L’ascensore è uno degli elementi più significativi negli edifici condominiali moderni, costituendo non soltanto un servizio essenziale per la mobilità dei residenti, ma anche un fattore che incide considerevolmente sul valore delle singole unità immobiliari.
La sua disciplina giuridica presenta numerosi aspetti di interesse pratico che meritano un’analisi approfondita per evitare contenziosi e garantire una gestione corretta dell’impianto. Scopriamo insieme le principali caratteristiche e come gestire correttamente questo servizio.
Cosa dice la legge sull’ascensore condominiale
L’ascensore figura espressamente tra le parti comuni dell’edificio secondo quanto stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile. La sua inclusione nell’elenco delle parti condominiali non costituisce una scelta arbitraria del legislatore, ma risponde alla funzione intrinseca dell’impianto, naturalmente destinato al godimento collettivo di tutti i proprietari delle unità immobiliari dell’edificio.
La presunzione di condominialità dell’ascensore trova fondamento nella relazione strumentale necessaria che lega l’impianto all’uso comune dello stabile. Questa caratteristica lo distingue da altri elementi che potrebbero essere presenti nell’edificio ma privi di tale connessione funzionale con l’utilizzo collettivo degli spazi. La giurisprudenza ha costantemente confermato tale interpretazione, sottolineando come la destinazione al servizio di tutti i condomini rappresenti l’elemento qualificante della natura comune dell’impianto.
In virtù della sua qualificazione come parte comune, ogni singolo condomino ha il diritto di utilizzare l’ascensore nel rispetto dei limiti stabiliti dall’articolo 1102 del Codice Civile. Questo significa che l’utilizzo individuale non deve alterare la destinazione dell’impianto né impedire agli altri partecipanti al condominio di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
Il regolamento condominiale può inoltre prevedere disposizioni specifiche che disciplinino modalità particolari di utilizzo, come ad esempio limitazioni al trasporto di materiale edilizio o regole relative agli orari di impiego, quando tali previsioni risultino necessarie per tutelare la conservazione dell’impianto o garantire un accesso equo al servizio da parte di tutti i condomini.
Il regime proprietario originario e successivo
La qualificazione dell’ascensore come bene comune richiede tuttavia un’importante precisazione relativa al momento della sua installazione. L’ascensore si considera automaticamente di proprietà condominiale quando viene installato originariamente durante la costruzione dell’edificio, salvo che i titoli di proprietà non dispongano diversamente. In questo caso, opera pienamente la presunzione legale di comunione stabilita dal Codice Civile.
La situazione si presenta diversa quando l’impianto viene realizzato successivamente alla costruzione dell’immobile. In tale circostanza, l’ascensore appartiene in proprietà esclusiva al condomino o ai condomini che lo hanno fatto installare sostenendone integralmente i costi. Una soluzione che risponde al principio generale secondo cui chi sostiene le spese di un’opera ne acquisisce la proprietà.
Tuttavia, anche in questo scenario, la disciplina condominiale riconosce agli altri condomini il diritto di partecipare in qualsiasi momento ai vantaggi dell’innovazione realizzata. Tale facoltà comporta l’obbligo di contribuire proporzionalmente sia alle spese di esecuzione dell’impianto sia a quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria successive. Il meccanismo garantisce dunque un equilibrio tra il diritto di chi ha sostenuto l’iniziativa e l’interesse collettivo a beneficiare di un servizio che incrementa la funzionalità dell’intero edificio.
L’installazione come innovazione condominiale
L’installazione di un nuovo ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto rientra nella categoria delle innovazioni condominiali, soggette quindi alla particolare disciplina prevista dall’articolo 1120 del Codice Civile. La qualificazione come innovazione implica che si tratti di un’opera che modifica sostanzialmente la struttura o la destinazione delle parti comuni, introducendo un elemento precedentemente inesistente.
Le innovazioni, anche quando comportano l’utilizzo esclusivo o prevalente delle parti comuni da parte di alcuni condomini, non sono automaticamente vietate. La giurisprudenza ha chiarito che tali opere sono legittime quando non rendano le parti comuni inservibili agli altri condomini. Il concetto di inservibilità deve essere interpretato in senso rigoroso, riferendosi non al semplice disagio derivante dal cambiamento, ma a una concreta e sensibile menomazione dell’utilità che il condomino traeva dall’uso della cosa comune secondo la sua originaria configurazione.
Applicando questi principi all’installazione dell’ascensore, risultano consentite quelle realizzazioni che, pur recando vantaggio a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest’ultimo un pregiudizio limitato e comunque contenuto entro i limiti della normale tollerabilità. La limitazione della possibilità di utilizzo delle scale o dell’andito occupati dall’impianto non rende quindi l’innovazione illegittima, purché non derivi un effettivo pregiudizio al godimento delle parti comuni. Non è necessario che dalla realizzazione dell’impianto derivi per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo diretto.
L’installazione dell’ascensore nell’atrio comune non costituisce di per sé un’innovazione gravosa o una limitazione intollerabile all’utilizzo della cosa comune. Diversamente, deve considerarsi vietata l’innovazione che comporti un danno alla proprietà individuale esclusiva del singolo condomino. La Corte di Cassazione ha ritenuto illegittima, dichiarando nulla la relativa delibera assembleare, l’installazione di un ascensore che, pur realizzata nell’interesse generale, risultasse lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva, ad esempio limitando significativamente la visuale dalle finestre dell’appartamento.
Gli interventi di adeguamento e la normativa contro le barriere architettoniche
È fondamentale distinguere le innovazioni dagli interventi di adeguamento o ammodernamento dell’impianto esistente. La sostituzione di un ascensore già presente con uno nuovo non costituisce innovazione, trattandosi di una modifica attinente alla funzionalità dell’impianto che non ne altera la destinazione. Viceversa, l’installazione originaria di un ascensore precedentemente inesistente configura effettivamente un’innovazione sottoposta alla relativa disciplina.
La normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche ha introdotto importanti semplificazioni per favorire l’accessibilità degli edifici. La legge numero 120 del 2020 ha stabilito espressamente che le innovazioni finalizzate a eliminare le barriere architettoniche non possono mai essere considerate di carattere voluttuario secondo quanto previsto dall’articolo 1121 del Codice Civile. Per la loro realizzazione resta fermo esclusivamente il divieto di recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Questa previsione normativa impedisce ai condomini di sottrarsi al contributo economico per l’installazione di un ascensore destinato all’abbattimento delle barriere architettoniche invocando il carattere voluttuario dell’opera. Tale disciplina risponde all’esigenza costituzionale di garantire pari dignità e accessibilità a tutti i cittadini, incluse le persone con ridotta mobilità.
Le maggioranze necessarie per la deliberazione
L’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto richiede una delibera assembleare adottata con maggioranze qualificate. In via generale, è necessario che la proposta raccolga un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno i due terzi del valore dell’edificio, come stabilito dal quinto comma dell’articolo 1136 del Codice Civile.
Tuttavia, quando l’installazione dell’ascensore sia finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche, il quorum richiesto risulta ridotto. In questi casi, è sufficiente raggiungere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, secondo quanto previsto dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile.
Tale riduzione del quorum deliberativo rappresenta una scelta consapevole del legislatore, volta a facilitare gli interventi di adeguamento necessari per garantire l’accessibilità degli edifici. La disposizione attuale è stata introdotta con la riforma condominiale del 2012, ma già in precedenza la legislazione speciale in materia di barriere architettoniche prevedeva analoghi abbattimenti dei quorum necessari, testimoniando l’attenzione costante dell’ordinamento verso questa tematica.
La ripartizione delle spese di gestione
La disciplina delle spese relative all’ascensore è stata oggetto di uno specifico intervento da parte del legislatore della riforma, che ha espressamente incluso tale impianto nell’articolo 1124 del Codice Civile, originariamente riferito alle sole scale. La scelta ha recepito un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato che da tempo applicava per analogia i criteri di ripartizione previsti per le scale anche all’ascensore.
Le spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari servite dall’impianto secondo un criterio particolare che tiene conto sia del valore delle proprietà sia della loro posizione all’interno dell’edificio. Più precisamente, la spesa viene divisa in due quote uguali: la prima metà è ripartita in proporzione al valore delle singole unità immobiliari, mentre la seconda metà viene distribuita esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Il meccanismo di ripartizione risponde a un principio di equità, considerando che l’utilità derivante dall’ascensore aumenta progressivamente con l’elevarsi del piano in cui si trova l’unità immobiliare. I proprietari dei piani superiori traggono infatti un vantaggio maggiore dall’impianto rispetto a quelli dei piani inferiori, e tale circostanza viene opportunamente valorizzata nella distribuzione degli oneri economici.
Ai fini del concorso nella metà della spesa ripartita in ragione del valore, vengono considerati come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora questi non siano di proprietà comune. La ratio di tale previsione risiede nel fatto che anche tali spazi, pur avendo destinazione accessoria, beneficiano della presenza dell’ascensore in termini di accessibilità e conseguente valorizzazione economica.
Se l’ascensore è installato in un secondo momento
Quando l’ascensore è installato successivamente per iniziativa di alcuni condomini, le spese di manutenzione gravano integralmente sui proprietari dell’impianto fino a quando altri condomini decidano di avvalersene. Nel momento in cui un condomino originariamente dissenziente decida di utilizzare l’ascensore, sarà tenuto a contribuire sia alle spese di installazione sostenute in precedenza dagli altri sia a quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria successive. Il criterio di calcolo deve tuttavia tenere adeguatamente conto del tempo trascorso e del conseguente logoramento e deprezzamento dell’impianto, al fine di garantire un’equa distribuzione degli oneri.
Consulenza per la gestione dell’ascensore in condominio
La normativa relativa agli ascensori condominiali presenta numerosi profili di complessità che possono generare controversie tra i condomini. Le questioni relative all’installazione di nuovi impianti, alla ripartizione delle spese, ai diritti dei condomini dissenzienti e all’applicazione delle normative in materia di barriere architettoniche richiedono un’attenta valutazione delle specificità di ogni singola situazione.
Se state affrontando problematiche relative all’ascensore del vostro condominio, se necessitate di assistenza nella predisposizione di una delibera per l’installazione di un nuovo impianto o se vi trovate in disaccordo con i criteri di ripartizione delle spese adottati dall’amministratore, il nostro studio legale è a vostra disposizione per fornirvi la consulenza necessaria. Contattandoci qui, potrete beneficiare di un’analisi dettagliata della vostra situazione specifica e dell’assistenza professionale indispensabile per tutelare efficacemente i vostri diritti e interessi.