Quando si parla di condominio, l’attenzione si concentra generalmente sugli elementi visibili: l’androne, le scale, il tetto. Tuttavia, esistono strutture fondamentali che, pur rimanendo invisibili agli occhi dei proprietari, svolgono un ruolo essenziale per la stabilità e la salubrità dell’edificio.
Fondazioni, intercapedini, vespai e vani tecnici rappresentano elementi strutturali di cui è cruciale comprendere la natura giuridica, sia per una corretta gestione delle spese sia per evitare controversie tra condomini.
Le fondazioni come pilastro della proprietà condominiale
Le fondazioni costituiscono l’insieme delle opere realizzate nel sottosuolo con la funzione di elevare e sostenere l’intero edificio. Analogamente al suolo su cui poggia il fabbricato, anche le fondazioni rientrano tra i beni di proprietà comune, in quanto parti indispensabili per garantire la stabilità della struttura condominiale. La qualificazione comporta che le spese necessarie per la loro manutenzione vengano ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore della loro proprietà.
È generalmente pacifico che rientrino nel concetto di fondazioni gli scavi, le opere di consolidamento, i sistemi di sostegno e i terrapieni. La questione diventa più complessa quando si tratta di determinare se elementi come intercapedini e vespai possano essere inclusi in questa categoria. La risposta a tale quesito ha implicazioni pratiche rilevanti, poiché dalla qualificazione di un elemento come bene comune o di proprietà esclusiva dipendono sia le possibilità di utilizzo da parte dei singoli condomini sia i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione.
Il problema dei condomini composti da più edifici
Una questione sempre più frequente nelle moderne costruzioni condominiali riguarda i complessi costituiti da più edifici. Quando un condominio è formato da più corpi di fabbrica fisicamente separati e autonomi, ciascuno poggiante su proprie fondazioni distinte, può sorgere un interrogativo delicato: in caso di lavori di manutenzione o rifacimento delle fondamenta di uno solo degli edifici, devono partecipare alle spese anche i proprietari degli altri fabbricati non interessati dall’intervento?
La risposta dipende dall’esistenza o meno di un’effettiva unitarietà del condominio. Secondo l’orientamento giurisprudenziale, l’edificio va considerato nella sua globalità quando, pur essendo suddiviso in più lotti, presenta elementi comuni a tutti i condomini. La presenza di un ascensore condiviso, di un unico atrio d’ingresso, di corridoi che collegano i diversi corpi di fabbrica o di giunti di dilatazione può indicare l’esistenza di un condominio unitario.
In questi casi, la presenza di fondazioni differenziate non deriva dalla diversa proprietà degli immobili, ma risponde a esigenze di natura tecnica legate alla particolare tipologia costruttiva adottata in funzione della composizione e delle caratteristiche del sottosuolo. Quando sussiste questa unitarietà strutturale e funzionale, tutte le fondazioni vengono considerate parti comuni e le relative spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini, indipendentemente dal corpo di fabbrica in cui si trova la loro unità immobiliare.
Le intercapedini tra funzione tecnica e natura giuridica
Le intercapedini rappresentano quegli spazi, spesso angusti e nascosti, che si creano tra le diverse parti dell’edificio o tra l’edificio stesso e il terreno circostante. La loro funzione è duplice: da un lato garantiscono il rispetto delle distanze tra costruzioni nell’ambito dei rapporti di vicinato, dall’altro assolvono a importanti esigenze di igiene e sicurezza.
Questi spazi permettono la circolazione di aria e luce, impediscono la formazione di umidità e prevengono le infiltrazioni d’acqua, proteggendo sia i piani interrati sia le fondamenta e i pilastri dell’edificio. Proprio per questa funzione essenziale, un’intercapedine che si trovi su terreno adiacente, anche se di proprietà altrui, mantiene la sua qualifica di bene comune dell’edificio a cui è destinata, configurandosi come parte inscindibile delle fondazioni.
La giurisprudenza ha chiarito che deve considerarsi comune l’intercapedine esistente tra pilastri e terreno adiacente quando non presenta alcuna autonomia funzionale o strutturale, ma costituisce parte integrante delle fondazioni. Questo avviene tipicamente quando, a causa della conformazione del fabbricato e dell’andamento del terreno, le fondazioni non si esauriscono nella porzione completamente interrata ma comprendono necessariamente anche la parte che emerge dal suolo.
Le spese per la conservazione e il mantenimento di queste intercapedini vengono quindi ripartite tra tutti i condomini secondo i criteri proporzionali stabiliti dalla legge, salvo che i titoli contrattuali non dispongano diversamente.
I vespai: una questione ancora dibattuta
Tra le strutture nascoste del condominio, i vespai rappresentano probabilmente l’elemento che ha generato le controversie più accese. Si tratta di manufatti realizzati riempiendo lo spazio tra le fondamenta dell’edificio e i piani posti al livello del suolo, utilizzando diverse tecniche costruttive: riempimento a nido d’ape con terra di riporto, pietrame o creazione di camere d’aria.
La finalità di queste strutture è proteggere i locali condominiali dall’umidità e dalle infiltrazioni provenienti dal sottosuolo. La questione della loro natura giuridica assume particolare rilevanza quando i vespai si danneggiano, cessano di assolvere alla loro funzione o necessitano di essere realizzati ex novo, costringendo il condominio ad affrontare spese significative.
Per molto tempo l’orientamento giurisprudenziale prevalente ha ritenuto che i vespai non rientrassero tra i beni comuni, configurandoli invece come manufatti distinti dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell’unità immobiliare situata al piano terreno. Secondo questa impostazione, le relative spese avrebbero dovuto gravare unicamente sul proprietario di tale appartamento.
L’orientamento giurisprudenziale
Tuttavia, l’indirizzo più recente della giurisprudenza ha progressivamente modificato questa visione, riconoscendo che la funzione principale del vespaio consiste nella conservazione delle strutture portanti dell’intero edificio. L’utilità apportata specificamente al pavimento del piano terreno rappresenterebbe solo un beneficio complementare e secondario rispetto alla protezione dell’intera struttura.
Secondo questa interpretazione, l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni e la superficie del piano terra appartiene a tutti i condomini come parte comune, essendo destinata all’aerazione e alla protezione del fabbricato nel suo complesso. I vespai servono infatti a prevenire umidità e infiltrazioni a vantaggio non solo dei piani interrati o seminterrati, ma soprattutto delle fondamenta e dei pilastri, elementi indispensabili per l’esistenza dell’intero edificio.
Di conseguenza, secondo questo orientamento ormai consolidato, le spese necessarie per la manutenzione o la realizzazione dei vespai devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai valori millesimali delle rispettive proprietà, a meno che i titoli di acquisto delle singole unità immobiliari non dispongano diversamente.
I vani tecnici e ispettivi al servizio della comunità
Anche i vani tecnici che ospitano le fondamenta dell’edificio meritano attenzione. Salvo l’esistenza di un titolo specifico che ne attesti l’uso esclusivo a vantaggio di una singola unità abitativa, questi spazi devono essere considerati di proprietà comune a tutti i condomini.
Rientrano nella medesima categoria tutte quelle porzioni di suolo che interessano le fondazioni in quanto destinate all’ispezione delle stesse o delle condotte fognarie. La destinazione all’uso comune di questi spazi risponde a un’esigenza pratica fondamentale: consentire l’accesso per verifiche periodiche e interventi manutentivi sulle parti più delicate dell’edificio.
È pertanto illegittimo che un condomino trasformi autonomamente questi vani in cantine o depositi al servizio esclusivo del proprio appartamento. Tale appropriazione costituisce una violazione dei diritti degli altri condomini su uno spazio che, per sua natura e destinazione, deve rimanere accessibile a tutti per le necessarie operazioni di ispezione e manutenzione delle fondazioni e degli impianti comuni.
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La corretta qualificazione giuridica di fondazioni, intercapedini, vespai e vani tecnici non rappresenta una questione meramente teorica, ma ha ricadute pratiche immediate sulla gestione economica del condominio e sui rapporti tra i proprietari. La complessità di queste tematiche e l’evoluzione della giurisprudenza rendono indispensabile un’assistenza legale qualificata per interpretare correttamente la situazione specifica di ciascun edificio.
Se il vostro condominio deve affrontare interventi su queste strutture, se sono sorte contestazioni sulla ripartizione delle spese o se desiderate verificare la legittimità di modifiche già realizzate, il nostro studio è a vostra disposizione. Contattateci per ricevere una consulenza professionale personalizzata e tutelare adeguatamente i vostri diritti di proprietà condominiale.