La modifica delle tabelle millesimali in condominio – indice:
- Premessa
- Articolo 69 disp. att. cc
- Modifica per errore
- Mutamento delle condizioni dell’edificio
- Modifica in giudizio
- Tabella nuova
Le tabelle millesimali sono un documento fondamentale e duraturo nella vita del condominio che pertanto dev’essere redatto calcolando con estrema precisione i valori che lo corredano. Allegate al regolamento condominiale se il condominio ha più di dieci condomini, quando manifestano vizi e irregolarità possono causare danni economici rilevanti al ripetersi dell’errore nel corso del tempo. Può risultare pertanto necessario revisionarle e modificarle. Vediamo come può avvenire la modifica alla luce della riforma attuata con il decreto legislativo 220 del 2012.
Premessa: il contributo della Cassazione alla modifica delle tabelle millesimali
Secondo quanto affermato dall’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile le tabelle millesimali possono essere modificate all’unanimità o a maggioranza.
Prima di proseguire in questa direzione è necessario far menzione della nota sentenza delle sezioni unite della Cassazione numero 18477 del 2010. La pronuncia ha ribaltato il vecchio orientamento secondo cui la modifica o la revisione delle tabelle millesimali era possibile solo con il consenso di tutti i condomini. Tali decisioni potevano essere prese mediante riunione assembleare con la totalità dei voti a favore oppure con la sottoscrizione di apposito documento da parte di tutti i condomini.
La Suprema Corte a Sezioni Unite giudicava in merito all’approvazione delle tabelle all’unanimità. Nella decisione ha ritenuto sufficiente l’approvazione delle tabelle con la sola maggioranza prevista dall’articolo 1136 del codice civile, secondo comma, laddove le tabelle rispecchino i criteri fissati dal legislatore. Il quorum deliberativo è costituito dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio. La motivazione addotta dalla Corte può essere valorizzata dall’affermazione secondo cui le tabelle “non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio”. Le tabelle costituiscono dunque solo uno strumento che traduce in termini aritmetici dei valori già esistenti senza incidere sui diritti dei condomini, la Corte ha ritenuto non necessario il consenso di tutti.
Tale nuovo orientamento è stato recepito dalla riforma del condominio del 2012 per quanto attiene la modifica o la revisione delle suddette tabelle. Vediamo infatti, nel successivo paragrafo, cosa prevede l’articolo 69 delle disposizioni attuative.
L’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile dopo la riforma sul condominio
L’articolo 69 delle disposizioni attuative al codice civile, a seguito della riforma operata con la legge 220 del 2012, distingue:
- le tabelle millesimali modificabili o rettificabili all’unanimità (primo comma);
- due casi in cui le stesse tabelle possono essere modificate a maggioranza.
La distinzione, alla luce della sentenza già menzionata, dipende dal tipo di modifica che si vuole adottare, a prescindere dalle modalità di redazione della tabella millesimale da revisionare. Ci sono tabelle millesimali di origine convenzionale che stabiliscono la ripartizione delle spese con criteri alternativi a quelli legali e tabelle non convenzionali che invece ripartiscono le spese in base ai criteri legali.
Sono modificabili all‘unanimità quelle tabelle che, a prescindere dalle modalità suddette, introducano un criterio diverso da quello legale per la rideterminazione dei valori in esse contenuti.
Con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile invece si modificano i valori espressi nelle tabelle secondo i criteri legali di ripartizione delle spese in due casi:
- “quando risulta che sono conseguenza di errore”;
- “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.
La modifica delle tabelle millesimali per errore
L’assemblea condominiale può riunirsi per modificare la tabella millesimale viziata da errore. Ma cosa si intende per errore? La Suprema Corte a sezioni unite ha sancito con la datata sentenza numero 6222 del 1997 che “l’errore richiamato dall’art. 69 n. 1 disp. att. c.c. non già come rilevante in ordine al vizio del consenso prestato all’atto della stipula del contratto ai sensi dell’art. 1428 c.c., bensì nella semplice sola ed obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle”.
L’errore cui si riferisce il Supremo Collegio pertanto è un errore materiale che determina una divergenza tra la realtà oggettiva e i valori espressi nella tabella. Questo può derivare, ad esempio, da un errore di calcolo del tecnico preposto alla redazione delle tabelle che determini una difformità rispetto ai parametri di legge o ai criteri convenzionalmente stabiliti dalle parti. Può essere dunque un errore “di fatto”, ovvero di materiale errata misurazione delle superfici, o un errore “di diritto” conseguenti all’utilizzo di criteri di calcolo scorretti.
L’errore dev’essere provato con precisione e ed esattezza non avendo alcuna rilevanza la sola affermazione della divergenza dei valori rispetto alla realtà obbiettivamente verificabile. Anche un solo condomino può avere interesse alla revisione della tabella e richiederne la modifica.
Quando mutano le condizioni di parte dell’edificio
Il secondo comma dell’articolo 69 riconosce la possibilità di modificare o rivedere le tabelle millesimali quando sono mutate le condizioni di parte dell’edificio. Le cause di tali alterazioni possono essere le seguenti:
- sopraelevazione di superficie;
- incremento di superficie;
- incremento o diminuzione delle unità immobiliari.
Tali cause devono “alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”. La norma precedentemente alla riforma non legava la possibilità di modifica a una quantità di alterazione delle condizioni dell’edificio. Anche in questo caso può proporre la revisione della tabella il solo condomino interessato. La condizione necessaria per farlo è che i fattori di cui sopra abbiano una portata consistente tale da alterare significativamente le condizioni dell’edificio.
Precisiamo che la sopraelevazione di superficie non determina sempre la possibilità di modificare la tabella. La Cassazione Civile a sezioni unite infatti ha sostenuto nella sentenza 16794 del 2007 che ” la modifica delle tabelle può aver luogo solo ove l’obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari ed il valore, proporzionale a quello dell’intero edificio, attribuito loro nelle tabelle medesime, non sia di modesta entità e che, in ogni caso, la modifica stessa non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione intervenuta a seguito degli eventi normativamente previsti dal n. 2 dell’art. 69 disp. att. cc…”.
In tale seconda ipotesi di modifica a maggioranza le relative spese sono a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
La modifica delle tabelle millesimali in giudizio
Un solo condomino o più condomini dunque possono agire in giudizio per richiedere la revisione delle tabelle millesimali sulla base dei presupposti sopra elencati. La riforma sul condominio ha introdotto per tali casi una novità di non poca rilevanza pratica. Ci riferiamo alla previsione secondo cui, ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni attuative “Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore”.
Precedentemente il condomino intervenuto giudizialmente per far valere l’inefficacia della tabella e richiederne la revisione doveva necessariamente citare in giudizio tutti i condomini. Questi avevano, fra l’altro, una rappresentanza processuale limitata alle sole parti comuni dell’edificio. A seguito della riforma invece il condomino ricorrente ha una duplice possibilità: citare in giudizio il solo amministratore come rappresentante di tutti i condomini o direttamente gli stessi.
Nel caso in cui venga chiamato in giudizio il solo amministratore questi deve “darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini”. Se non adempie a tale dovere rischia la revoca dell’incarico e di dover subire il risarcimento di eventuali danni.
Da quando si applica la tabella nuova
Abbiamo dunque visto che la modifica della tabella può avvenire in sede giudiziale. Questo succede quando i condomini non giungono a un accordo sui criteri con cui operare la modifica. In tal caso è demandata al giudice la revisione della tabella millesimale errata e l’applicazione di quella nuova.
La sentenza con cui il giudice dispone l’avvenuta revisione e l’applicazione della nuova tabella ha efficacia costitutiva dal momento in cui passa in giudicato. È da tale momento dunque che verrà applicata la nuova tabella.
La Cassazione ha stabilito tuttavia l’efficacia reatroattiva della sentenza di revisione al tempo in cui il giudizio ha avuto inizio. L’assemblea condominiale pertanto può continuare provvisoriamente a fare riferimento alla vecchia tabella. Si può, tuttavia, riservare il diritto di chiedere di conguagliare gli importi in base ai valori determinati nella nuova.
La retroattività gioca a vantaggio del condomino o dei condomini che con l’intervento in giudizio hanno voluto manifestare il dissenso alla correttezza delle tabelle millesimali fino ad allora vigenti. Questi infatti possono pretendere che gli vengano restituite le somme pagate e non dovute da quando hanno proposto la domanda al giudice.