Quando si vive in un condominio, è fondamentale capire quali spazi appartengono alla collettività e quali rientrano invece nella proprietà esclusiva.
Tra gli elementi che più frequentemente generano dubbi e controversie tra condomini vi sono i vestiboli, gli anditi e i portici. Si tratta di aree che quotidianamente attraversiamo senza pensarci, ma che rivestono un ruolo giuridico preciso e comportano responsabilità condivise in termini di manutenzione e spese.
Cerchiamo di capire cosa sono, quale funzione svolgono e come si gestiscono in un condominio.
Cosa sono e quale funzione svolgono questi spazi
Il Codice Civile, all’articolo 1117, individua una serie di elementi che si presumono comuni a tutti i proprietari dell’edificio condominiale, salvo prova contraria risultante dal titolo di proprietà. Tra questi rientrano proprio i vestiboli, gli anditi e i portici, concepiti come spazi essenziali per garantire il collegamento tra le proprietà individuali, le aree comuni e l’esterno dell’edificio.
Il vestibolo rappresenta il primo ambiente che si incontra varcando il portone d’ingresso del condominio. È quello spazio che comunemente chiamiamo androne o atrio, destinato a fungere da zona di passaggio verso gli appartamenti del piano terra, le scale, i cortili o i garage. La sua funzione principale è dunque quella di creare un’area di transito e di distribuzione tra l’ingresso principale e le diverse parti dell’edificio.
L’andito presenta caratteristiche analoghe ma con un’estensione concettuale più ampia. Con questo termine si identificano tutti quegli spazi che consentono l’accesso agli appartamenti individuali e alle altre parti comuni dello stabile. Non si limita quindi alla sola zona immediatamente successiva al portone, ma comprende anche i corridoi e gli spazi di disimpegno che permettono di raggiungere ascensori, cortili e altre aree condominiali. La giurisprudenza ha chiarito che l’andito costituisce quella struttura formata dal soffitto e dalla soletta che divide orizzontalmente il corridoio di passaggio dalla costruzione sovrastante.
I portici, invece, sono strutture architettoniche spesso sporgenti sulla pubblica via e liberamente accessibili. La loro funzione primaria è quella di proteggere un’area di transito dalle intemperie, ma possono anche assolvere a un ruolo ornamentale e decorativo, contribuendo all’estetica complessiva dell’edificio. Anche quando affacciano direttamente sulla strada e sono utilizzati dal pubblico, mantengono generalmente la natura di proprietà comune condominiale.
A chi appartengono e chi deve contribuire alle spese
La presunzione di proprietà comune stabilita dalla legge per questi spazi si fonda su considerazioni sia strutturali che funzionali. Vestiboli, anditi e portici sono infatti elementi indispensabili per la configurazione stessa di un edificio suddiviso in più unità immobiliari. Senza questi collegamenti, sarebbe impossibile accedere alle singole proprietà e godere pienamente dei propri diritti.
La giurisprudenza ha consolidato nel tempo un orientamento chiaro: la presunzione di comunione si estende anche ai proprietari di negozi o locali al piano terra che dispongono di accesso diretto dalla strada pubblica. Questo principio si giustifica con il fatto che, pur non utilizzando quotidianamente questi spazi per accedere alla propria unità, tali proprietari beneficiano comunque della presenza di queste strutture essenziali per l’esistenza e la conservazione dell’intero edificio. Si tratta di beni indivisibili per loro natura, destinati a servire l’intera comunità condominiale.
La presunzione di comunione opera anche quando vestiboli e anditi servono i condomini di un solo piano, oppure quando collegano edifici limitrofi tecnicamente autonomi ma destinati permanentemente a servire l’insieme immobiliare. La ratio di questa estensione risiede nel carattere necessario e permanente della destinazione di tali spazi al servizio dell’edificio.
La ripartizione delle spese
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, il criterio generale prevede che i costi di manutenzione, conservazione e godimento di vestiboli e anditi vengano ripartiti tra tutti i condomini in proporzione alle quote millesimali di proprietà. Questo principio vale anche per le spese sostenute per l’arredo di questi spazi, come l’acquisto di mobili, fioriere o altri elementi decorativi, purché si tratti di interventi ragionevoli finalizzati al miglioramento dell’area comune e non di vere e proprie innovazioni.
Esistono tuttavia situazioni particolari che richiedono un’applicazione diversificata dei criteri di ripartizione. Quando un edificio condominiale presenta più accessi indipendenti, e determinati vestiboli o anditi sono utilizzati esclusivamente da alcuni condomini mentre altri proprietari accedono alle proprie unità immobiliari attraverso ingressi autonomi direttamente dalla pubblica via, le spese devono essere poste a carico soltanto di coloro che effettivamente traggono utilità da quegli specifici spazi comuni. In questi casi si applica un principio di proporzionalità basato sull’uso effettivo e sull’utilità concreta ricavata.
I portici condominiali seguono analoghe regole di ripartizione delle spese, con un’importante eccezione. Quando il portico è prospiciente alla strada pubblica ed è gravato da servitù di pubblico passaggio, le opere di costruzione e manutenzione dei pavimenti, così come l’illuminazione, sono a carico del Comune per espressa previsione legislativa. In questi casi, infatti, prevale la funzione pubblica dello spazio rispetto a quella privata condominiale.
L’importanza di una corretta gestione condominiale
Le questioni relative a vestiboli, anditi e portici possono sembrare marginali nella vita quotidiana del condominio, ma rappresentano spesso fonte di conflitti quando non vengono gestite con chiarezza e nel rispetto delle norme. Comprendere la natura giuridica di questi spazi, i diritti e gli obblighi che ne derivano, permette di prevenire controversie e di garantire una convivenza più serena tra condomini.
È fondamentale che l’amministratore condominiale applichi correttamente i criteri di ripartizione delle spese, tenendo conto delle specificità dell’edificio e dell’effettivo utilizzo degli spazi da parte dei singoli proprietari. Altrettanto importante è che i condomini siano consapevoli dei propri doveri contributivi, evitando contestazioni infondate che potrebbero generare tensioni e allungare i tempi decisionali dell’assemblea.
La corretta interpretazione delle norme e la loro applicazione alle concrete situazioni condominiali richiedono spesso competenze tecniche e conoscenza approfondita della materia. Per questo motivo, di fronte a dubbi o controversie relativi alla gestione di questi spazi comuni, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista esperto.
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