La gestione dei locali destinati ai servizi comuni è un aspetto fondamentale dell’organizzazione condominiale. Si tratta infatti di spazi che, pur non essendo indispensabili per l’esistenza stessa del condominio, rivestono un ruolo significativo nel garantire funzionalità e qualità della vita all’interno dell’edificio.
Comprendere la loro natura giuridica e le modalità di gestione risulta essenziale per amministratori e condomini. Proviamo a condividere insieme qualche spunto in più.
Cosa dice la legge sui locali comuni
La riforma del condominio introdotta con la legge numero 220 del 2012 ha apportato modifiche sostanziali alla disciplina dei locali destinati ai servizi comuni, ampliando e modernizzando l’elencazione contenuta nell’articolo 1117 del Codice Civile.
In particolare, il legislatore ha adottato una formulazione più ampia e inclusiva, sostituendo riferimenti specifici con la categoria generale dei “locali per i servizi in comune”, pur mantenendo espressamente alcuni esempi tradizionali quali la portineria con l’alloggio del portiere, le lavanderie e gli stenditoi.
Tra le novità più significative, la riforma ha introdotto esplicitamente le aree destinate a parcheggio e i sottotetti che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, risultano destinati all’utilizzo collettivo. Quest’ultima previsione risponde all’esigenza di adeguare la normativa alle moderne configurazioni architettoniche degli edifici condominiali, dove gli spazi sottotetto vengono frequentemente progettati come aree comuni accessibili a tutti i partecipanti.
È stato invece eliminato il riferimento specifico ai locali per il riscaldamento centrale, sebbene questi continuino a rientrare tra le parti comuni quando ospitano impianti destinati all’erogazione di servizi centralizzati per l’intero condominio. Tale modifica non determina quindi un’esclusione di tali spazi dalla comunione, ma semplicemente una loro riconduzione alla categoria generale dei locali tecnici al servizio dell’edificio.
Il vincolo di destinazione e la natura giuridica
La caratteristica distintiva dei locali menzionati nell’articolo 1117 del Codice Civile risiede nel particolare vincolo di destinazione che li lega alle unità immobiliari dell’edificio. A differenza di altre parti comuni strutturalmente necessarie, come le fondamenta o i muri maestri, questi spazi sono comuni per via del collegamento funzionale e strumentale che li unisce alle proprietà individuali, rappresentando un’utilità piuttosto che una necessità assoluta.
Il vincolo di destinazione può manifestarsi in due forme distinte. La destinazione strutturale caratterizza quei locali la cui conformazione fisica e architettonica ne determina univocamente la funzione, come avviene tipicamente per la guardiola della portineria, progettata specificamente per tale scopo. La destinazione convenzionale deriva invece da un’espressa previsione regolamentare, come nel caso in cui una delle unità immobiliari dell’edificio venga destinata ad alloggio del portiere attraverso una delibera assembleare o una clausola del regolamento condominiale.
La giurisprudenza ha costantemente sottolineato l’importanza di un’attenta analisi dei titoli di acquisto per determinare con certezza la destinazione originariamente impressa ai singoli locali al momento della costituzione del condominio. Tale verifica documentale risulta decisiva per stabilire se un determinato spazio rientri effettivamente tra le parti comuni o appartenga invece a un singolo proprietario.
Proprio in virtù della natura accessoria e non necessaria di questi locali, la presunzione di comunione stabilita dalla legge mantiene carattere relativo, ammettendo prova contraria. Conseguentemente, tali spazi possono essere oggetto di utilizzazione individuale, a condizione che i titoli di proprietà prevedano diversamente. Inoltre, qualora venga meno il vincolo di destinazione originario, con il consenso unanime di tutti i condomini, il locale potrà essere ceduto a terzi o destinato a finalità differenti.
La varietà dei servizi comuni
L’elencazione contenuta nella norma ha natura meramente esemplificativa, permettendo di ricondurre alla categoria dei locali per servizi comuni tutte quelle strutture che offrono un’utilità concreta all’intero condominio.
Oltre ai locali espressamente menzionati come la portineria, l’alloggio del portiere, le lavanderie e gli stenditoi, possono rientrare in questa categoria numerose altre strutture. I locali tecnici che ospitano impianti centralizzati costituiscono un esempio significativo: si pensi ai vani destinati alle caldaie per il riscaldamento comune, alle centrali termiche, agli spazi per l’autoclave o per i sistemi di condizionamento centralizzato. Gli ambienti, pur non essendo accessibili ai singoli condomini nella quotidianità, svolgono una funzione essenziale per l’erogazione dei servizi collettivi.
Anche i depositi per gli attrezzi destinati alla pulizia dell’edificio o alla manutenzione delle aree verdi condominiali rientrano pienamente nella nozione di locali comuni. La loro funzione strumentale rispetto alla gestione ordinaria del condominio ne giustifica la natura condivisa. In edifici di maggiori dimensioni o di recente costruzione, non è infrequente trovare sale riunioni, spazi ricreativi comuni o locali destinati ad attività collettive, tutti riconducibili alla medesima categoria giuridica quando la loro destinazione risulti chiaramente orientata al beneficio dell’intera compagine condominiale.
Il servizio di portineria
Il servizio di portineria merita un’attenzione particolare, rappresentando storicamente la forma più tradizionale e rilevante di servizio comune negli edifici condominiali. La sua disciplina presenta diverse peculiarità che la giurisprudenza ha progressivamente chiarito nel corso degli anni.
Un primo aspetto fondamentale riguarda l’estensione del servizio. Il portierato costituisce un servizio comune anche per i proprietari di unità immobiliari dotate di accesso indipendente direttamente dalla strada pubblica. I condomini, pur non utilizzando necessariamente l’ingresso principale presidiato dal portiere, sono comunque tenuti a contribuire alle relative spese. Il principio sottostante è che l’obbligo di partecipazione ai costi condominiali non dipende dall’effettivo utilizzo del servizio, ma discende dalla titolarità del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, salvo che si dimostri che il servizio viene reso esclusivamente nell’interesse di alcuni condomini.
La portineria assume rilevanza anche nelle complesse strutture del supercondominio, dove il servizio viene prestato a favore di una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini ma inseriti in un’organizzazione condominiale più ampia. In tali contesti, la ripartizione delle spese e l’organizzazione del servizio richiedono particolare attenzione, dovendo contemperare le esigenze dei diversi edifici coinvolti.
I locali fisici destinati alla portineria
Per quanto riguarda i locali fisici destinati alla portineria, la presunzione di comunione opera esclusivamente quando questi facciano materialmente parte dell’edificio condominiale. Nel caso in cui la portineria sia ubicata in un corpo di fabbrica separato, la natura comune dipenderà dalla proprietà del suolo su cui tale costruzione insiste, come risultante dai titoli. La precisazione evidenzia l’importanza della verifica documentale anche per gli spazi apparentemente destinati a servizi comuni.
L’alloggio del portiere presenta ulteriori specificità. Quando un’unità immobiliare viene destinata a tale funzione pur rimanendo di proprietà esclusiva di uno dei condomini, si configura un’obbligazione “propter rem“, ovvero un vincolo che segue l’immobile indipendentemente dai passaggi di proprietà. Tale vincolo permane anche in assenza di trascrizione, vincolando i successivi acquirenti al rispetto della destinazione originaria, salvo diversa pattuizione unanime.
La soppressione del servizio di portineria, quando previsto dal regolamento condominiale, richiede una modifica delle relative clausole regolamentari. Contrariamente a quanto si potrebbe ritenere, tale decisione non necessita dell’unanimità dei consensi, essendo sufficiente la maggioranza qualificata prevista per le modifiche regolamentari, a condizione che il regolamento stesso non abbia natura contrattuale.
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La disciplina dei locali destinati ai servizi comuni presenta numerose sfaccettature che richiedono un’interpretazione attenta delle norme e una valutazione accurata delle specificità di ciascun condominio. Le questioni relative alla natura giuridica di questi spazi, alla ripartizione delle spese connesse e alla possibilità di modificarne la destinazione d’uso possono generare controversie significative tra i condomini.
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