Gli ascensori condominiali sono un servizio essenziale nella vita quotidiana di milioni di italiani, ma il loro malfunzionamento può trasformarsi rapidamente in una questione di rilevante portata giuridica. Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli ha fatto chiarezza su un tema particolarmente delicato: la responsabilità del condominio quando un guasto all’impianto elevatore causa danni fisici a chi lo utilizza.
In particolare, la recente sentenza numero 11616/25, depositata nel dicembre scorso, offre indicazioni preziose non soltanto agli addetti ai lavori, ma a tutti coloro che vivono in un edificio dotato di ascensore.
Capire quali sono i meccanismi che disciplinano la responsabilità civile in questo ambito significa tutelare i propri diritti e, per chi amministra un condominio, essere consapevoli degli obblighi che la legge impone.
Proviamo a riassumere insieme che cosa è stato deciso e come puoi far valere i tuoi diritti.
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Il principio della custodia e la responsabilità oggettiva
Il punto di partenza per comprendere la materia è l’articolo 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia. Secondo questa norma, chi ha la custodia di una cosa risponde dei danni che questa provoca, salvo che provi il caso fortuito. Si tratta di una forma di responsabilità particolarmente rigorosa, definita “oggettiva”, perché prescinde dalla colpa o dalla negligenza del custode.
L’ascensore condominiale rientra tra i beni comuni dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile. Di conseguenza, il condominio nella sua interezza ne è custode e risponde dei danni che l’impianto può causare. Il principio vale peraltro sia nei confronti di terzi estranei alla compagine condominiale, sia verso i singoli condomini che utilizzano il servizio.
La responsabilità del condominio non si limita ai casi di evidente negligenza nella manutenzione. La legge impone un dovere attivo di vigilanza e di mantenimento dell’impianto in condizioni di sicurezza. Quando un ascensore causa un danno, non è sufficiente dimostrare di aver rispettato gli obblighi minimi: occorre provare che l’evento dannoso sia stato determinato da un fattore completamente estraneo e imprevedibile.
Il contratto di manutenzione
Un aspetto cruciale emerso dalla pronuncia napoletana riguarda il rapporto tra il condominio e la ditta incaricata della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore. Molti amministratori e condomini ritengono, erroneamente, che affidare la gestione tecnica dell’impianto a professionisti specializzati comporti automaticamente il trasferimento della responsabilità in caso di incidente.
La realtà giuridica è differente. Il contratto di manutenzione non interrompe il vincolo di custodia tra il condominio e l’ascensore. In altre parole, delegare le operazioni tecniche a terzi non esonera il condominio dalla responsabilità per i danni che l’impianto può provocare. Il custode resta tale anche quando affida materialmente la cura del bene ad altri soggetti.
Il principio ha una logica precisa: il condominio è l’unico titolare del potere decisionale sulla cosa. È l’assemblea condominiale, su proposta dell’amministratore, che decide se e quando effettuare interventi di manutenzione straordinaria, se sostituire componenti obsoleti, se investire risorse per migliorare la sicurezza. La ditta manutentrice può segnalare criticità e proporre soluzioni, ma non ha il potere di imporle.
Le segnalazioni tecniche che vengono ignorate
Uno degli elementi più significativi della vicenda esaminata dal Tribunale di Napoli riguarda le segnalazioni tecniche che la ditta manutentrice aveva ripetutamente inoltrato al condominio. I tecnici avevano evidenziato problematiche specifiche relative all’efficienza del limitatore di velocità e alla necessità di sostituire il quadro di manovra per evitare pericolosi sbalzi di frenata. Erano stati predisposti anche preventivi di spesa dettagliati.
Il condominio, tuttavia, non aveva dato seguito a queste indicazioni. L’inerzia gestionale si è rivelata determinante nell’attribuzione della responsabilità. Quando una criticità tecnica viene formalmente segnalata da professionisti competenti e il condominio non interviene tempestivamente, diventa estremamente difficile invocare il caso fortuito come causa dell’incidente.
Il caso fortuito, infatti, deve configurarsi come un evento del tutto eccezionale, imprevedibile e inevitabile, capace di interrompere il nesso causale tra la cosa e il danno. Se esiste documentazione che attesta la conoscenza pregressa di un difetto o di una situazione di potenziale pericolo, l’evento dannoso che ne deriva non può essere considerato fortuito. Al contrario, diventa la conseguenza prevedibile di un’omissione nell’adozione delle misure di sicurezza necessarie.
Come viene ripartito l’onere probatorio?
Sul piano processuale, la giurisprudenza ha consolidato una chiara ripartizione degli oneri probatori. Chi subisce un danno da una cosa in custodia deve dimostrare l’esistenza dell’evento lesivo e il collegamento causale tra la cosa e il pregiudizio patito. La prova può essere fornita attraverso testimonianze, certificazioni mediche, documentazione fotografica o qualsiasi altro elemento che attesti la dinamica dell’incidente.
Il custode, dal canto suo, per liberarsi dalla responsabilità deve fornire la prova positiva del caso fortuito. Non basta sollevare dubbi sulla dinamica o ipotizzare comportamenti imprudenti della vittima: occorre dimostrare in modo concreto l’esistenza di un fattore esterno, eccezionale e determinante, che ha causato il danno in modo autonomo rispetto al normale funzionamento della cosa.
Nel caso dell’ascensore che si arresta improvvisamente causando lesioni a chi si trova nella cabina, il nesso causale tra il malfunzionamento e il danno è generalmente evidente. Spetta quindi al condominio dimostrare che l’arresto anomalo sia stato provocato da un evento straordinario e non da carenze interne all’impianto.
Quali sono le conseguenze patrimoniali per il condominio?
Quando viene accertata la responsabilità del condominio, le conseguenze economiche ricadono sull’intera compagine condominiale. Il risarcimento viene corrisposto attingendo al fondo comune o, qualora insufficiente, mediante ripartizione tra i condomini secondo i millesimi di proprietà. Si tratta di un costo che grava su tutti, anche su coloro che non hanno alcuna responsabilità diretta nell’omessa manutenzione o nell’inerzia gestionale.
Oltre al risarcimento del danno biologico, quantificato secondo criteri consolidati dalla giurisprudenza attraverso le tabelle di riferimento dei principali tribunali italiani, il condominio condannato deve sostenere le spese legali del giudizio. L’impatto economico complessivo può risultare significativo, soprattutto per condomini di dimensioni ridotte o con bilanci già gravati da altre spese straordinarie.
Meglio prevenire!
La lezione che emerge dalla giurisprudenza più recente è chiara: investire nella manutenzione preventiva e rispondere tempestivamente alle segnalazioni tecniche rappresenta non solo un dovere giuridico, ma anche una scelta economicamente razionale. Il costo di un intervento manutentivo, anche quando richiede investimenti non trascurabili, risulta generalmente inferiore rispetto alle conseguenze di un incidente evitabile.
Gli amministratori condominiali devono prestare particolare attenzione alla documentazione prodotta dalle ditte manutentrici. Ogni segnalazione di criticità dovrebbe essere portata tempestivamente all’attenzione dell’assemblea, corredandola di informazioni chiare sui rischi connessi all’eventuale inerzia e sui costi degli interventi proposti. La trasparenza informativa consente ai condomini di assumere decisioni consapevoli e responsabili.
La materia della responsabilità condominiale per incidenti in ascensore presenta aspetti tecnici e giuridici complessi, che richiedono un’analisi approfondita del caso concreto. Ogni situazione presenta caratteristiche specifiche che possono influenzare l’esito di un’eventuale controversia.
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