobiliare?
E soprattutto, può cessare di esistere?
Capire come funzionano questi momenti è fondamentale per chiunque sia proprietario o stia valutando l’acquisto di un’unità immobiliare in un edificio plurifamiliare.
Proprio per questo motivo abbiamo deciso di creare una guida di pratica consultazione, a beneficio di tutti i nostri lettori.
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Come nasce il condominio? Lo fa in modo “automatico”
Una delle caratteristiche più interessanti del condominio è che si costituisce in modo del tutto automatico. Non servono atti formali, delibere assembleari o registrazioni particolari: il condominio nasce per il semplice fatto che esistano più proprietari di unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, ai quali appartengono in comune determinate parti dell’immobile.
La nascita automatica avviene nel momento stesso in cui la proprietà di un edificio, originariamente unitaria, viene frazionata tra soggetti diversi. Il caso più comune è quello dell’impresa costruttrice che, dopo aver edificato un palazzo, procede alla vendita dei singoli appartamenti a diversi acquirenti. Dal momento in cui viene venduta la seconda unità immobiliare, nasce automaticamente il condominio, senza che sia necessaria alcuna formalità aggiuntiva.
Il principio che regola questa costituzione automatica è semplice ma fondamentale: laddove esistono parti comuni al servizio di proprietà separate, sorge inevitabilmente la necessità di una disciplina condominiale che regoli i rapporti tra i vari proprietari e la gestione di queste parti condivise.
Le diverse modalità di costituzione
Il condominio può costituirsi attraverso diverse vie giuridiche. La più frequente, come accennato, è costituita dalla compravendita: un unico proprietario cede a terzi porzioni del proprio edificio in proprietà esclusiva. Questo trasferimento può avvenire attraverso vari strumenti negoziali, dalla classica vendita alla donazione, dalla permuta ad altre forme di trasferimento immobiliare.
Esiste però anche un’altra modalità di costituzione, altrettanto rilevante: la successione ereditaria. Quando il proprietario di un intero edificio viene a mancare e dispone nel proprio testamento che le diverse unità immobiliari siano devolute a eredi differenti in proprietà esclusiva, si determina automaticamente la nascita del condominio. In questo caso, è la volontà testamentaria a provocare il frazionamento della proprietà e, conseguentemente, l’insorgere del regime condominiale.
È importante sottolineare che il condominio può assumere configurazioni diverse: può trattarsi di un condominio verticale, quando riguarda unità poste su piani diversi dello stesso edificio, oppure orizzontale, quando interessa edifici distinti ma collegati da parti comuni. Esiste inoltre il supercondominio, una realtà più complessa che coinvolge più condomini legati dalla condivisione di determinate strutture o servizi comuni.
Quando il condominio cessa di esistere
Se il condominio nasce automaticamente con la pluralità di proprietari, viene meno altrettanto automaticamente quando cessa questa condizione. La cessazione si verifica quando tutte le unità immobiliari tornano ad essere di proprietà di un unico soggetto. In questo caso, venendo meno la pluralità di proprietari, cessa anche la ragione stessa dell’esistenza del condominio.
Il fenomeno può a sua volta verificarsi quando un singolo acquirente procede all’acquisizione progressiva di tutti gli appartamenti dell’edificio, oppure quando più soggetti acquistano l’intero immobile in comproprietà indivisa. In entrambi i casi, non esistendo più proprietà separate ma una proprietà unitaria, il regime condominiale non ha più ragione di esistere e si estingue automaticamente.
Lo scioglimento e la divisione in condomini separati
Esiste poi una situazione particolare e interessante: la possibilità di sciogliere un condominio originariamente unitario per creare più condomini separati e autonomi. L’operazione, tuttavia, non è sempre possibile e richiede specifiche condizioni.
Innanzitutto, deve trattarsi di un edificio o di un gruppo di edifici che possano effettivamente dividersi in parti dotate delle caratteristiche necessarie per configurarsi come edifici autonomi. Non basta quindi la semplice volontà dei condomini: serve una reale possibilità tecnica di separazione.
Quando questa divisione può realizzarsi senza modificare sostanzialmente lo stato dei luoghi, la decisione spetta all’assemblea condominiale, che deve approvarla con specifiche maggioranze qualificate. Possono prevedersi due diverse soglie: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, oppure la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo.
Quando invece la separazione richiede interventi strutturali, modifiche sostanziali o opere di sistemazione dei locali, la questione può essere rimessa all’autorità giudiziaria. In questo caso, almeno un terzo dei comproprietari della porzione di edificio per cui si chiede la separazione può rivolgersi al giudice affinché disponga lo scioglimento.
Il Supercondominio: una separazione non totale
Una situazione particolare si verifica quando, pur procedendo alla separazione, alcune parti comuni restano condivise tra le diverse porzioni di edificio. In questo caso non si ha una cessazione completa del vincolo condominiale, ma si crea quella particolare configurazione nota come supercondominio.
Il supercondominio rappresenta una realtà condominiale più articolata, nella quale convivono più condomini distinti che mantengono in comune determinati beni o servizi. Una configurazione che richiede una gestione più complessa, che tenga conto sia delle esigenze dei singoli condomini sia di quelle relative alle parti che restano in comune tra tutti.
Perché è importante richiedere una consulenza
Le dinamiche di costituzione e cessazione del condominio, così come le possibilità di scioglimento e divisione, rappresentano questioni di notevole complessità che richiedono una valutazione attenta delle circostanze concrete e delle normative applicabili. Ogni situazione condominiale presenta caratteristiche proprie che devono essere esaminate con la dovuta competenza professionale.
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