I portoni d’ingresso sono un elemento fondamentale nella vita quotidiana di ogni condominio, costituendo il punto di passaggio obbligato tra lo spazio privato dell’edificio e l’ambiente esterno.
La loro corretta gestione, sia sotto il profilo giuridico che pratico, riveste particolare importanza per garantire sicurezza, funzionalità e armonia tra i condomini.
La natura giuridica dei portoni condominiali
Per portone d’ingresso si intende qualsiasi porta che, indipendentemente dalle sue dimensioni, svolge la funzione principale di mettere in comunicazione l’edificio con l’esterno. Questa definizione funzionale prevale sulle caratteristiche strutturali o estetiche del manufatto: ciò che conta è il ruolo che l’elemento svolge nell’economia complessiva dell’edificio.
La normativa condominiale riconosce ai portoni d’ingresso la natura di proprietà comune, con la conseguenza che tutti i condomini hanno il diritto di utilizzarli e il dovere di partecipare alle spese necessarie per la loro manutenzione, riparazione o ricostruzione. La ripartizione avviene in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, secondo i criteri stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile, salvo che i titoli di proprietà non dispongano diversamente.
La presunzione di comunione prevista dalla legge si estende a tutti i manufatti aventi la funzione di far comunicare l’edificio con la pubblica strada. Questi elementi sono considerati necessari per la configurazione stessa del fabbricato e costituiscono strumenti indispensabili non solo per il godimento della proprietà individuale, ma anche per la sua conservazione, protezione e salvaguardia, nonché per la sicurezza dei terzi.
La duplice utilità dei portoni d’ingresso
I portoni d’ingresso forniscono una doppia utilità a vantaggio di tutti i condomini. La prima è un’utilità diretta: ogni singolo condomino necessita del portone per accedere alla propria proprietà esclusiva e per fruirne pienamente. La seconda è un’utilità indiretta: il portone consente l’utilizzazione e la manutenzione degli altri spazi comuni dell’edificio, come l’androne, le scale, l’ascensore e tutte le altre parti condivise.
Questa duplice funzione spiega perché le caratteristiche costruttive dei portoni risultano irrilevanti ai fini della loro qualificazione come beni comuni. La presunzione di comunione opera sia quando il portone è strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di due corpi di fabbrica appartenenti a proprietari diversi ma costituenti un’unica entità immobiliare, sia quando il portone è comune a due edifici limitrofi e permanentemente destinato a dare accesso a entrambi.
Negli stabili caratterizzati dalla presenza di più portoni, come avviene quando esistono un ingresso principale e uno secondario dovuti alle particolari conformazioni architettoniche, entrambi mantengono la natura di proprietà comune. La soluzione risponde alla logica di garantire a tutti i condomini la possibilità di accedere all’edificio attraverso i varchi previsti dalla struttura originaria.
Un aspetto particolarmente interessante riguarda la posizione dei proprietari di unità immobiliari dotate di ingresso indipendente. Si potrebbe pensare che questi soggetti, non utilizzando il portone comune per accedere alla propria abitazione o al proprio negozio, possano considerarsi estranei alla relativa comunione. La giurisprudenza ha invece chiarito che la comproprietà dei portoni d’ingresso va attribuita a tutti i condomini in ragione del servizio generale prestato all’unità dell’edificio, a prescindere dall’utilizzo effettivo. Anche le proprietà esclusive servite da ingresso autonomo rispetto a quello destinato agli altri piani dello stabile sono quindi comproprietarie del portone principale, poiché questo costituisce comunque un elemento necessario per la configurazione complessiva del fabbricato.
La sostituzione e le migliorie del portone
Quando un portone necessita di sostituzione per vetustà o danneggiamento, non sorgono particolari dubbi interpretativi: trattandosi di bene comune, le spese vengono ripartite tra tutti i condomini secondo i criteri proporzionali previsti dalla normativa. La situazione diventa più delicata quando la sostituzione comporta l’installazione di un portone con caratteristiche superiori rispetto al precedente, dotato di maggiori sistemi di sicurezza o di particolari strumenti tecnologici.
Si pensi, ad esempio, alla sostituzione del vecchio portone con uno dotato di maniglioni antipanico, di sistema di apertura automatica dall’interno per favorire l’evacuazione in caso di emergenza, o di caratteristiche strutturali che garantiscono una maggiore resistenza ai tentativi di effrazione. In questi casi, la giurisprudenza ha chiarito che tali sostituzioni non devono essere considerate innovazioni in senso tecnico, ma migliorie apportate al bene comune per agevolarne l’uso e incrementarne la sicurezza. Di conseguenza, le relative spese vengono legittimamente ripartite tra tutti i condomini secondo le ordinarie regole della comunione.
Rientrano nella categoria dei semplici miglioramenti anche l’installazione di serrature a codice digitale o di sistemi per l’apertura automatica del portone. Dispositivi che non alterano la destinazione del bene né limitano le facoltà di godimento degli altri condomini, ma si limitano a renderne più agevole e sicuro l’utilizzo. È invece stata considerata innovazione vietata l’installazione di una seconda serratura al portone d’ingresso non collegata al citofono, poiché tale modifica costringe ogni condomino ad aprire il portone manualmente, comprimendo la facoltà di godimento della cosa comune e creando un disagio nell’utilizzo quotidiano.
Cancelli e sistemi di accesso automatizzati
La disciplina dei cancelli installati per regolamentare l’accesso alle aree condominiali merita un approfondimento specifico. La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che la delibera assembleare con cui viene disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale mediante uno o più cancelli, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare e impedire l’indiscriminato accesso di soggetti estranei, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini.
Questo tipo di intervento attiene all’uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini. L’installazione di cancelli non incide sull’essenza del bene comune né ne altera la funzione o la destinazione: si limita a disciplinarne l’utilizzo nell’interesse della collettività condominiale, incrementando la sicurezza dell’edificio e il controllo sugli accessi.
Il medesimo principio vale per l’automatizzazione dei cancelli mediante comando a chiave, telecomando o altri dispositivi elettronici. Anche in questo caso, non si configura un’innovazione in senso proprio, ma una mera miglioria delle parti comuni. L’automatizzazione non impedisce l’accesso ai condomini, ma ne facilita le modalità operative, riducendo i disagi legati all’apertura manuale e consentendo un ingresso più agevole, specialmente in condizioni meteorologiche avverse o quando si trasportano oggetti ingombranti.
La delibera assembleare che dispone l’installazione di cancelli automatizzati con consegna del congegno di apertura e chiusura ai proprietari delle singole unità immobiliari rientra quindi nei poteri ordinari dell’assemblea, attinenti all’uso e alla regolamentazione della cosa comune. Non si tratta di un intervento che incide negativamente sulle facoltà di godimento dei condomini e pertanto non trova applicazione il divieto stabilito dalla legge per le innovazioni pregiudizievoli.
Campanelli, citofoni e sistemi di videosorveglianza
I campanelli e i citofoni, nelle loro varie evoluzioni tecnologiche che includono oggi anche i videocitofoni e i sistemi di comunicazione digitale, rientrano nella nozione di impianti comuni dell’edificio condominiale. La loro funzione essenziale è quella di mettere in comunicazione il singolo condomino con l’esterno e viceversa, consentendo l’identificazione dei visitatori e l’apertura del portone a distanza.
I dispositivi costituiscono elementi accessori del portone d’ingresso ma non per questo meno importanti: rappresentano infatti il primo filtro di sicurezza dell’edificio e lo strumento principale attraverso cui i condomini controllano gli accessi alla proprietà comune. La loro natura di beni comuni comporta che le spese relative alla manutenzione, riparazione o sostituzione debbano essere ripartite secondo i criteri proporzionali stabiliti dalla normativa condominiale.
Anche gli impianti video installati per il controllo visivo degli accessi nell’edificio rientrano nella categoria dei beni comuni. La giurisprudenza ha chiarito che tale installazione non è soggetta alle norme sulle innovazioni, salvo che si tratti di impianti particolarmente complessi o invasivi. I sistemi di videosorveglianza degli accessi rappresentano oggi uno strumento sempre più diffuso per incrementare la sicurezza condominiale, permettendo non solo l’identificazione dei visitatori ma anche la registrazione degli ingressi per finalità di prevenzione e controllo.
Naturalmente, l’installazione di sistemi di videosorveglianza deve avvenire nel rispetto della normativa sulla privacy, garantendo che le riprese siano limitate alle aree comuni e agli accessi, senza invadere gli spazi di proprietà esclusiva o riprendere aree pubbliche esterne al condominio oltre quanto strettamente necessario.
Assistenza legale per la gestione dei portoni condominiali
Le questioni relative ai portoni d’ingresso, pur potendo apparire semplici nella loro formulazione teorica, possono generare controversie significative nella pratica condominiale. La deliberazione di interventi di sostituzione o miglioramento, la corretta ripartizione delle spese, la gestione dei dissensi tra condomini favorevoli e contrari all’installazione di nuovi sistemi di sicurezza richiedono competenza giuridica e capacità di mediazione.
Se vi trovate ad affrontare problematiche relative ai portoni d’ingresso del vostro condominio, se avete dubbi sulla legittimità di delibere assembleari concernenti l’installazione di nuovi sistemi di accesso o sulla corretta ripartizione delle relative spese, il nostro studio legale è a vostra disposizione per fornirvi consulenza qualificata. Con esperienza consolidata nel diritto condominiale, offriamo assistenza completa per tutelare i vostri diritti e garantire soluzioni equilibrate nell’interesse della collettività condominiale.
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