Quando si decide di mettere in vendita un immobile in condominio, tra i tanti adempimenti burocratici e documentali che accompagnano l’operazione, emerge spesso la necessità di ottenere quella che comunemente viene chiamata liberatoria condominiale.
Si tratta di un documento richiesto quasi sistematicamente dalle parti coinvolte nella compravendita, eppure la sua natura giuridica e il suo reale valore sono spesso fraintesi, anche da chi ha già affrontato simili operazioni in passato.
Cerchiamo quindi di comprendere cosa questo documento certifica davvero, e cosa invece non può fare, per evitare sgradite sorprese sia per chi vende sia per chi acquista.
Cos’è la liberatoria condominiale
Nel linguaggio di tutti i giorni, con il termine liberatoria condominiale si indica il documento che il venditore di un appartamento richiede all’amministratore di condominio prima della firma del rogito. L’obiettivo è dimostrare all’acquirente che la propria posizione nei confronti del condominio è in regola, ovvero che non esistono quote non pagate, morosità pregresse o altre pendenze di carattere economico.
La prassi è diffusa e comprensibile: chi acquista un immobile vuole avere la certezza di non ritrovarsi a dover rispondere di debiti altrui contratti prima del trasferimento della proprietà. Il documento in questione risponde proprio a questa esigenza informativa, fornendo un quadro della situazione contabile relativa all’unità immobiliare oggetto di vendita.
Perché liberatoria è un termine sbagliato
Nonostante l’uso consolidato di questa espressione, dal punto di vista giuridico il termine liberatoria non è corretto. Una liberatoria, in senso tecnico, è l’atto con cui un creditore rinuncia formalmente a esigere un credito, liberando così il debitore dall’obbligo di pagare. È, in sostanza, una remissione del debito: se il condominio vantasse un credito nei confronti di un condomino e decidesse di rinunciarvi, quello sarebbe un atto liberatorio in senso proprio.
Il documento che l’amministratore rilascia su richiesta del condomino è invece qualcosa di completamente diverso: è un’attestazione, una certificazione dello stato dei pagamenti. Non estingue alcun debito, non rinuncia ad alcun credito, non produce alcun effetto remissivo. Si limita a fotografare la situazione contabile del condomino in un determinato momento, registrando i crediti e i debiti relativi all’anno in corso e all’esercizio precedente, e segnalando l’eventuale esistenza di controversie o liti pendenti.
Chi è obbligato a rilasciare il documento e su quale base giuridica
L’obbligo di fornire questa attestazione ricade sull’amministratore di condominio. Non si tratta dunque di una concessione discrezionale, ma di un preciso dovere previsto dalla legge, con il codice civile che lo riconduce tra i compiti dell’amministratore (richiamando che vi è l’onere di fornire al condomino che ne faccia richiesta la certificazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali).
L’amministratore è quindi tenuto a rilasciare il documento su semplice richiesta del condomino interessato. Non può rifiutarsi, né può subordinare il rilascio a condizioni non previste dalla legge. Si tratta di un adempimento che rientra pienamente nelle sue funzioni istituzionali, ed esigerlo è un diritto del condomino, non una richiesta straordinaria.
Cosa può e cosa non può fare l’amministratore
Capire i limiti del potere dell’amministratore è essenziale per non cadere in equivoci. L’amministratore può certificare la posizione contabile di un condomino, ma non ha il potere di condonare debiti o di rinunciare a crediti del condominio, poiché queste decisioni spettano esclusivamente all’assemblea condominiale, che deve deliberare in tal senso con voto unanime.
Ne consegue che, anche se l’attestazione rilasciata dall’amministratore dovesse risultare “pulita”, questo non significa necessariamente che il condomino non abbia debiti: significa che, sulla base dei dati in suo possesso al momento della richiesta, non risultano pendenze. Se emergessero successivamente situazioni non correttamente riportate, il documento non avrebbe comunque alcun effetto estintivo nei confronti del condominio.
Quali sono le implicazioni per l’acquirente
Chi acquista un immobile in condominio deve sapere che, secondo quanto previsto dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del codice civile, chi subentra nella proprietà di un’unità immobiliare è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. In altri termini, l’acquirente può essere chiamato a rispondere di debiti condominiali contratti dal venditore, anche se ne era all’oscuro al momento dell’acquisto.
Per questa ragione, richiedere l’attestazione dello stato dei pagamenti prima del rogito non è una formalità, ma una tutela concreta. Consente all’acquirente di valutare consapevolmente la situazione e, se necessario, di negoziare le condizioni dell’acquisto tenendo conto di eventuali esposizioni debitorie del venditore nei confronti del condominio.
Come tutelarsi in modo efficace
Affidarsi alla sola attestazione dell’amministratore non è sempre sufficiente. Per una tutela più solida, è consigliabile che l’acquirente, tramite il proprio legale di riferimento, esegua una verifica più approfondita della documentazione condominiale, inclusi i verbali delle assemblee degli ultimi anni, i rendiconti consuntivi e i preventivi approvati, nonché eventuali delibere straordinarie che potrebbero comportare spese future rilevanti.
Una compravendita immobiliare è un’operazione economicamente significativa, e affrontarla con la giusta assistenza professionale significa ridurre al minimo il rischio di incorrere in costi imprevisti o controversie post-rogito. La chiarezza documentale non riguarda solo la parte venditrice: è nell’interesse di entrambe le parti che la transazione avvenga su basi certe e trasparenti.
Contatta il nostro studio per una consulenza
Se stai valutando l’acquisto o la vendita di un immobile in condominio e vuoi capire come tutelarti correttamente sotto il profilo legale, il nostro studio è a tua disposizione. Ti offriremo un’analisi precisa della documentazione, una valutazione dei rischi e il supporto necessario in ogni fase dell’operazione. Contattaci per fissare un appuntamento: la chiarezza oggi ti evita problemi domani.