La questione delle telecamere negli spazi condominiali è uno degli argomenti più delicati e discussi nell’ambito della gestione degli edifici in regime di condominio. Si tratta di un tema che tocca da vicino il difficile equilibrio tra due esigenze fondamentali: da un lato il legittimo desiderio di sicurezza dei residenti, dall’altro la tutela del diritto alla privacy di ciascun condomino.
Comprendere il quadro normativo attuale è essenziale per evitare controversie legali e garantire una convivenza serena all’interno dell’edificio.
L’evoluzione della giurisprudenza e il ruolo del legislatore
Per molti anni, in assenza di una disciplina specifica, la questione della videosorveglianza condominiale è stata oggetto di interpretazioni contrastanti da parte dei tribunali italiani. Alcune pronunce hanno ritenuto completamente illegittima l’installazione di sistemi di ripresa nelle aree comuni, considerandola una violazione intollerabile della riservatezza dei condomini. Altri orientamenti hanno invece ammesso la possibilità di dotarsi di impianti di videosorveglianza, subordinando tale facoltà all’adozione di una delibera assembleare approvata con le maggioranze previste dalla legge.
Questa incertezza interpretativa ha reso necessario un intervento normativo chiaro e definitivo. La svolta è arrivata con la riforma del condominio del 2012, che ha introdotto nel codice civile l’articolo 1122-ter, dedicato specificamente agli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni. Questa disposizione ha finalmente fornito una base normativa solida, stabilendo che l’assemblea condominiale può deliberare l’installazione di telecamere con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile, ovvero con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Le telecamere installate dal condominio: regole e obblighi
Quando l’assemblea condominiale decide di dotare l’edificio di un sistema di videosorveglianza per monitorare gli spazi comuni, è fondamentale rispettare una serie di prescrizioni previste dalla normativa sulla protezione dei dati personali. Il mancato rispetto di tali disposizioni può infatti comportare conseguenze significative, sia in termini di sanzioni amministrative che di responsabilità civile.
Innanzitutto, è obbligatorio segnalare la presenza dell’impianto mediante apposita cartellonistica informativa, che deve essere chiaramente visibile prima di accedere all’area videosorvegliata. Questo adempimento risponde al principio di trasparenza che governa il trattamento dei dati personali: chi entra nell’edificio deve essere immediatamente consapevole della presenza di telecamere.
La conservazione delle registrazioni
Le registrazioni devono essere conservate per un periodo limitato, generalmente non superiore alle ventiquattro o quarantotto ore. Solo in presenza di specifiche esigenze di sicurezza, adeguatamente motivate, è possibile prevedere tempi di conservazione più lunghi, sempre nel rispetto delle indicazioni fornite dall’Autorità Garante per la protezione dei dati personali. Questo limite temporale serve a garantire che le immagini vengano utilizzate esclusivamente per le finalità di sicurezza che ne hanno giustificato la raccolta, evitando la creazione di archivi permanenti che potrebbero ledere la privacy dei condomini.
Il posizionamento delle telecamere
Le telecamere devono essere posizionate in modo da riprendere esclusivamente le aree comuni dell’edificio, come gli ingressi, i corridoi, le scale o il garage condominiale. È necessario evitare di inquadrare spazi esterni al condominio, come le strade pubbliche, i negozi circostanti o gli edifici adiacenti, a meno che ciò non sia strettamente indispensabile per ragioni di sicurezza. L’angolo di ripresa deve essere calibrato con precisione per limitare al massimo l’intrusione nella sfera privata di soggetti estranei al condominio.
Infine, i dati raccolti devono essere adeguatamente protetti attraverso misure di sicurezza idonee a prevenire accessi non autorizzati. Solo il titolare del trattamento, il responsabile e gli eventuali incaricati espressamente autorizzati possono visionare le registrazioni. Questo aspetto è cruciale per garantire che le immagini non vengano utilizzate impropriamente o divulgate senza giustificato motivo.
L’installazione di telecamere da parte del singolo condomino
Diversa è la situazione quando è il singolo condomino a voler installare una telecamera per proteggere la propria abitazione. In questo caso, se le riprese sono effettuate per finalità esclusivamente personali e le immagini non vengono né comunicate a terzi né diffuse, non si applica la disciplina prevista dal Codice della privacy. Tuttavia, ciò non significa che il condomino sia completamente libero di agire come preferisce.
Il proprietario che installa una telecamera privata non è tenuto a posizionare cartelli informativi, ma deve assolutamente rispettare un vincolo fondamentale: l’angolo di ripresa deve essere limitato agli spazi di sua esclusiva pertinenza. Non è quindi consentito riprendere l’intero pianerottolo, le scale comuni o le aree condivise con gli altri residenti. La telecamera può inquadrare esclusivamente la porta di ingresso della propria abitazione o il posto auto di proprietà, senza estendere la ripresa a zone che potrebbero interessare la sfera di privacy altrui.
Questa limitazione risponde a un principio fondamentale: la tutela della propria sicurezza personale non può tradursi in un controllo ingiustificato sugli spazi comuni o sulle attività degli altri condomini. Il rispetto di tale prescrizione è essenziale per evitare contestazioni e potenziali responsabilità, sia in sede civile che penale.
Il valore probatorio delle registrazioni e le conseguenze delle violazioni
Un aspetto di particolare interesse riguarda l’utilizzo delle riprese video come mezzo di prova in sede giudiziaria. La giurisprudenza ha chiarito che le videoregistrazioni effettuate in ambito condominiale, sia dall’assemblea che dal singolo condomino, costituiscono mezzi di prova legittimi e possono essere utilizzate in un procedimento giudiziale, anche nell’ipotesi in cui non siano state rispettate tutte le prescrizioni previste dalla normativa sulla privacy. Questo orientamento si basa sul principio secondo cui la disciplina in materia di protezione dei dati personali non può costituire un ostacolo all’esercizio dell’azione penale o alla tutela dei propri diritti in sede civile.
Tuttavia, il mancato rispetto delle regole sulla videosorveglianza può comunque comportare conseguenze significative. Il condominio o il singolo condomino che violi le prescrizioni normative può incorrere in sanzioni amministrative anche di notevole entità, oltre all’obbligo di risarcire eventuali danni causati ai soggetti la cui privacy è lesa. È quindi fondamentale operare sempre nel rispetto delle disposizioni vigenti, anche quando si ritiene di agire per finalità legittime di sicurezza.
Richiedere una consulenza qualificata
La materia della videosorveglianza in condominio si presenta complessa e in continua evoluzione, con numerosi aspetti tecnici e giuridici che richiedono una valutazione attenta e professionale. Ogni situazione presenta caratteristiche specifiche che possono influenzare le scelte operative e le modalità di installazione degli impianti. Per questo motivo, prima di procedere con qualsiasi iniziativa in questo ambito, è sempre consigliabile affidarsi a una consulenza legale specializzata.
Se desiderate approfondire le tematiche legate alla videosorveglianza condominiale o avete necessità di assistenza per valutare la conformità di un impianto esistente o progettato, il nostro studio è a vostra completa disposizione. Contattaci per ricevere una consulenza personalizzata e professionale, in grado di garantirvi la massima tutela nel rispetto della normativa vigente.