La Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 6787 del 17 novembre 2025, ha affrontato una questione di fondamentale importanza per la vita condominiale: cosa accade quando l’assemblea non riesce ad approvare il bilancio? La pronuncia ha chiarito che l’esistenza di specifiche clausole regolamentari può evitare la paralisi gestionale dell’edificio, garantendo la continuità amministrativa anche in situazioni di criticità funzionali o comportamenti ostativi da parte di alcuni condomini.
Il caso esaminato dai giudici romani riguardava una condomina morosa che contestava un decreto ingiuntivo per circa ventiduemila euro di spese arretrate. La particolarità della vicenda risiedeva nel fatto che i bilanci degli anni contestati non erano mai stati approvati dall’assemblea, ma il condominio aveva potuto comunque richiedere il pagamento grazie a una specifica clausola del regolamento condominiale.
Il contenuto della clausola regolamentare salvifica
L’articolo 10 del regolamento di condominio prevedeva una disposizione particolarmente lungimirante: qualora l’assemblea, regolarmente convocata per l’approvazione del bilancio, non riesca a costituirsi validamente o a deliberare per più di tre volte consecutive, i partecipanti alla comunione sono obbligati a contribuire alle spese comuni secondo la ripartizione dell’ultimo bilancio approvato. Si tratta di una soluzione provvisoria, naturalmente salvo conguaglio quando finalmente si riuscirà ad approvare il nuovo bilancio.
La clausola attribuiva inoltre all’amministratore il potere di richiedere ai condomini, anche giudizialmente, il pagamento delle somme dovute sulla base di questa ripartizione provvisoria. Nel caso specifico, l’ultimo bilancio approvato era quello del 2015, e su questa base il condominio aveva richiesto i contributi per gli anni successivi, nonostante le assemblee non fossero riuscite a deliberare sui nuovi rendiconti.
L’interpretazione corretta della clausola secondo i giudici
La condomina morosa aveva sostenuto che la clausola fosse operativa solo in caso di mancato raggiungimento del quorum assembleare, ma la Corte di Appello ha rigettato questa interpretazione restrittiva. I giudici hanno chiarito che il testo dell’articolo 10 non fa alcun riferimento specifico al quorum, ma utilizza una formulazione più ampia: stabilisce che la clausola si attiva quando l’assemblea non riesce a costituirsi validamente o a deliberare sul bilancio.
Secondo la Corte, quindi, la clausola opera sia in caso di mancata costituzione per assenza del quorum, sia quando l’assemblea, pur validamente costituita, non riesce a deliberare per altre ragioni, come ad esempio contrasti tra i condomini o comportamenti ostruzionistici. L’interpretazione accolta è quella più funzionale allo scopo della norma regolamentare, che è quello di garantire la continuità della gestione condominiale evitando paralisi amministrative.
La decisione è stata supportata anche dalla costante presenza dell’approvazione del bilancio negli ordini del giorno delle successive convocazioni assembleari, elemento che dimostrava l’effettiva impossibilità di deliberare su questo punto, e dalla mancata contestazione di tale circostanza da parte della condomina morosa.
Il principio generale sul credito condominiale
La Corte di Appello ha inoltre richiamato un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità: l’obbligo del condomino di pagare le spese condominiali deriva dalla gestione stessa e preesiste all’approvazione assembleare dello stato di ripartizione. Quest’ultima non ha valore costitutivo del credito, ma solo dichiarativo. Come affermato dalla Cassazione, la legittimazione ad agire dell’amministratore per il recupero delle quote trova fondamento direttamente negli articoli 1130 e 1131 del codice civile.
Tuttavia, nella pratica, senza uno stato di ripartizione approvato l’amministratore incontra difficoltà nell’ottenere decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi. Per questo motivo, clausole regolamentari come quella esaminata dalla Corte di Appello di Roma assumono un’importanza cruciale, permettendo il recupero dei crediti anche quando l’assemblea non funziona correttamente.
La ratio della clausola: evitare comportamenti ostruzionistici
La sentenza mette in luce come tali disposizioni regolamentari siano inserite con lo scopo evidente di garantire la continuità dell’amministrazione condominiale. In particolare, queste clausole servono ad assicurare che le spese siano ripartite e pagate regolarmente anche quando alcuni condomini, specialmente quelli con maggiori quote millesimali, adottano comportamenti che rischiano di bloccare la gestione.
È una tutela importante contro situazioni di stallo che potrebbero compromettere la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio, il pagamento dei fornitori di servizi essenziali e, in generale, il corretto funzionamento della vita condominiale. La clausola opera come una rete di sicurezza che impedisce che difficoltà assembleari si traducano automaticamente in impossibilità di gestire il condominio.
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