Le infiltrazioni d’acqua sono tra le cause più frequenti di controversie condominiali. Una macchia sul soffitto, un muro che si gonfia, un parquet rovinato: situazioni che sembrano di semplice risoluzione ma che, nella pratica, generano spesso conflitti difficili da gestire senza una chiara comprensione delle regole giuridiche applicabili.
Capire chi è responsabile — e quindi chi deve pagare — non dipende dalla buona volontà delle parti, ma da principi precisi stabiliti dal Codice Civile e affinati nel tempo dalla giurisprudenza.
Il principio generale: risponde chi ha la custodia del bene
Il criterio fondamentale da cui partire è quello della custodia. Il Codice Civile stabilisce che dei danni causati da un bene risponde colui che quel bene custodisce, ovvero chi ne ha il controllo e la responsabilità di manutenzione. Applicato al contesto condominiale, questo principio porta a una conclusione chiara: se le infiltrazioni originano da una parte comune dell’edificio — una tubatura condominiale, un muro perimetrale, la copertura del tetto — la responsabilità ricade sul condominio.
Il condominio ha l’obbligo giuridico di mantenere in buono stato le parti e gli impianti comuni. Quando viene meno a questo obbligo e ne derivano danni a uno o più proprietari, è tenuto non solo a farsi carico dei lavori di ripristino, ma anche a risarcire i danni materiali subiti: mobili danneggiati, arredi rovinati, interventi di ristrutturazione necessari. La giurisprudenza ha esteso questo obbligo anche a situazioni meno ovvie: se un appartamento diventa temporaneamente inabitabile a causa di infiltrazioni provenienti da parti comuni mai sottoposte a manutenzione, il condominio dovrà rimborsare al proprietario anche le spese sostenute per trovare un’abitazione alternativa nel frattempo.
Tubature, muri perimetrali e terrazze: una mappa delle responsabilità
Non tutte le tubature di un edificio sono uguali sul piano della proprietà e della responsabilità. Le tubature di adduzione dell’acqua sono considerate condominiali fino al punto in cui incontrano il contatore del singolo appartamento; quelle di scarico lo sono fino alla diramazione che serve la singola unità. Da quei punti in poi, la competenza passa al proprietario del singolo appartamento.
Per i muri perimetrali il discorso è diverso: sono sempre considerati parte comune, indipendentemente dalla loro posizione rispetto ai singoli appartamenti. Se le infiltrazioni provengono da un muro esterno, il condominio ne risponde in via di principio. Fa eccezione il caso in cui si riesca a dimostrare che il danno è riconducibile a un grave difetto di costruzione originario: in quella circostanza, sia il condominio che il singolo danneggiato possono rivalersi sull’impresa costruttrice, purché lo facciano entro dieci anni dal completamento dei lavori.
Un caso particolarmente delicato riguarda le terrazze a livello, ovvero quelle di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino ma che svolgono anche una funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti. La Cassazione ha chiarito che, in queste situazioni, la responsabilità per i danni da infiltrazione non ricade esclusivamente sul proprietario della terrazza: tutti i condomini partecipano alle spese di riparazione, in proporzioni definite dall’articolo 1126 del Codice Civile, che distingue tra la quota a carico del proprietario esclusivo e quella distribuita tra gli altri comproprietari.
Quando la responsabilità è del singolo proprietario
Se l’origine delle infiltrazioni è una tubatura di proprietà esclusiva di un condomino, la responsabilità si sposta su di lui. Il principio non cambia: risponde chi custodisce il bene che ha causato il danno. Il singolo proprietario può liberarsi da questa responsabilità solo dimostrando che il danno si è verificato per causa fortuita, imprevedibile e inevitabile, non per una mancanza di manutenzione o controllo.
Un aspetto che sorprende molti è che questa responsabilità non viene meno nemmeno se il problema preesisteva all’acquisto dell’immobile. La Cassazione ha stabilito con chiarezza che il proprietario risponde delle infiltrazioni causate da tubature difettose anche quando quei difetti esistevano già prima che diventasse proprietario. Questo non significa che non abbia strumenti di tutela: potrà eventualmente rivalersi sul precedente proprietario che gli ha ceduto l’immobile in condizioni problematiche, ma nei confronti del danneggiato rimane l’unico responsabile.
Il caso dell’appartamento in affitto: chi risponde tra proprietario e inquilino
La situazione si complica ulteriormente quando l’appartamento da cui originano le infiltrazioni è concesso in locazione. In questo caso, la responsabilità non si distribuisce automaticamente in modo uniforme tra proprietario e inquilino: la distinzione dipende da quale parte del bene ha causato il danno.
Il proprietario conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse incorporati, come le tubature incassate nelle pareti. L’inquilino, invece, diventa custode delle parti accessorie e degli elementi mobili del bene locato, quelli cioè su cui può intervenire autonomamente senza ricorrere a demolizioni o lavori strutturali.
Un esempio concreto: se un tubo flessibile esterno all’impianto idrico — sostituibile senza alcuna opera edilizia — si rompe e causa infiltrazioni, la responsabilità ricade sull’inquilino, che aveva il controllo di quel componente e avrebbe potuto intervenire. Se invece il problema riguarda una tubatura incassata, la responsabilità rimane in capo al proprietario.
Perché è importante agire con tempestività e con il supporto giusto
Le controversie per infiltrazioni tendono a prolungarsi quando non si ha chiarezza immediata su chi debba intervenire e chi debba pagare. Ogni ritardo nell’accertamento delle cause e nell’individuazione del responsabile può aggravare i danni e rendere più difficile la prova dei fatti. È fondamentale documentare le infiltrazioni con fotografie, segnalare il problema in forma scritta all’amministratore o alla controparte e, se necessario, ricorrere a una perizia tecnica che ne accerti l’origine con precisione.
Sul piano legale, la complessità di queste situazioni richiede spesso un’analisi attenta: la natura condominiale o privata della parte danneggiata, la presenza di un contratto di locazione, l’eventuale corresponsabilità di più soggetti sono tutti elementi che possono incidere profondamente sull’esito di una richiesta di risarcimento.
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